租户利用新技术抵抗驱逐 - 彭博社

Nija Swanson, 16, front, and Lamirra Jacobs, 16, work with the housing advocacy group Fight Blight Bmore to document vacant and abandoned buildings along Brantley Avenue in Baltimore, in 2019. Group founder Nneka Nnamdi uses a city grant to give teenagers summer jobs to help create a data set of rundown and vacant buildings.

摄影师：Carolyn Van Houten/华盛顿邮报通过盖蒂图片社

标牌上的第一个字——“空置物业”——贴在巴尔的摩厄普顿社区一栋封闭排屋的前门上，可能有些言过其实：这座两层砖房，其前台阶被高高的杂草和一堆垃圾夹在中间，显然已经有一段时间没有人居住了。但是标牌右下角的二维码是这座建筑物更广泛信息的窗口。

用智能手机相机扫描这个图案会将用户引导到一个城市网页，链接到有关产权、建筑许可、未决法院案件等数据库。尽管这些信息都是公开的，但并不是每个人都知道如何浏览这些各种各样的城市和州数据门户。

BloombergCityLab为什么白宫资助办公楼改建为住房计划尚未奏效无印良品为日本的孤独流行病提供了解药喜欢还是讨厌：纽约人对拥堵收费发表看法M&S在伦敦店迁移纠纷中获胜，使其更接近拆除这些QR码标志正在被城市安装在其超过17,000个带有空置建筑通知的物业上。这是一个实际项目的演变，该项目始于作为艺术合作开始：早在2013年，巴尔的摩住房活动家卡罗尔·奥特和一群街头艺术家发起了一个名为墙壁猎手的努力，为空置建筑涂鸦，并附有QR码，引导用户前往奥特的博客巴尔的摩房东监察了解建筑物业主的信息。

现在，在城市住房和城市发展部的支持下，同样由QR码驱动的机制帮助邻居们了解他们街区上的眼中钉是谁的，监督工作进展情况（或缺乏进展情况），并有可能与物业所有者取得联系。

“我们正在谈论信息获取的民主化，”Schreiber兄弟开发公司总裁布兰登·施雷伯（Brendan Schreiber）说，该公司专注于巴尔的摩的经济适用房。作为一名开发商，他对这些标识有些复杂的感受 — 他担心将小开发商暴露于潜在的审查之下可能会阻止他们承担项目。但他赞赏该计划按照既定目标运作，让公众更容易了解他们社区中的建筑情况。“如果你不是专业人士，也没有人告诉你[关于每个网站]，那就太麻烦了。这就是QR码计划的巧妙之处。它简单，易于理解，而且可以起到作用。”

巴尔的摩一栋空置房屋上贴着的QR码将智能手机用户引导至该物业所有者的信息。照片：伊桑·麦克劳德/彭博城市实验室一些新工具旨在应对那些倾向于使房地产所有者受益而损害邻居和租户利益的不透明系统。像巴尔的摩的QR码计划这样的一些项目增加了透明度，帮助公众追究房地产所有者和房东的责任。其他一些项目是由倡导者领导的，旨在聚焦连续驱逐者，避免强制搬迁的长期恐慌，帮助租户应对全国各地城市租金的大幅上涨。

将这视为针对房地产投资者和开发商的“房地产科技”创新热潮的另一面 — 从像 CoStar 这样的私人开发的高级分析和商业数据库到 Ring 门铃和可以监控租户的摄像头。对于总部位于旧金山的 Anti-Eviction Mapping Project 的 Erin McElroy 而言，这是时候让类似的工具广泛面向租户和房地产专业人士了。

“实际上，我们正在试图平衡这个系统，可以这么说，” McElroy 说。

掌握空置情况

这类技术的一个早期例子，有些笨拙地被称为“blexting” — 即荒废短信 — 于2013年在底特律出现，作为应对该市大量空置和废弃房屋的手段。当时底特律刚刚宣布破产。当整个街区被遗弃，房产长期处于失修状态时，从邻居、社区团体和倡导者到房地产投资者，底特律人都在寻找一个简单回答“那个东西的所有者是谁？”的工具，公司首席执行官 Jerry Paffendorf 说。

他们得到了更多。2013年，得到白宫支持的底特律荒地清除工作组接触了Loveland Technologies，帮助确定到底有多少房产被遗弃了。

这家初创公司向公众求助：通过 Motor City Mapping 项目，它建立了一个软件平台、应用程序和一个详细的调查树 —— 涵盖了各种程度的房产状况、占用情况、当前用途等等 —— 并雇佣了200名底特律居民访问城市近38万个房产，拍照并记录它们的状况。冗余性有助于确保一个住宅是否空置，比如与活跃电力、水务或邮件服务的数据集进行交叉核对。Motor City Mapping 数据库存放在一个公共网站上，可以对条目进行更正或更新。

2014年底特律的一座废弃房屋。这座城市空置问题的规模一直是当地住房官员面临的挑战。摄影师：Joshua LOTT/AFP via Getty Images“它真正展示的是当前土地利用和占用的超细粒度、基因代码，” Paffendorf 说。

它证明了影响力，这一努力让居民直接参与了一项对一座破败城市进行修复性房产普查的工作。底特律市随后将 Motor City Mapping 的数据纳入其市政信息技术功能，并利用其发现从联邦 最严重受打击基金 中获得资源，这是奥巴马时代的财政部计划，提供抵押付款援助和其他援助给负债房主。Regrid 自那时起在高贫困城市如克利夫兰和弗林特进行了房产调查项目，并且这种方法已经被社区团体在一些地方 如新奥尔良 复制。

对抗的地图

除了帮助城市了解空置问题并开始通过处罚或没收财产来追究街头地主的责任外，众包数据还被证明对帮助解决长期存在的拖欠税款危机非常有用。

Motor City Mapping为帮助面临驱逐威胁的家庭创造了一个基础工具，该工具针对底特律臭名昭著的财产税拍卖程序，该程序在拖欠税款两年后会没收房屋。通过其调查，该项目最初确定了数万套即将被拍卖的被占用房屋，从而导致更多居民被驱逐。

邻里之间，由奎克贷款的火箭社区基金、联合社区住房联盟和其他组织合作创建，现在使用Regrid和Motor City Mapping的流程与家庭联系。这个想法是“预先到达可能会失去人生中最大资产的房产，” Paffendorf说。一份2020年报告总结了邻里之间第二个完整工作年度的工作，指出调查员访问了底特律近6万个拖欠税款的房产，并且能够告知居民 — 大约四分之一是租户 — 如何避免被驱逐，甚至在他们租住的房屋面临拍卖时获得该房产。

Paffendorf说，像Motor City Mapping这样的技术驱动解决方案单独并不能成为解决贫民窟房东或不人道系统问题的“灵丹妙药”。他说，大数据可以被当作“图腾”来使用，用于生成报告或更好地通知市政府，但要直接保护租户和邻居，“你真的需要像住房倡导者或咨询组织这样有积极性的资源，他们试图了解个别案例，”他说。

由草根主导的反驱逐地图项目正是基于这种理念构建其工具套件。Erin McElroy于2013年在旧金山创立了这个作为倡导项目的制图项目。在大衰退之后，一波投资公司通过有限责任公司和合伙公司购买了租赁物业，“我们一直面临的一个核心问题是，租户不知道他们的房东是谁，” McElroy说。

因此，McElroy和其他研究精明的同事决定公开这些房东的姓名和驱逐行为。在旧金山湾区，他们与数十家住房倡导组织和法律援助团体合作，这些组织向他们提供了有关个别驱逐案例和房东的信息。从一开始，他们的团队就包括网站开发人员，为他们的网站构建和执行所需的数据分析。

今天浏览反驱逐地图项目网站，用户可以查看由特定“华尔街房东”拥有的房产的地图 — — 诸如邀请家园和美国家园4租赁这样的房地产投资信托公司最近几年在加利福尼亚购买了数千套房产 — — 并获得有关如何研究它们的提示。该网站还提供了关于在旧金山、洛杉矶地区和纽约市以各种有限责任公司的名义运作的连续驱逐者的信息。这一切都归功于项目志愿者与住房组织者、租户社区和律师之间的联系。

2021年洛杉矶的独栋住宅区。摄影师：FREDERIC J. BROWN/AFP该项目还利用其网络扩展到新城市并推出其他工具。其最新产品于2019年推出，由旧金山湾区社区合作伙伴联合进行测试，允许用户查找地址或相关的有限责任公司或合伙公司，并显示所有相关的物业和壳公司。

他们甚至为房地产科技提供了一个答案。尽管房地产行业的参与者今天拥有强大的工具，但关于房东使用这些工具的数据很难获得。房东科技观察试图通过分享来自全国各地关于在他们的建筑中部署这些技术的房东的众包报告来解决这个问题。其地图包括各种技术的彩色编码键，例如面部识别摄像头和用于租金收取的手机应用程序，租户可能认为这些技术构成隐私威胁。

McElroy指出，这是开始分享关于房东越来越多地使用此类技术的信息，“因为很多租户一开始就不知道这一点”。

将数据公之于众

正如一些巴尔的摩人可能不需要QR码来了解谁拥有什么，许多租户可以通过一系列壳公司和商业文件来确定他们的房东真正是谁。

“有很长一段时间，租户们通过他们自己的研究方法与企业房东、破旧房东和频繁驱逐者进行抗争的历史，”麦克尔罗伊说。“我们只是试图让租户更容易获得传统上很难整合的数据。”

在像旧金山的米申区这样的特定地理位置内，这样做可以为组织租户反对使用不人道手段的房地产所有者奠定基础 — 尤其是在大流行期间，当许多房东设法规避了当地和全国范围内的驱逐禁令。

这种数据收集项目的需求 — 类似的例子已经在亚特兰大、里士满、纽约市和其他地方出现 — 源于缺乏房东驱逐实践的集中统计数据。

“在一些最近的努力之前，驱逐一直是那些相当隐蔽的问题之一，”普林斯顿大学的研究生研究员德文·鲁坦说，他所在的驱逐实验室开发了自己的从2000年到2016年的全国驱逐追踪器，最近还创建了一个新冠时代驱逐的实时追踪器。

虽然这些信息——包括驱逐实验室或其他项目的信息——并非统一或保证完整，但项目负责人表示，它们有助于形成一个规模和紧迫性的感知。

它还可以塑造公共政策。鲁坦指出，驱逐实验室汇编了2016年排名，列出了全国10个拥有最高驱逐率的大城市，其中弗吉尼亚的市政机构占据了其中一半。经过两年的审查和改革呼声，2019年初，该州颁布了一些法律，旨在减少租户被驱逐的可能性。

随着最高法院在八月底解除了驱逐的联邦禁令，只剩下为数不多的地方禁令，鲁坦表示，增加公众对驱逐悬崖的认识可以帮助引起对将租户赶出去的残酷行为和经济后果的关注。

“因为像驱逐这样的过程发生在政府这些非常黑暗、不可接近的角落，这给了房东很多可以逃避明显违反住房法规或房东-租户法规的许可，”他说。“解决这个问题——一个开始的方法——是将一些基本数字公之于众。”

技术单独无法做到的事情

虽然这些工具中许多都具有明显的透明度好处，但有些提供了问题力量利用的机会。巴尔的摩经济适用房开发商施赖伯指出，他已经被一个人联系过，这个人从他计划在巴尔的摩北部复兴的一栋空房外的二维码中获取了他的联系信息。结果证明这是一个外州投资者，而不是一个好奇的邻居。

这是技术和其预期用户之间缺乏有意义联系的一个例子，底特律的Paffendorf将其描述为“良好数据和良好、高度亲密人性的花生酱和果冻”。

长期从事系统工程的Nneka N’namdi，也是社会和经济正义倡议Fight Blight Bmore的创始人，看到在巴尔的摩有机会进一步实现这个配方。

这位西巴尔的摩居民目前正在开发一款Fight Blight Bmore应用程序，她表示该应用将提供通过QR码标识找到的相同信息 —— 物业所有权、许可证、过去的违规行为、311投诉 —— 以及像预测评估价值和类似物业销售等更高级别的分析。她说，这款应用目前正在开发中，计划于一月发布，将共同提供“一个物业的单一视图”。

N’Namdi支持该市的QR码标识推出 —— 尽管对标识相对较小和使用手动输入登陆页面有一些批评 —— 她表示“这将使人们更容易学习”。但她表示，一个更详细和经过深思熟虑设计的应用程序可以做得更多，为社区成员提供类似私人房地产数据库上提供的相同质量和数据范围。她希望更全面、更深入研究的画面能够让邻居们计划自行重新开发物业，而不是看着外部开发商进入。

“他们通常无法获得支持他们愿景的数据，”她说。科技的重点“应该是让巴尔的摩变得更好，为这里的人们设计巴尔的摩。”