中国万科不再是房地产市场的风向标 - 彭博社
Shuli Ren
从中国房地产市场的核心到边缘。
彭博社在中国，没有任何私营企业是太大而无法倒闭的，尤其是在市场叙事发生变化和新的行业动态形成时。中国最大的私营开发商万科企业股份有限公司可能正处于这种不安的境地，即使北京承诺在2025年稳定房价。
万科正面临流动性危机。它计划在今年偿还330亿元人民币（45亿美元）的在岸债券，而2024年为93亿元人民币。截至去年6月，该公司已没有足够的现金来覆盖短期债务。同时，房地产销售依然疲软，徘徊在每月约200亿元人民币，无法在经营现金流层面实现收支平衡。尽管总部位于与香港接壤的南方科技中心深圳，该开发商几乎没有从中国最大城市的明显价格反弹中受益。根据彭博情报，一级城市仅占其土地储备的11%。
到期墙
万科今年的还款计划繁忙
来源：彭博社
单靠万科自身，年底前生存的可能性不大。因此，投资者正在讨论是否会有足够的政府支持，以及高层官员是否仍然将该公司视为购房者的重要晴雨表。它是否仍被视为我去年三月所争论的 将打破中国背部的开发商?
彭博社观点抖音出售应成为特朗普的第一笔交易不要让数据欺骗你：美国正在辜负职场女性私募股权不应出现在你的401(k)中特朗普的内阁人选为低光时刻做准备自那时以来，许多事情发生了变化——而且对万科并不有利。一个不同的等级秩序正在形成。购买新公寓的人正转向国有建筑商，因为对未完工房屋和延迟交付的担忧依然存在。例如，国有的中国海外发展有限公司的销售额去年增长了0.3%，而万科则遭遇了35%的下降，根据中国房地产信息公司提供的初步数据。或者，购房者可以涉足二手房市场，利用个人卖家提供的更大价格折扣。
两个开发商的故事
万科努力恢复，而国有的中国海外发展有限公司则保持韧性
来源：彭博社
换句话说，万科在中国住宅房地产市场中的地位已经从必不可少变为边缘化。对于购房者来说，这个开发商可能不再是反映房地产市场健康状况的标准。
在住房救助方面，很明显，北京依赖于刺激需求，而不是削减立即惠及建筑商的过剩供应。自去年底以来，政府已降低了抵押贷款利率，放宽了大城市的购房限制，并降低了交易税。同时，遏制供应的努力，例如地方政府从开发商手中购买未售出的房屋和闲置土地，进展缓慢。
政治可能在起作用。在较小的城市，近年来几乎没有土地交易或新房销售，这使得地方官员很难确定他们的回购价格应该是多少。随着北京的反腐败运动持续进行，官僚们几乎没有动力承担责任并从开发商那里购买大量库存。
就北京而言，政府实体已经为万科做了很多。该公司正在将到期贷款替换为有抵押的银行借款，希望降低未来的利息支付。在2024年上半年，它成功地获得了630亿人民币的有抵押银行信贷，平均成本仅为3.66%。预计到万科的流动性危机，深圳市政府正在考虑免除2024年90亿人民币的地方税，REDD Intelligence报道。
困境债务
万科在5月份到期的美元债券收益率超过60%
来源：彭博社
尽管如此，北京并没有对万科表现出无条件的支持。其最大国有股东深圳地铁集团的财务支持低于市场预期。而政策制定者可能在询问开发商的债券违约是否会让消费者重新缩回壳中，因为房地产市场正在出现复苏的迹象。他们可能会说不会，认为最近的宏观经济措施足够强大，可以抵御一家公司的特有困境。
万科已誓言偿还债务。但随着其现金状况恶化和行业地位下降，管理层应考虑在今年进行重组。当一个人接近尽头时，启动困境债务交换可能并不是一件坏事。
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