摩根大通位于水街25号的旧打孔卡建筑揭晓公寓 - 彭博社
Nacha Cattan
摩根大通公司的一座前办公大楼已被改造并重新品牌为住宅塔楼。
摄影师：José A. Alvarado Jr/Bloomberg
全国最大的办公楼转住宅项目正在市场上推出，1,300套公寓从一座原本用于容纳计算机的百万平方英尺砖石堡垒中雕刻而成——而且几乎没有其他用途。
经过两年的改造，这座位于曼哈顿金融区的55年历史建筑——多年来用于处理支票、资金转移和其他文书工作，最初为制造商汉诺威信托公司服务，后来则为其继任银行的后台员工，摩根大通公司。——现在已面目全非。
25 Water St.的外立面上，几扇窗户之间的复杂砖石结构已被移除，并被，嗯，窗户所取代。
25 Water St.，翻新前后对比。来源：美联社照片；彭博社建筑剩余的红棕色砖块——由原设计师精心挑选，以匹配曾经在附近矗立的历史建筑——现在变成了白色。两个采光井从超过40,000平方英尺（3,716平方米）的楼板中雕刻而出，十层楼被建在其上。内部，10万平方英尺的设施，包括壁球场、游泳池、健身房和水疗中心，已从曾作为银行员工自助餐厅的地下室中挖掘出来。
这是该地区数十年演变的一部分，因新冠疫情加速了对旧的、过时的办公空间的需求下降。该地区的塔楼空置率仍然是 纽约最高之一，但填补了一些空壳的公寓和租赁推动了人口激增 在曼哈顿前所未有。
“在没有光和空气的地方创造光和空气，以及创造出如此数量的单元，真是令人难以置信，”Metro Loft的创始人Nathan Berman在一次采访中说道，他是该项目的开发者之一。“在楼下，他们基本上创造了一个私人切尔西码头。”
25 Water St.公寓的厨房和客厅。摄影师：José A. Alvarado Jr/Bloomberg这座野兽派建筑，带有不规则间隔的嵌入式窄窗（这种设计被认为模仿了IBM打孔卡），从设计上看就不友好。“计算机无法看窗外，”The Architectural Forum 在1970年关于这座建筑的文章中写道，该建筑也被称为4 New York Plaza。机器的空调需求使得窗户成为“明显的负担，”该杂志写道。
这栋建筑通过一系列银行合并而易手，最终形成了摩根大通。该银行 出售 了这栋建筑，在金融危机期间但继续租赁，供法律团队和其他非面向客户的业务部门的员工使用。根据公司发言人的说法，他们最终被迁移到中城或布鲁克林的办公室，这是摩根大通努力让员工更紧密团结的一部分。
前纽约广场4号的计算机楼的复古照片，供 建筑论坛摄影师：埃兹拉·斯托勒为建筑论坛拍摄摩根大通的租约 定于2025年到期，而这栋建筑在疫情之前也曾容纳 每日新闻的新闻编辑部，出售时约有70%的租赁率，2022年以2.51亿美元出售给Metro Loft、Rockwood Capital和 GFP房地产。根据GFP高管布莱恩·斯坦沃策尔的说法，疫情后，入住率约为10%或更低。
“这栋建筑要么被拆除，要么进行改造以适应新的用途，”CBRE集团公司的执行副总裁布拉德利·杰拉说，他在建筑出售前几年曾是该建筑的经纪人。“这栋建筑没有再利用的可能。”
这些开发商，分别在城市内负责另外25个 改造 项目，获得了5.36亿美元的贷款用于收购这栋建筑、其现有债务和改造费用。他们与摩根大通达成协议以退出租约。
布莱恩·斯坦维尔策在25号水街的参观中。摄影师：何塞·阿尔瓦拉多 Jr/Bloomberg斯坦维尔策表示，这种规模的塔楼——拥有1,320个单元，布局从单间到三卧室不等，租户停车场，屋顶和联合办公空间——从头开始重建在经济上是不可行的，特别是考虑到所需的时间和许可。根据负责该项目的建筑师约翰·切特拉的说法，这种新建造的成本约为每平方英尺1,000美元。这将使25号水街大小的建筑成本达到约10亿美元。
租金将从每月超过3,000美元的单间到约10,000美元的三卧室公寓不等，不包括未披露的设施费用。高层公寓的月租金将在几个月内准备出租，接近12,000美元。斯坦维尔策表示，计划通过去年州政府批准的经济适用房项目以降低价格提供四分之一的公寓，以换取税收减免。
25号水街高尔夫模拟器和屋顶游泳池的效果图。来源：Streetsense距离电池公园两个街区，距离主要地铁线路四个街区，转角就是FDR大道，这栋建筑——重新命名为南曼哈顿的SoMA——位于一条宽阔的街道上，三面都拥有无阻碍的视野。
曾经占据宝贵角落位置的楼梯间被移到了建筑的中心。Cetra设计了70多种不同的布局，以满足各种租户的需求。它们包括定制的意大利厨房，带面板的电器，洗衣机和干衣机，太阳能遮阳帘和高速WiFi。
25 Water St.的一居室公寓。摄影师：José A. Alvarado Jr/Bloomberg“一切都有其价值，但最高的价值是将其转变为住宅建筑，”CBRE的Gerla说。“它不会以原来的方式存活下去。”