美国在新冠疫情期间的驱逐人数下降 - 彭博社

凯瑟琳·维吉尼亚

当迪士尼乐园在3月15日关闭时，阿德里安·洛夫意识到他遇到了麻烦。他在奥兰多地区的租赁物业中，许多租户是服务员和美容师，他们的生计依赖于娱乐和旅游。随着“老鼠之家”关闭营业，收租将成为一个问题。

洛夫说，在四月份，他的大多数租户无法获得失业救济金，因为州网站一直崩溃。几个人来找他说他们需要达成协议。洛夫表示，他对他们的困境表示同情——他自己也是一名前酒保——所以他答应了。但与一些租户的沟通不畅让他感到紧张。

彭博社城市实验室印度尼西亚庆祝新首都艰难成形蒙特利尔市中心部分地区因水管破裂而被淹伊斯坦布尔面临繁忙街道下的危险‘火车爱好者’组织支持哈里斯和沃尔兹的总统竞选洛夫拥有的13栋独栋住宅的租金收取在疫情期间下降了30%，在他被迫出售一栋之前。根据联邦和州的租金保护，洛夫本可以随时提出驱逐，但他必须等待在佛罗里达州的禁令下处理。因此，到目前为止，他还没有采取这一措施。

他对他管理的其他物业的业主也没有采取行动感到惊讶。考虑到危机的范围，他原本预计现在会看到更多的驱逐。

等待这场经济灾难的到来，Love说，感觉就像是马文火星人，这个经常被炸毁的华纳兄弟卡通角色。“你把手指塞进耳朵里，按下炸药。原本应该有一声轰鸣。地球震撼的轰鸣在哪里？”

确实，美国正准备迎接一场震撼人心的驱逐潮。随着国会在另一项疫情支出计划谈判破裂后进入休会期，数百万美国家庭现在面临着严重的不稳定。联邦驱逐禁令的结束和联邦每周600美元失业救济金的失效，加上自大萧条以来最严重的经济衰退，让住房倡导者担心灾难已经来临。

然而，到目前为止，一场广泛预期的“海啸”驱逐潮尚未冲击美国城市的海岸。全国各地，驱逐申请数量较低——在许多地方远低于历史水平。根据普林斯顿大学驱逐实验室对17个城市的数据，即使在从未发布过自己驱逐保护措施的州，以及在所谓的快速处理法庭通常每天处理数百起驱逐案件的城市，驱逐申请数量也没有激增。

一方面，驱逐数量的下降是可以预期的：随着法院因封锁而关闭，驱逐申请在三月份骤降，立法者迅速推出紧急措施。另一方面，这些措施中的许多现在已经到期，许多租户根本没有受到这些措施的保护。数据提出了一个问题：如果实际上没有海啸呢？如果住房不安全的浪潮以不同于某些预测的形状出现呢？

全国范围内或大多数州或地方的驱逐数据并不可用。截至八月初，这些城市的广泛趋势是相似的，尽管疫情保护措施、法律法规和援助的可用性差异很大：自三月以来，驱逐申请的增加很少或没有持续的激增。

除了少数例外，疫情夏季的每一周直到8月7日，驱逐申请的数量都低于普林斯顿研究人员发布数据的17个城市的平均水平。在马萨诸塞州，立法者实施了一些全国最强的州级驱逐保护措施，波士顿的驱逐申请数量下降，而在德克萨斯州几乎没有驱逐保护的城市中，情况也是如此。在2020年7月，除了密尔沃基外，所有这些城市的申请数量相对于2012-2016年的基线都很低，而密尔沃基的申请数量在6月和7月末急剧上升。在8月的第一周，除了杰克逊维尔，其他地方的申请数量都在下降。

驱逐申请数量下降

2020年7月的总驱逐申请数量与2012-2016年7月的平均驱逐申请数量相比，针对特定城市

来源：驱逐实验室

注意：平均申请数量是根据2012年、2013年、2015年和2016年相同时间段计算的

美国在今年之前就已经面临驱逐危机，即使驱逐的停滞也并不意味着对租户的好消息。虽然驱逐数量下降，但住房不安全的其他指标却在上升。最近的一项人口普查局调查发现，估计三分之一的美国租户预计将无法支付8月的租金。

大多数住房倡导者表示，驱逐只是时间问题。根据一种严峻的分析，美国有超过2900万美国人在1300万个家庭中可能在年底前面临驱逐。这是由 Covid-19 驱逐防御项目，一个于3月由经济和法律研究人员成立的科罗拉多州组织，根据人口普查调查数据得出的预测；全球咨询公司 Stout 的另一项调查分析则将1200万人的驱逐风险置于未来4个月内。

一些租户刚刚开始从政府保护的相对安全中走出。联邦驱逐禁令于7月25日到期，但受该法律约束的房东在对租户提起诉讼之前仍需提前30天通知。联邦禁令的失效使数百万租户——占据 28%到46%的租赁单位——新近暴露于驱逐程序中。虽然受联邦禁令保护的租户数量较少，但他们更常常面临驱逐，尤其是在亚特兰大或休斯顿等城市的所谓频繁申请者。

“九月的前两周特别令人担忧，尤其是如果国会没有进一步采取行动，”罗格斯大学纽瓦克分校社会学副教授、驱逐实验室研究员彼得·赫本通过电子邮件表示。另一个联邦驱逐禁令或提高福利的法案的前景似乎黯淡，参议院已休会至劳动节。

然而，自疫情爆发以来，数百万挣扎中的租户完全没有任何保障。在俄亥俄州等从未通过地方保护措施的州，或在威斯康星州州禁令已到期的情况下，许多房东可能在法院重新开放的那一刻就对租户采取了行动。一些房东确实这样做了：在俄亥俄州的哥伦布，县地区法院 接管了会议中心以以社交距离的方式处理驱逐听证会。

然而，在哥伦布和其他城市，法庭的案件清单却很安静。

驱逐的宁静夏天

2020年8月第一周的驱逐申请数量相比2012年至2016年同一周的平均值的百分比下降

来源：驱逐实验室

注：平均申请数量是根据2012年、2013年、2015年和2016年同一时期计算的

这证明了一个匆忙拼凑的驱逐保护措施的拼接，以及对社会安全网的联邦注射——也许，这也是经济上令人不安的不确定性的一个标志。

“随着联邦禁令的到期，600美元每周的额外失业保险到期，租户的处境比之前更艰难的理由充分，”乔治梅森大学Mercatus中心城市项目的高级研究员兼共同主任萨利姆·弗斯说。“但我们仍然没有看到数据表明驱逐会大幅激增。”

弗斯对即将出现的驱逐潮持怀疑态度。他指出大萧条作为先例：尽管止赎危机和家庭损失达到了数万亿，但根据驱逐实验室的数据，并没有出现大规模的驱逐激增。他还表示，人口普查局的疫情调查在每周租户的加权数字上波动很大，这可能是非抽样误差的迹象。“我们没有疫情前的基准，”弗斯说。

一些数字与他的观点一致，即国家尚未处于灾难边缘。早在四月，代表主要市场租金和中等收入公寓建筑的全国多户住宅委员会报告称，月初的租金收取进展缓慢。主要出版物认为这意味着三分之一的租户未能支付租金。但到月底， 收款接近正常水平。该组织的租金追踪器在整个疫情期间显示收款略低于正常水平。

位于俄亥俄州哥伦布市的威利斯律师事务所合伙人迪米特里·哈齐福提诺斯表示，他预计2020年的驱逐申请总体比例将低于2019年或之前的年份。他的事务所代表着在40个县（主要是在哥伦布和代顿）拥有约175,000个租赁单位的物业所有者，通常每月处理约800到1,000起驱逐案件。尽管面临经济危机——或者也许正因为如此——他估计俄亥俄州的驱逐率将从年均5%降至约2.5%或3%。

“我们仍然没有看到数据表明驱逐的激增。”

来自政府项目的增加资金是一个可能的援助来源，这种援助可能会持续到正式法律保护结束之后。根据《CARES法案》的援助在保持租户居住方面发挥了重要作用。城市和州在如何支出部分资金方面有很大的灵活性，包括为租户提供援助。这在联邦专门用于防止无家可归的资金之上，为旨在防止驱逐的项目增加了数十亿美元。根据国家低收入住房联盟的研究副总裁安德鲁·奥兰德的说法，全国至少有322个地方和州的紧急租赁援助项目，其中60%正在从《CARES法案》中获得数十亿美元的资金。

“一般来说，它们都是非常注重避免驱逐的项目，”奥兰德说。“有些项目更专注于驱逐预防，因为你必须提供证据表明你已经拖欠租金或正在进行驱逐程序。”

例如，威斯康星州麦迪逊的数千名租户在《CARES法案》下获得了数百万的紧急租赁援助。丹县当局将其联邦拨款中的1000万美元用于租赁援助。到七月底，该县已批准4303份援助申请，总金额约为600万美元。支付给租户的平均金额为1707美元；绝大多数申请者（90%）报告了失业或收入损失。

“对这些资金的需求非常大，”丹县监督员和住房律师海迪·韦格莱特纳说。

在哥伦布，哈齐福提诺斯表示，他的公司处理的最多驱逐案件的客户能够在紧急租金援助通过《CARES法案》提供时，将60个单元的租户与之连接。因此，该客户能够避免其投资组合中的驱逐。哈齐福提诺斯预测，九月份的驱逐数量将超过八月份，当时联邦禁令的30天通知期已到期。（他说他不知道他的律师事务所打算提交多少驱逐申请。）但他坚持认为，这不会对俄亥俄州造成类似海啸的影响。

“房东们竭尽全力免除滞纳金和延缓租金，”哈齐福提诺斯说，并补充道，“总体而言，我们看到的情况是，联邦和地方援助的数量，未支付租金的人数远低于我们过去看到的情况。”

但当前的需求超过了可用资源：根据国家低收入住房联盟的数据显示，四分之一的地方或州紧急租金援助项目已经耗尽。

对于在疫情之前就受到驱逐困扰的城市情况更为严重。密尔沃基的驱逐案件已恢复到疫情前的水平，该市是马修·德斯蒙德的《驱逐》一书的主题，该书获得了2017年普利策奖，德斯蒙德领导着普林斯顿的驱逐实验室。 《驱逐》 在七月中旬， 密尔沃基日报报道，负责管理州租金援助项目资金的密尔沃基机构有17,000个电话的积压。

“我们没有在一个月内看到10,000份申请，这真是太好了，”威斯康星州法律行动的监督律师和住房优先协调员克里斯汀·多纳霍说。“我认为这意味着这些租赁援助项目正在发挥作用。”

疫情驱逐申请

2020年的每月驱逐申请与2012-2016年选定城市的历史平均水平相比

来源：驱逐实验室

密尔沃基是驱逐实验室追踪的17个城市中唯一一个已恢复到疫情前驱逐基线的城市。那里的许多租户本身就比较贫困，更容易受到收入突然变化的影响。但其他拥有大量低收入租户、历史上高驱逐率且法律保护较少的城市——如克利夫兰或休斯顿——尚未恢复到平均水平。

“我们正处于一个关键时刻，接近八月和九月的结束，”韦格莱特纳说。“这总是房东在秋冬之前提交更多驱逐申请的时候。现在我们面临着联邦禁令到期、没有州禁令、以及这些用联邦政府的Covid救助资金分配的租金援助资金正在枯竭的完美风暴。”

夏季是影响未来驱逐潮的另一个因素。哈齐福蒂诺斯和其他租赁行业人士将夏季描述为“流量”或周转的季节，这与包括学年、寒冷天气和假期在内的多种因素有关。在尚未发布的新研究中，智库新美国的财产权未来项目主任尤利娅·潘菲尔表示，驱逐率在七月和八月的平均水平比三月的低点高出约40%。在德克萨斯州达拉斯和弗吉尼亚州里士满，夏季的驱逐率是肩季的两倍。

虽然驱逐的高峰季节即将结束，潘菲尔表示她怀疑夏季的驱逐潮只是暂时被抑制。

“如果这场驱逐潮真的会发生，正如预测的那样，它将叠加在这个主要的季节性激增之上，这将进一步压倒法院、无家可归者收容所、驱逐诊所和其他社会安全网，”潘菲尔说。“每个人都对流感季节期间第二波新冠疫情感到恐惧。这就像我们刚刚发现驱逐的流感季节是什么，而现在就是。”

如果任何波浪真的到来，它可能会对黑人和棕色租户造成特别严重的冲击，因为他们受到驱逐的影响不成比例。法院记录无法计算非法驱逐和锁门。倡导者和律师担心，疫情驱逐的最严重后果将落在法律救济有限的脆弱群体身上，包括残疾人或使用第8节住房券的租户。一项关于波士顿驱逐申请的研究发现，目前被马萨诸塞州禁令暂停的案件中，绝大多数（78%）是在主要是黑人或移民社区提出的。

然而，当波士顿的案件重新开放时，其中一些申请可能永远不会出现，因为房东重新谈判租约或租户简单地搬离他们的单位。国会采取的下一步措施在很大程度上可能决定这个数字。虽然唐纳德·特朗普总统签署了一项关于驱逐的行政命令，但专家表示这不会对阻止驱逐产生任何影响。

“每个人都对流感季节期间第二波Covid的到来感到害怕。就像我们刚刚发现流感季节对驱逐的影响，而现在就是。”

与Mercatus中心的Furth表示，房东们预计在夏季转向秋季时会在不确定的情况下勉强度日。他说，大多数拖欠租金的人不会被驱逐；相反，房东和租户会达成某种协议。为此，当地政府可以通过发布模型租赁重新谈判协议来提供帮助——这是一种法律工具，可以澄清这些常常紧张的讨论（而且在法庭上也可以成立）。

“随着租户的情况恶化，房东的补偿选项也会恶化，”Furth说。“这有一种柠檬市场的味道。你不想在外面寻找。”

房东们表示，今年与以往不同。由于经济崩溃和冠状病毒疫情仍在肆虐，搬家的家庭减少了——“流量”下降。这使得好租户对房东更有价值，而新租户更难找到，尤其是在新学年开始时，无论这意味着什么。奥兰多的房东和物业经理Love表示，他“愿意制定任何人们能够负担得起的付款计划。”

房东们在没有租金收入的情况下越久，就越可能推迟维修或延迟例行维护。在5月，一位租户因Covid-19遭遇家庭损失后，Love让她提前解除租约；他决定寻找新租户需要太长时间，因此他卖掉了房子。Love表示，如果不是这样，他可能会保留该物业。

他在等待一个新的 橙县紧急租金援助计划，该计划将于8月25日启动。否则，他计划勉强度日：保持空调运转，并希望能得到国会的帮助。

“一半的人在某个月错过了租金，”Love说，指的是他的租户。“综合考虑，情况可能更糟。”