新加坡炙手可热的房屋租赁市场给外籍人士带来压力 - 彭博社

新加坡的武吉知马住宅区。

摄影师：Bryan van der Beek/Bloomberg

肯辛顿高速公路项目将把一段下沉的高速公路深埋地下，并在其上建造一个公园，重新连接两侧的社区。

摄影师：Malik Rainey/Bloomberg加拿大侨民米歇尔在五月去新加坡续租她的三层房子时，房东想将租金提高近40%。

米歇尔试图进行谈判，但房东不愿在每月1万新元（7200美元）的要价上让步。她将于下个月将家人搬进一个三居室公寓。

“我接受了我能得到的，”米歇尔说，她不愿透露全名以免影响她在这个城市国家的业务。目前“存在很多贪婪。”

新加坡的租金飙升，特别是在受到外籍居民青睐的高档住宅区，当地人和新来者的需求激增，与疫情导致的供应延误相冲突。据彭博社采访的10名房地产经纪人称，外籍人士租赁的私人住宅物业的租金价格平均上涨了20%至40%，尽管一些房东甚至要求翻倍的租金。

租金飙升

新加坡高端租金平均上涨了20%-40%

来源：PropertyGuru

该岛的外籍人士拥有高于平均水平的工资，并且在生活成本飙升时将远离受到最严重打击的人群。但是，这些急剧的涨价使得这座城市在吸引人才方面与其他金融和商业中心相比变得不那么具竞争力。

“新加坡将定价得让外籍人士无法承受生活成本 —— 它已经很昂贵了，但这将是很多人的临界点，” Citiprop Property Management 的董事兼所有者朱丽叶·斯坦纳德（Juliet Stannard）表示。“没有人能承受50%的租金上涨。这是不可持续的。”

帮助打造新加坡住房繁荣的人开始感到担忧

Ulisse Dell’Orto 表示，他的房东在今年试图续租他在新加坡中心的一室公寓时，要求将租金翻倍。Chainalysis Inc. 亚太区负责人、区块链分析公司的 Ulisse Dell’Orto 表示，他正在尝试协商。

根据新加坡 PropNex Realty Pte 的经纪人 Navin Bafna 的说法，今年1月，位于圣淘沙岛豪华住宅区的一栋别墅的租金要价一天之内飙升了11,000新元，从每月26,000新元上涨到37,000新元。

圣淘沙岛上的豪华开发项目，位于新加坡南部的一个岛屿上。一栋高端别墅的要价一天之内几乎上涨了30%。摄影师：Darren Soh/Bloomberg据几名经纪人表示，人们在未亲自看房的情况下就抢购租赁物业，他们的决定完全基于观看视频。根据新加坡 Finchley Realty 的经纪人 Cheryl Wong 的说法，一对法国夫妇在四张照片后就签下了四月份的一间公寓租约。

Bafna说，他的一个客户拒绝相信他，当他被安排在一个等待名单的第19位，去看一个位于东海岸地区、离樟宜机场不远的房子时。“并不是我们给他们提供了错误的信息，”Bafna说。“我们自己也和任何人一样感到惊讶。作为一名经纪人，我在这个行业已经11年了，我从来没有听说过”等待名单上的第19位，他说。

火爆的市场催生了租赁诈骗，一些冒充经纪人的人利用虚假的在线房源来诱使毫无戒心的房屋搜索者交付押金。新加坡警方表示，至少有547人在今年5月之前落入了这些计划中，造成的损失至少达到了160万新元。

火爆市场

圣淘沙湾别墅的租金正在上涨

来源：APAC Realty Ltd. 旗下的ERA

据PropNex经纪人Anthea Yeo称，甚至有房东在租户支付了安全押金后撤回了出租要约，因为他们想要更高的价格。

新加坡并不是唯一看到租金上涨的地方。伦敦和迪拜的租金也在飙升。在纽约的曼哈顿，根据房地产门户网站StreetEasy的数据，第一季度的中位要价比去年同期上涨了36.9%。

但是，根据房地产公司Knight Frank的最新数据显示，去年第四季度，这个东南亚城市国家在亚太地区的租金上涨幅度是最大的。

这与老对手香港形成鲜明对比，那里的租金在外籍人士和本地人大量外流的情况下正在下降。根据香港房地产经纪公司中原地产代理有限公司编制的租金指数，5月份的住宅租金跌至去年3月以来的最低水平。

新加坡有几个原因导致了这一激增。一是本地人经常在家工作，他们正在搬入通常由外籍人士租用的房产，寻求更大的居住空间，并在等待新房竣工时居住，新加坡房地产服务公司高力国际物业顾问有限公司的研究负责人黄显扬表示。

新到达者

还有来自外国人的强劲需求，这些外国人在4月份重新向完全接种疫苗的旅客开放边境的这个城邦抵达。一些经纪人表示，其中一部分是从香港搬迁过来的，尽管很难量化具体数量。

由于疫情造成的建设延迟，供应继续收紧。根据两位房地产分析师的估计，今年大约会推出7,000至8,000套新私人公寓。这低于2012年至2021年间年均启动的10,750套新单位。

二月份在植物园附近的克卢尼山地区的房屋。在土地稀缺的新加坡，大约80%的人口居住在公共住房区，但许多人渴望拥有位于市中心附近绿树成荫的黄金地段的独立房屋。摄影师：Bryan van der Beek/Bloomberg“当没有库存时，这里就变成了一个牛仔城镇，” PropNex的Yeo说。她说，人们会出高于要价的价格。

有一次，在靠近繁华的乌节路购物区的Ardmore Park的一个四卧室单位，在24小时内收到了60个询问，据Citiprop的Stannard称。

Cushman & Wakefield的Wong表示，情况直到明年才可能会有所缓解，届时被延迟的建筑项目将会完成。

不断上涨的租金是新加坡外籍人士关注的问题清单之一，其他问题还包括难以在国际学校为孩子找到位置，以及因通货膨胀导致学费上涨。与此同时，外籍人士的福利待遇正在减少，政府也收紧了对工作签证的标准，以确保公民获得更多高薪工作。根据劳动部的数据，去年白领外籍工人的数量降至十多年来的最低水平，部分原因是受到疫情旅行限制的影响。

这些是全球外籍人士最昂贵的20个城市

租金飙升促使一些租户呼吁政府重新引入控制措施。美国、加拿大、德国和西班牙等国家都有一定形式的租金上涨规定。

“在德国这样的国家，有关租金上涨的规定，”在新加坡已经近两年的意大利人Chainalysis的Dell’Orto说。“在新加坡的情况下，租金并没有真正受到监管，这让情况变得具有挑战性。”

大多数新加坡人拥有自己的住房，这些住房是由政府的房屋发展局建造的。摄影师：Lauryn Ishak/Bloomberg新加坡在2001年废除了租金管制，此前政府的住房计划已使大多数新加坡人拥有自己的住房，国家发展部表示。“新加坡公民在住宅租赁市场中占少数，并且没有充分的理由重新引入租金管制”，国家发展部在书面回应问题时表示，“这可能导致市场力量的扭曲。”

国家发展部表示，约90%的新加坡公民拥有自己的住房，政府为许多无力购房的低收入家庭提供补贴。

然而，新加坡545万人口中超过三分之一是外籍人士，其中65万是永久居民或持有白领签证。由于新加坡的大多数租约每两年到期一次，未来几个月数千名其他外籍居民面临租金大幅上涨的前景。

已经在新加坡生活了九年的英国人李·贝克决定不再续租他在高档武吉知马地区的四层住宅。他表示，考虑到不确定的经济前景，他想找一个更便宜的地方。甚至在听到房东提出的涨租110%的报价之前，他就已经做出了决定。

“这在我居住的这些年里是前所未有的，”贝克尔说。“房东的梦想。”

在过去的35年里，肯辛顿高速公路的声音和气味一直是马西娅·拉迪亚娜在布法罗东区生活中不变的伴侣。她的家是一座有着整齐种植前花园的百年木结构房屋，俯瞰着容纳六车道的混凝土沟渠。“我擦灰尘时，会发现汽车的黑烟，”拉迪亚娜说。“你无法逃避它。”

拉迪亚娜是纽约州环境保护部门的退休环境工程师，她列举了在这个低收入、以黑人为主的社区中似乎普遍存在的疾病和健康问题：哮喘、肺癌、心脏病、聋。 “人们左右都在生病。”

纽约州官员提出了一项旨在改善这一有毒基础设施影响的计划。这项价值10亿美元的肯辛顿高速公路项目将把一个三分之四英里长的沉没式高速公路段深埋地下，并用一个公园覆盖，重新连接两侧的社区。

但是，拉迪亚娜和她的丈夫特伦斯·罗宾逊并没有接受这个旨在治愈社区的计划，他们起诉了纽约州交通部，试图阻止这一计划。将他们家旁边的开放式高速公路沟渠改造成绿地并不能解决他们社区的问题，这对夫妇说。事实上，这可能会使其中一些问题变得更糟。

“他们没有遵守所有的气候变化法律，”拉迪亚娜说。“他们没有做任何减少空气污染的事情。他们所做的只是把所有的污染推到两边。”

马西娅·拉迪亚娜在她位于布法罗的洪堡大道上的家中。摄影师：马利克·雷尼/彭博社拉迪亚娜和罗宾逊领导着一个不断壮大的对肯辛顿高速公路项目的批评者群体，其中包括几个社区组织和具有影响力的纽约民主自由联盟。 他们与该地区几乎所有的民选官员、纽约州交通部门以及许多东区居民对立，这些居民多年来一直在努力推动这个项目的实现，并渴望看到他们社区的积极变化。

这场辩论凸显了 美国交通部重建社区计划 面临的挑战，这是乔·拜登总统的两党基础设施法案的一部分，旨在弥补上世纪50年代和60年代在主要黑人社区修建的城市高速公路所造成的伤害。 该计划资助的一些最大、最昂贵的项目是高速公路盖顶——这是一种流行的策略，旨在将社区重新联系起来，而不会减少车辆数量或它们产生的排放。 费城、亚特兰大和奥斯汀同样考虑利用美国交通部重建社区计划的资金，以及其他城市和州政府的资金，用于高速公路盖顶。

前市长候选人印度·沃尔顿（India Walton）是现在反对高速公路封顶的东区居民之一。摄影师：约书亚·贝塞克斯/AP照片但现在许多布法罗人都在质疑这些干预措施所承诺的改进是否值得成本。

肯辛顿封顶就像是“在一个巨大伤口上贴了创可贴。这还不够，我是指在象征意义和字面意义上都是如此，”东区居民印度·沃尔顿说，前布法罗市长候选人。“布法罗应该得到更多，得到更好。”

当肯辛顿高速公路在1950年代规划时，布法罗是一个非常不同的地方。这座城市拥有超过50万居民。成千上万的工人每天通勤到像Trico风挡雨刷工厂和附近的大规模伯利恒钢铁厂这样的设施。战后车辆使用的激增使曾经宁静的居民街道被汽车和卡车淹没。

设想一个拥有一百万人口的大都市，布法罗领导人提出了一系列纵横交错的高速公路网络，以控制交通激增。并非所有的高速公路都得以完成，因为社区领导的“高速公路反叛”成功地使一项计划绕过城市历史悠久的下城区艾伦敦社区的方案搁置。但东区——一个由波兰、德国和意大利移民家庭定居的工人阶层地区，在二战后黑人家庭搬进来后开始迁往新郊区——遭遇了不同的命运。

上世纪50年代对肯辛顿高速公路的未来设想。该高速公路的下沉部分于1971年完工。由纽约州布法罗市及伊利县公共图书馆许可复制在这里，高速公路规划者瞄准了布法罗市景观的明珠之一：洪堡大道。这条宽阔的、绿树成荫的林荫大道是19世纪末著名景观设计师弗雷德里克·劳·奥姆斯特德（Frederick Law Olmsted）在城市中串联的公园和绿地网络中的一个关键连接点 。为了将这条荫凉的大道改造成近两英里长的高速公路沟槽，工人们砍伐了六排成熟的榆树和枫树， 拆除了600多栋房屋。

就在西边，一条垂直的高速公路建在奥姆斯特德的斯卡雅夸达大道上，横穿了布法罗最大的公园，进一步分割了规划者历史悠久的绿地网络。

1971年开通时，肯辛顿高速公路成功地加快了从布法罗市中心到机场和北部郊区的行程。（事实上，该地区今天拥有美国 最短的平均通勤时间之一。）但预期的城市增长并未到来。相反，随着主要工业雇主关闭工厂，居民继续逃往伊利县的郊区，布法罗的人口继续减少。如今，大约有25万人居住在这座城市。

这种衰退最严重地影响了肯辛顿高速公路旁边的东区社区。房屋价值暴跌，房屋空置问题在该地区遍地开花，现在该地区的哮喘率和预期寿命均在全国范围内排名第95至99百分位。哮喘率和低预期寿命。

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从1990年代初开始，社区成员开始倡导解决他们后院中有毒基础设施的问题。这个团体最终被称为“恢复我们社区联盟”或ROCC，开始争取政治支持覆盖高速公路沟渠。其他当地声音主张完全埋藏高速公路，并恢复原始街道网格。

多年来的游说之后，肯辛顿的反对者终于在2021年上任的布法罗本地人、州长凯西·霍库尔（Kathy Hochul）身上找到了一个强有力的盟友。作为州长的第一个预算周期，霍库尔为肯辛顿高速公路顶盖和全州其他四个以人为本的公路改进项目拨款近30亿美元。

如今的洪堡大道上的房屋俯瞰着一条混凝土高速公路沟渠。摄影师：利比·马奇（Libby March）/ 华盛顿邮报/盖蒂图片社仅仅几个月后，一名18岁的白人至上主义者在布法罗东区的顶级超市枪杀了10名黑人。这座城市，尤其是它的黑人社区，需要一些好消息。去年三月，在一场情绪激动的新闻发布会上，交通部长皮特·布蒂吉格（Pete Buttigieg）多次提到最近的悲剧，宣布肯辛顿高速公路项目将获得5500万美元的资助，这是“重连社区”计划首轮中最大的资助。

对于布法罗一直在推动重新构想高速公路的人们来说，这看起来像是一次突破。“由于新的联邦资金来源和当选官员抓住了机会推动这个项目向前发展，资金恰好到位，”多年来一直参加项目利益相关者会议的城市规划师和作家艾伦·奥伯斯特（Alan Oberst）说。“看起来这个项目就要快速推进了。”

但随着项目的细节逐渐揭露，一些看法开始发生变化。

今年6月，纽约州交通部告诉社区成员，该项目不会像之前讨论的那样包括通风系统。相反，汽车尾气将通过移动车辆引起的气流从隧道的任一端排出，或者在罕见情况下，通过大型架空风扇。该项目的环境评估预测，这些颗粒物的喷射将使隧道入口附近的污染水平比当前条件增加约6%，即使在隧道顶部的空气质量也会略有改善。

人们也批评了盖板的规模：拟议的盖板只会延伸约四分之三英里，因此在项目完成后，高速公路的大部分长度——1.8英里中的大部分——将基本保持原样。

“那时很多人都非常担心，”奥伯斯特说。

在一份渲染图中，下沉的高速公路被一个带有宽阔中央分隔带的盖板覆盖，让人想起原始的亨伯特公园大道。来源：NYS DOT2023年夏天，当地社区中心主任坎迪斯·莫平斯开始组织一个名为东区公园大道联盟的新倡导团体。该团体采取了比ROCC更为批判的立场，质疑为什么更雄心勃勃的设计概念，如完全拆除高速公路并恢复整个奥姆斯特德公园大道，或者新的交通线路，没有得到更仔细的考虑。组织如奥姆斯特德公园保护协会开始将他们的忠诚从老一代的活动人士转向新一代。

“ROCC的人们已经从事这项工作很长时间了，我们都尊重这一点。但看起来他们正在为政治上方便的事情妥协，而不是选择最好的计划，”东区公园道联盟的早期成员沃尔顿说道。“他们被误导认为这个封顶项目是他们一生中唯一会看到的事情。”

代表不同世代的分歧被斯蒂芬妮·巴伯-盖特的去世所生动地展现出来，她是ROCC的长期领导人，在一月去世。即使那些在肯辛顿高速公路项目上与她意见不合的人也对她的倡导表示感激。“她拥有极高的诚信，永远致力于她的社区，”拉迪亚娜说。

ROCC的领导人，包括巴伯-盖特在去世前几周，没有回应评论请求。但在社区中支持高速公路封顶项目的人有很多。

马尔科姆·洛特与家人住在一栋直接面对高速公路的房子里。他说，最近有两辆车从附近的出口匆匆驶过，撞到了房子。如果目前的项目继续推进，他的房子，就像拉迪亚娜和罗宾逊的房子一样，将面对高速公路顶部的公园。

一些东区居民，如马尔科姆·洛特，渴望看到这个项目取得进展。摄影师：马利克·雷尼/彭博社“如果每个人都对这个项目说不，那就完了。然后我们又回到原点了，”洛特说。尽管他担心排放问题，洛特指出，越来越多的车辆是电动的，这有助于减少（但并非消除）它们的局部污染影响。“隧道是最好的折中方案，”他说。“你可以保留一部分旧公园，同时仍然可以让7.5万辆车高效运行。”

每天有7.5万辆车的原因是纽约州交通部在2022年12月的 范围报告中否决了完全拆除高速公路的想法，该报告分析了基于维持现有走廊车辆通行能力的替代方案。机构确定，如果所有这些车辆被转移到地面道路或其他高速公路，将导致交通拥堵，并在城市街道上造成不安全的条件。

布法罗大学建筑学教授布拉德·威尔斯进行的分析，他是这个盖项目的坚决批评者，得出了不同的结论。他的 研究 发现，城市的径向干道和现有高速公路有能力容纳目前沿高速公路行驶的车辆。支持街道重新配置的人士还可以指出几起“车辆末日”案例，即使在 洛杉矶 和 西雅图 进行主要高速公路关闭后，驾驶员要么通过替代路线，要么找到其他驾驶替代方案。

在一份声明中，纽约州交通部发言人格伦·布莱恩写道，肯辛顿高速公路项目“代表了一次代际机会，可以解决过去的规划失误，重新连接东布法罗社区，并为整个社区提供额外的绿地和连接性。” 声明称，该项目是由“数十年的社区倡导”和“广泛的外展努力”塑造而成，包括60次公开会议。

在公开会议中越来越受欢迎的主题是，肯辛顿项目应该与重新设计斯卡雅夸达高速公路同时进行规划，后者是布法罗另一条奥姆斯特德公园变成高速公路的案例。经过多年社区活动人士和纽约州交通部之间的激烈争执，州官员于2019年将斯卡雅夸达项目移交给了区域规划组织。去年，该机构发布了一份计划，将该高速公路改建为低速林荫大道，拆除高架立交桥并增加自行车和步行道，赢得了广泛的社区支持。

斯卡雅夸达高速公路贯穿布法罗的德拉华公园。计划正在进行，将其改造为低速城市林荫大道。摄影师：马利克·雷尼/彭博社东区居民、高速公路盖顶支持者卡特琳娜·马丁-波尔多表示，许多支持将肯辛顿和斯卡雅夸达项目联系起来的人并不来自该社区。她担心将这两个项目联系起来最终会从东区挪用资金，并背叛“重新连接社区”计划背后的理念。她说：“这些几乎是应该作为对黑人社区的一种赔偿形式的资金。”“这不是一个奥姆斯特德公园恢复项目。”

但拉迪亚娜的丈夫特伦斯·罗宾逊欢迎斯卡亚夸达活动人士的支持，并赞成同时规划这两个项目的想法。他说：“富裕的白人社区通过斯卡亚夸达得到了他们想要的东西。”“我们在这个项目中想要的只是发生正确的项目。”

罗宾逊和拉迪亚娜认为，那个项目看起来更像罗切斯特的内环，在那里，一条长达两英里的高速公路沟槽在2017年仅花费2200万美元填平。那个项目非常成功——吸引了超过2亿美元的新开发，并大大增加了行人活动——以至于纽约州现在计划拆除最后1.5英里的高速公路。

另一个模式可能在纽约州州际公路往下走到锡拉丘兹，在那里，一项拆除81号高架桥的提案正在继续前进，尽管遭遇了一系列法律挑战。在那里，一段高架的州际公路将被“社区网格”取代，用于承载当地交通；高速公路上的旅行者将被重新路由到扩建的郊区高速公路。这项耗资25亿美元的项目的目标是“更公平地分流城市交通”，纽约民主自由律师兰尼莎·欧文斯-查普林说，她花了多年时间倡导这个项目。“实际上减少了穿过社区的汽车数量，并将它们转移到一个较少居民且较少危害人员的地区。”

欧文斯-查普林认为，布法罗也应该探索这样的选择。去年底，她在一封致纽约州交通部的信中写道，肯辛顿高速公路的初步环境评估未能充分分析负面影响或考虑减少环境危害的替代方案。她和纽约民主自由联盟希望看到州政府进行全面的环境影响评估报告——这是一项更全面的分析，可能导致不同的项目。

“这实际上是为了确保我们不重蹈覆辙，在一个已经过度负担空气污染的社区增加空气污染，” 欧文斯-查普林说。

纽约州交通部正在等待联邦公路管理局的审查，这可能导致项目在二月底前最终获得批准。如果发生这种情况，欧文斯-查普林表示，“在我们下一步行动方面，我们不会排除任何可能性。”

她还对其他正在考虑高速公路封顶的城市提出了警告。“我倾向于认为，这里的答案必须是将交通引导到城市中心以外和居民区以外，” 她说。“通过封顶很难做到这一点。”