最大的房东正在推动疫情期间的驱逐行动 - 彭博社

休斯顿，德克萨斯州的一排公寓单元。休斯顿是少数几个少数大型房东主导着最高驱逐申请人名单的城市之一。

摄影师：Callahan O’Hare/Bloomberg

在美国许多地区推迟的驱逐行动现在可能会继续进行，因为美国最高法院于8月26日撤销了联邦驱逐暂停令。

法院告诉拜登政府，这是今年夏天的第二次，只有国会才能授权联邦禁止驱逐。然而，国会成员为阻止驱逐所做的努力也未能奏效。租金援助发放缓慢：尽管白宫发起了一场施压运动，以便向租户提供465亿美元的紧急租金援助，但截至7月底，州和地方领导人仅支出了大约50亿美元。

BloombergCityLab芝加哥计划继续改造空置的市中心塔楼迈阿密提出25亿美元债券以遏制严重的住房危机违抗习近平的年轻香港人现在正在中国狂欢英国不断拆除并重建历史悠久的酒吧现在大约有200万租户家庭欠下超过150亿美元的租金，根据费城联邦储备银行的数据，其他估计将需求放得更高。

或许在所有这些对租户的挫折中，最大的赢家是最大的房东。

在疫情期间，大型公寓楼的业主提起了大部分针对租户的驱逐诉讼。根据普林斯顿大学驱逐实验室的最新数据，在一打个可获取数据的城市和县，仅少数几栋公寓楼的驱逐诉讼占据了所有疫情期间驱逐诉讼的五分之一至一半。

分析指出了由最高法院裁决引发的一波驱逐的潜在形状和位置。

在凤凰城（马里科帕县），自2020年3月15日以来，仅100个地址的申请占据了所有驱逐诉讼的21%，根据普林斯顿大学驱逐实验室的最新数据。对于南卡罗来纳州格林维尔市，排名前100位申请最多的建筑物的驱逐占据了所有疫情期间驱逐的47%。其中一些已经悬而未决数月的驱逐现在可能随时会进行。

这些数据无法反映公司房东的整体驱逐活动，因为建筑物所有者的身份通常被有限责任公司所掩盖。一家公司可能通过不同的壳公司拥有多栋建筑物。这些大型房东通常将驱逐威胁作为收取租金而不是驱逐租户的一种方式。因此，作为大型房东整体驱逐活动的反映，关于驱逐申请最多的物业的数据是保守的，根据普林斯顿大学驱逐实验室的研究员、罗格斯大学新瓦克分校社会学助理教授彼得·赫本的说法。

“如果你看看在孟菲斯提起驱逐案的前100家公司，这将占城市所有案件的比例要大得多，而不仅仅是前100家建筑物，” Hepburn说。

驱逐的聚集地

驱逐数据揭示了在那些与恶性循环作斗争的地方出现了绝望的模式。新的驱逐实验室数据指出了公司和大型房地产所有者在延续这些循环中所起的作用。

例如，在休斯顿，Villa Serena Communities投资组合内的建筑物主导了拥有最多驱逐案件地址的名单。这些建筑物集中在Greenspoint，一个因其历史上高犯罪率而被昵称为“Gunspoint”的郊区，开发商正试图将其重新打造为North Houston。

位于Greenspoint地区的一座规模适中的Villa Serena综合体Biscayne at Cityview，在Harris和Galveston县的所有地址中，因疫情爆发以来有136起驱逐案件，排名第三。其他Villa Serena物业紧随其后，包括（但不限于）Breckenridge at Cityview（第7位）、Serena Woods（第11位）、Crescent at Cityview（第17位）、Rockridge Springs（第31位）、Rockridge Bend（第48位）、Rockridge Station（第67位）和Amherst at Cityview（第84位）。

根据小型企业管理局的记录，拥有这些建筑物的公司 — VSC Management LLC — 通过薪资保护计划获得了270万美元。

Steve Moore，VSC Management LLC的联合创始人兼管理合伙人，管理着格林斯波因特周围维拉塞雷纳公寓的6000多个单位。当地CBS附属机构在2017年的一份报告中赞扬 Moore 为了与执法部门合作以减少其物业上的犯罪所做的努力。根据驱逐实验室的数据，Moore本人住在Cityview的Biscayne，他的公司在过去8周内申请驱逐了18位邻居。（Moore没有回复评论请求。）

驱逐数据突显了在较贫困社区的房屋法庭诉讼的集中情况。在圣路易斯，仅有20个地址的驱逐诉讼 — 其中许多是位于工薪阶层郊区Florissant的公寓大楼 — 占据了所有疫情驱逐的14%。辛辛那提、印第安纳波利斯、凤凰城和其他大都市区也有类似的模式。达拉斯县疫情驱逐诉讼最多的公寓大楼是9669号的布鲁克林，自2020年3月以来，该大楼已对大约五分之一的居民提起了驱逐诉讼，约225人。甚至在疫情爆发之前，达拉斯市对该物业所有者提起了一场诉讼声称其容忍犯罪活动构成了一种滋扰。

普林斯顿大学的另一项研究发现，波士顿的大型房东以两到三倍的速度提起驱逐令，而且通常所欠金额更少。通常，房东们会通过自动流程提起这些驱逐令，甚至作为一种获取难以获得的联邦租金救济的策略。

“我们知道，在正常情况下，较大的房东往往比较小的房东更积极地提起驱逐令，”赫本说道。“通常情况下，较大的房东更有可能拥有非常明确的政策和严格的、算法式的租金收取跟踪。关于是否提起驱逐令的决定并不是由管理物业的个人做出的，而是由公司总部做出的，他们会说，一旦有人拖欠租金，适当的下一步就是提起驱逐令。”

大房东的软着陆？

在疫情期间，各种规模的房东都遇到了困难，至少与疫情前相比是如此。看到租金支付减少的房地产所有者错过了公用事业费或税款支付，寻求抵押贷款宽限期，甚至出售了一些物业。（近三分之一的人表示他们推迟了维修和维护工作，比2019年增加了六倍。）但痛苦是相对的：虽然中等规模的房东（拥有6-19个单位的业主）和较大规模的房东（20个以上单位）在疫情期间更有可能报告未付款项，而小房东（1-5个单位）大多数并没有陷入严重赤字。根据哈佛大学住房研究中心对10个城市的房地产所有者进行的调查，2020年底，10%的小房东和8%的中等规模房东表示他们仍然被欠下一半或更多的租金，而大房东只有3%。

市场价格房产的所有者几乎没有受到任何影响：国家多户住宅委员会报告称，专业管理的建筑物的租金收取水平从2019年到2021年8月一直稳定在95%左右，从未低于93%，最高达到97%。哈佛调查发现，与以往任何时候相比，更多的房东延长了租金期限或宽恕了拖欠的租金，但如果这对市场价格部门有任何影响，那影响很小。

行业领袖看到这些数据坚称，尽管有人预警说一旦最后的联邦防洪堤决堤就会出现一场海啸般的驱逐潮，但并没有出现这样的情况。事实上，调查显示，在10个城市中至少对一名租户提起驱逐诉讼的房东比例在2020年与2019年相同（15%）。当然，大部分时间里都实施了驱逐暂停令，尽管执行方式不一。

“每个月处理的驱逐诉讼中，绝大多数在采取其他措施之前就得到解决，”国家多户住宅委员会主席道格·比比说。驱逐通知可以作为一种警告，导致协商，甚至获得政府援助。然而，家庭在收到通知后未在法庭上申诉自己的权利而搬离他们的公寓。

鲍勃·皮内加尔（Bob Pinnegar）是美国国家公寓协会的总裁兼首席执行官，他也表示，大规模驱逐的前景被夸大了：“本月有数百万人被赶上街的预测是严重夸大了。”

如果最高法院的决定带来的驱逐与暂停令仍然有效时持续的驱逐走向相同，那么这些驱逐将不成比例地落在由大型房东拥有的B类或C类公寓综合体中的黑人和移民家庭身上。哈佛调查已经看到这种趋势正在形成：低收入社区或少数族裔社区的租户支付房租更加困难，但却极少看到任何房租减免。

这样一波驱逐可能会加剧正在进行中的公共卫生危机。历史上驱逐率高的地区疫苗接种率低。然而，一波驱逐也可能看起来很像现状。这指向了一个真正的政策失败：尽管有数十亿美元的租金救助，而且很少有大型房东面临真正的危险，他们仍然无法被劝阻不再随意提起驱逐诉讼。