租户们正通过驱逐禁令漏洞滑落 - 彭博社

艾丽丝·农多夫在一月底的搬家日。尽管有资格获得租金援助，以及CDC的驱逐暂停保护，她和她的伴侣在十一月收到了驱逐通知。

摄影师：卢克·汤森德艾丽丝·农多夫度过了假期，等待着被驱逐出位于堪萨斯州曼哈顿的家。

由于无法工作，依赖残疾福利金，农多夫表示自九月以来一直在为她每月700美元的公寓租金苦苦挣扎。与此同时，她向城市投诉了关于公寓里蟑螂、墙壁上的蝙蝠和损坏的电器的问题，她称新的管理层未能解决。在十月底租约续约后，农多夫和她的未婚夫加里·拉巴奇（他住在一个月租的相邻单位，患有4期慢性阻塞性肺病）在十一月收到了搬离通知。

彭博社CityLab穆迪成为最新离开金丝雀码头前往伦敦城的公司悉尼面临住房危机加剧的增长烦恼洛杉矶投票支持公交、自行车和行人设施改善，交通死亡人数上升新的永久化学品规定可能会导致水费上涨，美国城市警告这对夫妇申请了紧急租金援助。他们还提交了美国疾病控制与预防中心于九月发布的联邦驱逐暂停要求的声明表格。但房东的律师告诉农多夫，CDC的命令不适用，因为房东只是拒绝续租给这对夫妇。尽管农多夫和拉巴奇在堪萨斯州每人有资格获得高达5000美元的租金援助，但他们的房东不接受这笔钱。

“CARES基金在那里，”Nondorf说，他在一月中旬收到了驱逐令。“我们联系了房东。‘我知道我们欠房租。我们不想欺骗你。’他们直截了当地拒绝了。”（Nondorf的房东Rodney Steven III确认了驱逐，但拒绝回答其他问题。）

Gary LaBarge（左）和Alice Nondorf（右）在LaBarge完成氧气治疗后一起坐在沙发上。摄影师：Luke Townsend这对堪萨斯州夫妇是美国数千个家庭中面临着在疫情期间保持住房秩序的联邦、州和地方法令中存在的巨大漏洞的一部分。正如新任CDC主任Rochelle Walensky在她的命令中解释的那样，延长联邦驱逐暂停至3月31日对遏制Covid-19传播至关重要：被迫搬离的家庭可能最终无家可归，或者挤在朋友或远房亲戚的合租公寓里，增加感染风险。乔·拜登总统将联邦驱逐禁令列为他就职日的优先事项之一。然而，驱逐诉讼数量继续在全国各地的法院积累成千上万。

进入大流行危机将近一年，人们一直担心全国范围内的“海啸”驱逐潮尚未出现。相反，租户保护措施的变化导致驱逐申请逐渐增加。根据普林斯顿大学驱逐实验室跟踪的27个美国城市一年的数据，以及彭博城市实验室的审查，几乎每个地方都出现了驱逐租户的法律挑战。尽管疾控中心的暂停令已经实施并延长到春季，但驱逐行动正在上升，这让倡导者担心没有更果断的联邦行动会导致人们被迫搬离。

“一般来说，疾控中心的暂停令正在发挥其预期作用，”国家低收入住房联盟总裁兼首席执行官黛安·延特尔说道。“但是，该命令存在许多缺陷，尽管有暂停令，但驱逐行动数量惊人。我们一直呼吁拜登和疾控中心主任瓦伦斯基不仅延长暂停令，还要加强、改进和执行暂停令。”

延特尔和国家住房法律项目执行主任沙姆斯·罗勒于1月21日致函瓦伦斯基，请求会面讨论改进联邦驱逐禁令的方式。疾控中心官员于2月11日回复，拒绝邀请，理由是该命令存在待解决的诉讼。除了其他租户和住房领导人，信函签署人指出了困扰联邦政府支持疫情期间租户的努力的问题。租户需要了解自己的权利才能行使这些权利。房东可以让租约到期。违规行为很少受到制裁。大多数紧急租金援助计划需要房东的支持。

“房东必须和你坐下来做那些文件工作，否则你就拿不到钱，” Nondorf 说。

除了CDC的命令外，美国各地的州和地方保护措施保护着数百万租户免受驱逐。在许多地方，正是这些地方性的保护措施在驱逐申请的波动中起到了关键作用。

例如，在纽约市，驱逐行动在三月份新冠病毒在美国出现后不久就急剧下降到零，当时国会发布了原始CARES法案的第一项联邦驱逐暂停令。与此同时，纽约州州长安德鲁·科莫也发布了一项90天的所有驱逐诉讼禁令，完全支持了联邦命令，该命令适用于许多租户但并非所有租户。一旦那些联邦和州的命令在夏季到期后，驱逐申请再次增加。纽约市的驱逐申请在一月份再次减少，这是因为该州通过了2020年COVID-19紧急驱逐和防止抵押法案，另一项坚固的驱逐禁令。

州和地方命令降低了驱逐率

每10万居民的驱逐申请

来源：驱逐实验室，美国人口普查局

在其他地方，情况则有所不同。春季时，休斯顿和凤凰城的驱逐申请也减少了 —— 在这两个地方，臭名昭著的“火箭法庭”通常每天处理数百起驱逐案件 —— 但从未降至零。从那时起，驱逐诉讼逐渐增多。目前，哈里斯县和马里科帕县的租户仅受CDC命令的保护，该命令允许提起诉讼但不允许因未付款而驱逐，只要租户能提供符合资格的声明。

驱逐令的有效性取决于细节和程序。根据纽约最近的法律，房东给租户的任何通知都必须附有困难声明表格。该表格保护租户免受驱逐，不仅仅是因为拖欠租金，还包括租约到期等续租程序。这个表格会在每个步骤中出现：当房东因拖欠租金发出五天通知时，租户会收到困难声明。如果房东升级到要求租金时，租户会收到困难声明。一旦法院介入，法院也会确保租户看到这个表格。仅根据CDC的暂停，租户需要了解自己的权利。

“现在在纽约，联邦暂停比我们州的暂停更宽松。联邦暂停的资格要求低于我们州的资格要求，”曼哈顿律师事务所Kucker Marino Winiarsky & Bittens的合伙人Lisa Faham-Selzer说。该州的住房法庭程序暂停将持续到2月28日，对受疫情影响的人员则会延长。“如果你受到Covid的影响，只需提供一点困难声明，你就可以延期至5月。”

在CDC令下驱逐正在上升

每10万居民的驱逐申请

来源：驱逐实验室，美国人口普查局

在全国范围内，地方和州级行动起着决定性作用。在波士顿和匹兹堡，州级暂停令到期后，申请激增，而奥斯汀和明尼阿波利斯的地方和州级命令则使驱逐申请不会进入法院。一般来说，随着州长和法院逐渐削弱这些命令，或者时间耗尽，尽管疫情恶化，这些命令已经逐渐软化。冬季通常是驱逐行动最慢的季节，但疫情冬季看到美国各地城市的申请呈上升趋势。截至二月，几乎没有地方或州级命令留存。

仅仅依靠申请并不能讲述整个故事。纽约市已经扩大了驱逐案件中承租人的辩护权。在这一点上和州级命令之间，法哈姆-塞尔泽表示，即使房东可以合法提出驱逐申请，几乎没有强制搬离的命令被执行。自疫情爆发以来，在五个行政区，只有少数几个驱逐令被执行。一旦州级命令解除，可能会出现大量驱逐的压力。

与此同时，仅仅依靠驱逐申请通常足以迫使承租人搬离。在密苏里州堪萨斯城，KC Tenants团体的活动人士试图通过实际封锁杰克逊县法院的大门和干扰Webex会议来阻止驱逐申请。自从法院副警长上个月在送达驱逐通知时射杀一名男子以来，杰克逊县的承租人倡导者一直情绪激动。一位法官在一月份暂时停止了驱逐；在这一命令和他们的直接行动之间，KC Tenants声称他们上个月阻止了700多起驱逐。

“我们需要立即的救济。包括禁止所有驱逐申诉、传票、听证、判决和执行令在内的扩大驱逐暂停令，”KC Tenants的董事会主席Tiana Caldwell在与记者通话中说道。“拜登应该明天就这样做。国会应该在下一个救济法案中加强和扩大这一措施。”

疫情期间的驱逐仍在城市中持续进行

每10万居民的当前驱逐申诉和2015-2019年平均水平

来源：驱逐实验室，美国人口调查局

在大多数地方，驱逐申诉还没有达到疫情前的水平。例如，在俄亥俄州，辛辛那提、克利夫兰和哥伦布的2020年申诉大多低于2015-2019年的平均水平。很难知道实际发生了多少起驱逐。数据的缺乏使得即使在正常时期，跟踪驱逐也变得非常困难，而疫情给全国范围内衡量住房不稳定性带来了一些特殊障碍。成千上万的房东现在没有提起驱逐诉讼，但可能以后会；成千上万的驱逐，无论是合法的还是非法的，都没有被记录下来。

呼吁改革

在他们致 信 给瓦伦斯基、延特尔和罗勒的信中，呼吁CDC彻底改革联邦驱逐暂停令。住房倡导者希望看到一个普遍的暂停令 —— 一个适用于租户是否知道其存在的暂停令。这封信要求瓦伦斯基阻止驱逐申诉，而不仅仅是驱逐令或执行令，以阻止房东利用法律程序来恐吓租户。这封信还呼吁CDC扩大对于无法支付租金的保护范围，覆盖无过错驱逐或租约已到期的续租驱逐。这些改变将使联邦暂停令更像成功将驱逐申诉降至零的州级命令。

另一个请求涉及加强执法：Yentel和Roller呼吁拜登政府建立一个全国热线电话，供租户举报违反这一加强版CDC暂停令的房东，并要求美国司法部和消费者金融保护局执行其条款和处罚。法律上的混乱也构成了威胁。迄今为止，推翻驱逐禁令的多项努力在联邦法院中均以失败告终，尽管挑战仍在继续。但至少自去年11月以来，至少有三个地方法院已经阻止或无效化了CDC的命令，根据美国公民自由联盟和国家住房法律项目向司法部发出的信函。

驱逐禁令当然不受房东欢迎。Faham-Selzer表示，她代表一位纽约客户，该案始于2018年；自2016年以来，租户就没有支付房租。即使租金（和抵押贷款）已经停止支付，冬季维护成本和房产税仍然适用。随着疫情的持续，房东表示他们正在受苦，尤其是那些规模较小的家庭式房东。但CDC驱逐令背后的逻辑并非经济上的。驱逐导致家庭成员聚集在一起的情况增多，加快了Covid-19的传播；在疫情爆发初期实施的普遍驱逐禁令可能已经阻止了数千人死亡。

租户组织者和行业代表一致认为，停止驱逐的一个解决方案是给予租户现金。包括罗斯福研究所和预算与政策优先事项中心在内的六家左倾智库领导人于2月1日向国会领导人发出了一封信函，呼吁提供超过12月刺激计划中包括的250亿美元紧急租金援助。全国公寓协会、全国房地产经纪人协会和其他10个行业团体的领导人于2月4日另发了一封信函给众议院，要求同样的援助。

但对于Nondorf来说，租金援助并没有帮助，她表示自己有资格通过堪萨斯驱逐保护计划获得最高5000美元的援助。该计划 — 以及许多类似的计划 — 要求房东和租户共同申请，资金直接支付给房东。“如果你和房东关系不好，这就是第一个障碍，”她说。她的经历并不罕见。

现金援助的障碍

对于房东来说，紧急援助是有附加条件的。根据全国低收入住房联盟的数据，相当比例的州紧急租金援助计划（38%）要求房东同意在一段时间内不予驱逐。大约五分之一的州计划（21%）要求他们放弃滞纳金。类似比例的计划（17%）要求房东原谅一定程度的逾期租金。

这些要求可以更进一步。例如，为了让租户参与费城的紧急租金援助计划，他们的房东必须持有有效的租赁许可证并且当前纳税，除了同意限制驱逐和宽恕过期租金之外。并且租赁单位必须符合基于租户证词的适居标准。 Reinvestment Fund和宾夕法尼亚大学住房倡议在十二月发布的一项调查发现，约有8,900名租户申请了费城的租赁援助，但只有4000多名租户得到了帮助，许多符合条件的申请人被排除在外，因为他们的房东拒绝参与。

那么，为什么房东会选择放弃数千美元的潜在政府援助，否则他们将永远不会再见到？原因有很多：对联邦援助的看法，对要求的困惑，对让步的不安，非正式或无许可的安排，与租户的人际冲突，或一些担忧的组合。种族几乎肯定是一个因素在房东关于驱逐的决定中；费城的黑人租户面临着几乎是白人租户（3.1%）的三倍的年度疫情前驱逐率（8.8%）。自疫情开始以来，波士顿提起的绝大多数驱逐案件发生在黑人或移民人口较多的地区。

在国会去年十二月通过的刺激方案中包括的250亿美元紧急租金援助中，如果他们的房东不遵守，租户将能够直接申请救济。虽然这在表面上是为了减轻行政负担，但目前尚不清楚这在实践中应该如何运作，对于那些直接支付给房东或要求他们签字的数十个州或地方援助计划。

“在房东拒绝支付的情况下，这为租户提供了一个很好的机会，但是租户自己申请存在许多障碍，”国家住房法项目的工作律师玛丽尔·布洛克说道。“目前没有要求租户有一个可访问的门户直接申请的规定，当房东拒绝时。房东可以拒绝，而租户可能没有途径申请或弄清楚该怎么做。”

假设情况只会进一步复杂化。如果房东不能或不愿接受州政府的援助，租户该怎么处理这笔钱？如果房东拒绝参与租金援助计划，租户是否可以申请援助用作新公寓的首付款？住房倡导者正在寻求财政部关于援助计划范围的指导。

紧急援助的前景因地而异。布洛克表示，在像西雅图这样的地方，该计划运作良好，房东可以选择接受他们建筑中每个符合条件的租户的援助，或者根本不接受，几乎没有机会产生敌意或恶意。但她说，其他城市的房东可能会抵制西雅图的做法；一些城市没有足够的员工或技术专长来确保紧急租金援助的顺利管理。在全球紧急情况下，那些在疫情爆发前没有有效提供援助的计划，或根本不存在的计划，正在接受考验。

迄今为止，保障租户在未来一年内保持住房的最大障碍是缺乏资金。租户和倡导者表示，远远不够的资金来满足需求，美国租户拖欠的金额高达700亿美元，他们至少需要第三轮刺激计划。拜登提议为国会目前正在讨论的方案再提供300亿美元。但由于繁文缛节或房东的不情愿，许多百万美元的援助可能会流失。疫情驱逐的唯一真正解决方案本应是在危机爆发前建立一个更广泛的住房安全网。这也是拜登承诺要解决的问题。

对于她来说，农多夫说她和她的未婚夫只是在最后关头才避免被赶出家门。在一月中旬他们收到驱逐令后，他们设法获得了联邦收入为基础的公共住房。就在他们应该搬家的那周，新冠疫情也影响了他们的搬家公司以及新公寓楼的工作人员。最终他们在一月底搬了进去，比警长到达的日期提前两天。农多夫说他们仍在追求他们认为是报复性驱逐的法律选择。

“我们过得好一些了，”她说。“我们安全了。我们住在一个有干净走廊、工作的洗衣机以及第二天会有人铲雪的地方。而且没有蝙蝠。”