在疫情期间如何举行住房法庭？ - 彭博社

哥伦布大会议中心的一部分现在专门用于每天处理100起驱逐案件。

Noelle Daumeyer/哥伦布法律援助自九月以来，Jamanda Colbert与她的妻子和两岁的女儿住在俄亥俄州哥伦布市东区的一个小公寓综合体里。这个建筑有其缺点：她说公寓容易淹水，房东也很难联系。不过，Colbert一家已经安定下来，还有另一个孩子即将出生。因此，当Jamanda的妻子Tera，家庭的唯一经济支柱，在二月份因新冠病毒的恐慌失去工作时，这对夫妇立即寻求与房东沟通他们的情况。目标是作为负责任的租户，面对已经形成的前所未有的国家危机。

彭博社城市实验室印度尼西亚庆祝一个正在努力成型的新首都蒙特利尔市中心部分地区因水管破裂而被淹伊斯坦布尔面临繁忙街道下的危险‘火车爱好者’组织支持哈里斯和沃尔兹的总统竞选这并没有奏效。梅森跑公寓和牧场风格住宅的租赁经理于5月5日向Colbert一家发出了驱逐通知。Jamanda Colbert被传唤于6月16日出席驱逐听证会——在这种情况下，法庭设在哥伦布大会议中心，富兰克林县市法院至少在八月之前在这里办公。

在会议中心，科尔伯特通过了安全和体温扫描仪。她沿着蓝色箭头的路径前往驱逐听证会（其他箭头指向交通法庭）。她等待着自己的名字被叫到。租赁经理从未出现，这意味着这个家庭在案件中获得了一周的延期。不过，这次旅行并非全无意义。援助组织也在会议中心设立了桌子，科尔伯特从其中一个组织那里得到了更新。

“这段时间，我一直在努力获得这项紧急援助，”科尔伯特说。在6月16日，当她应出现在住房法庭时，IMPACT社区行动的案件经理——一个负责管理数百万美元联邦CARES法案租赁援助资金的哥伦布非营利组织——也在会议中心。案件经理告知科尔伯特，她已经将家庭批准的3000美元申请转发给租赁经理以确认。“我们在三月、四月、五月、六月都拖欠了租金，每个月都有滞纳金，”科尔伯特说。“我们的总额是3009美元和一些零钱。”

随着 美国各地的驱逐禁令解除，地方法院在恢复日常法庭程序方面面临严峻挑战。新冠病毒感染的持续威胁使得法院简单重开变得危险，但现代法庭的安全需求意味着司法系统 不能像一个世纪前流感大流行期间那样 在户外 进行听证会。在俄亥俄州，富兰克林县市法院采取了一项权宜之计：通过采用空置的会议中心，法院找到了一个足够大的空间，至少可以尝试在进行听证时保持社交距离。

一些租户和倡导者认为这一举措有其好处：大哥伦布会议中心还可以容纳住房和法律援助组织，使会议中心在某种程度上成为疫情住房危机受害者的野战医院。

在会议中心，住房法庭现在占据的空间至少是其旧址的四倍大。

在正常情况下，富兰克林县市法院每年处理大约17,000到18,000起驱逐案件。法院一天可以处理多达250个案件；租户乘电梯到11楼参加每日的集体听证。“我们为整个县设有一个法庭，”哥伦布法律援助协会住房团队的首席律师梅丽莎·本森说。“法院的空间非常集中且拥挤，我们对法院重新开放的一个主要担忧是他们将如何安全地进行。你无法在电梯里保持社交距离。”

与其他受到疫情封锁影响的州不同，俄亥俄州从未实施自己的驱逐或止赎禁令。俄亥俄州最高法院首席法官反而鼓励各个法院这样做。本森表示，法律援助协会的一位同事津岛乔舒在三月初开始与法官和法院工作人员讨论暂停这些听证会的必要性。最终，富兰克林县成为该州首批暂停驱逐案件的法院之一。

该命令于6月1日到期。在听证会恢复前大约一周，富兰克林县市法院决定迁移到会议中心，市里还在这里设立了一个1200床的应急医院。与许多城市一样，这个空置的设施成为疫情代价的刺痛提醒：哥伦布失去了大约200,000个酒店房间的入住和超过1.65亿美元的旅游和销售收入，因为冠状病毒限制停止了活动，《哥伦布快报》报道。富兰克林县是该州的Covid-19疫情热点，自重新开放以来病例缓慢上升，但到目前为止，野战医院尚未使用。

在会议中心，住房法庭现在占据的空间至少是其在法院11楼旧址的四倍。当法庭迁移到会议中心时，许多社会服务机构也随之而来。法律援助协会的租户倡导项目就在这里。中俄亥俄州社区调解服务也在这里，帮助租户和房东在法律判决之外达成协议。在这些卫星服务中，有几个不同的机构提供租金援助，包括哥伦布城市联盟以及IMPACT社区行动，该机构负责一项265万美元的联邦租金援助（加上配套赠款）。其他为家庭和退伍军人服务的团体也在现场。法庭设在会议大厅的一部分，一侧是等候区，另一侧是非营利组织。

“各方可以来看看他们能获得什么帮助，以尝试达成某种协议，希望能防止无家可归，这是大多数在场机构的最终目标，”本森说。“这是最后一步干预。”

富兰克林县市法院在过去几年中已经从一个处理驱逐案件的法院转变为一个更注重社区的解决问题的法院，本森说。她表示，法院邀请社会服务团体在新的临时法庭外直接工作就是这一点的证据。对一些人来说，这种方式有效：当科尔伯特的房东未能出席她的驱逐听证会时，她能够迅速与IMPACT的工作人员协商，以确定房东是否承认她所获得的援助。（仍然没有来自租赁经理的消息——他也没有回复科尔伯特夫妇正在寻找租赁的新物业经理的电话。租赁经理没有回复评论请求。）

重新改进的案件仍然以可观的速度推进：法院现在每天审理多达100个案件。这种效率暴露了租户在会议中心可以期待获得的帮助的局限性。国会通过的疫情租户保护措施在这里每天都受到考验。

东哥伦布居民梅丽莎·哈德森是一位三孩母亲，她在三月份失去了清洁服务的工作，上周出席了她的驱逐听证会，希望能找到帮助。她说，律师们能够将驱逐记录从她的名字中清除。（在俄亥俄州，没有封存驱逐记录的方式，但在富兰克林县，租户可以请求法院限制公众访问这些记录。）哈德森仍然失去了所有——她的所有家具和大部分家庭的衣物和物品。她说，她无法获得家具银行或甚至庇护所的推荐。由于疫情，它们都关闭了。

哈德森此后为自己和她的三个（即将变成四个）孩子找到了新公寓，这在一定程度上得益于法律援助协会的干预。但她无法获得设置新家或为新生儿准备所需的基本生活用品的帮助。“他们告诉你，一旦你被驱逐，会议中心可以帮助你，”哈德森说。“至于住房方面的帮助，他们对此毫无用处。”

律师本森表示，根据《关怀法案》，联邦资金附带很多条件。这笔支出应该是可持续的，这意味着IMPACT必须将资金用于最有益的地方。在实践中，这意味着零收入的人获得任何帮助的可能性非常低。这一条款反映了疫情前对驱逐的思考，常规的现金紧急情况导致人们错过租金支付，比如住院或汽车维修。“不幸的是，随着Covid-19的影响，某人的收入流的临时中断往往使他们陷入驱逐法庭的情况变得不再临时，”本森说。“对很多人来说，这种情况持续了几个月。”

最终，租户在驱逐听证会上的经历，以及国会通过的保护措施，因法院而异。在俄亥俄州，无论好坏，每个法院处理事情的方式都有所不同。例如，在富兰克林县，法院发布了一项命令，要求房东必须填写一份宣誓书，声明他们不受《CARES法案》的保护。（该法律禁止拥有由联邦实体担保或保险的抵押贷款的房东进行驱逐，但租户可能很难知道这是否适用于他们。）也许正因如此，哥伦布市一些最臭名昭著的房东已停止提交驱逐申请。总部位于明尼阿波利斯的新生活多户管理公司——现在称为5812投资集团，哥伦布邮报将其评为 该市十大最有问题房东中的最差，基于市政府在两年内向该公司发出的123份违规通知——根据公共记录，该公司在疫情期间没有提交过一次驱逐申请。（该公司没有回应评论请求。他们在哥伦布市的多个列出物业出现在 《CARES法案》下的驱逐禁令覆盖的多户物业数据库中。）

7月17日，联邦住房金融局宣布，《CARES法案》下的许多驱逐保护措施将延续至8月。然而，目前没有计划将每周600美元的联邦失业救济金延长至7月之后。自3月以来，哥伦布市已有超过1,700户家庭 收到了驱逐通知。在这个夏天晚些时候，更多的哥伦布市及其他地区的租户可能会加入他们的行列。

面临困境的租户们在未来面前面临艰难的选择。科尔伯特说她的家庭现在有能力偿还在停业期间错过的租金，但租赁经理不接电话——不接她的，不接她律师的，也不接对租赁他们感兴趣的新潜在房东的电话。即使手中有福利，紧急援助已获批准，妻子的工作也恢复了，科尔伯特仍然不确定她的家庭接下来会发生什么。

“每个人都在某种程度上受到[疫情]的影响，”科尔伯特说。“并不是说我们没有尝试去做任何事情来帮助。”