韩国银行关注房地产降温迹象，考虑多年首次政策转变 - 彭博社

Sam Kim

2024-10-08

几个月前，政府官员采取措施控制房价，承诺增加住房供应并收紧贷款规定。

摄影师：SeongJoon Cho/Bloomberg韩国银行预计本周将进行期待已久的政策转变，加入全球同行，在住房市场出现降温迹象和通胀低于目标后，开始宽松周期。

接受彭博社调查的22位经济学家中有20位预测，中央银行将在周五制定政策时将基准利率下调25个基点至3.25%。这将是自2021年8月韩国银行将利率从创纪录的0.5%上调以来的首次政策转变，以结束疫情时期的刺激。

自那时以来，经济基本上保持扩张，今年预计将实现约2.4%的增长，得益于半导体引领的出口反弹。但这些数字可能过于乐观。

深入观察经济，家庭支出在过去几年几乎停滞。虽然出口通常对韩国的增长贡献大于国内消费，但经济在过去几年中对高于趋势的海外出货依赖程度远高于以往。

一旦海外需求开始降温，经济在试图依靠国内需求获取动力时，可能会显得不那么强劲。家庭支出在第二季度下降了0.3%，与前一个三个月相比。

此外，信用风险继续影响经济前景，给韩国银行施加了放宽政策的压力。上个月美联储的半个百分点降息缩小了两国利率之间的差距，为韩国银行提供了减息半个百分点的空间，而不会对货币造成过度贬值压力。

“降息将为经济提供急需的刺激，”标准 Chartered 银行韩国经济学家朴钟勋表示。“美国和中国的果断货币政策转变，以及韩元对美元的升值，为韩国银行提供了降息的动力。”

到目前为止，韩国银行因担心早期降息可能会刺激家庭债务增加并威胁金融稳定而推迟放宽政策。首尔房地产市场过热的迹象加剧了这些担忧，使当局有动力延续其持有模式，即使消费者通货膨胀仍然保持在下行轨道上，最终在上个月降至远低于银行的2%目标。

几个月前，政府官员采取措施遏制房价，承诺增加住房供应并收紧贷款规定。九月份，首尔的公寓购买量和价格下降了第二个月，这表明这些措施可能有助于冷却市场的势头。

如果韩国银行确实在周五降息，相关部门可能会伴随这一举措发出谨慎的警告。首都的房价仍然居高不下，而韩国的家庭债务与经济规模的比率在发达国家中是最高的之一。

贷款需求在发达国家中是最强的之一

来源：国际清算银行，韩国银行

“考虑到当地房地产市场仍然高度谨慎，我们预计这次会有鹰派降息，”摩根士丹利亚洲有限公司的经济学家凯瑟琳·哦表示。“指引可能会分歧，语气可能听起来谨慎，但确实期待已久的降息很可能会到来。”

两位韩国银行董事会成员最近发表了可能降息的言论。董事会成员申成焕上个月表示，尽管经济增长快于最初预期，但零售活动停滞，支持即使不等待房地产市场出现明显降温迹象也应降息的观点。

另一位成员张永成指出，预计政府旨在抑制房价的措施将逐渐生效。

韩国银行行长李昌镛在公开场合避免评论政策方向。他反而将延续创纪录的持平状态视为对首尔住宅物业过度热情发出警告的机会。

韩国是世界上人口最密集的首都之一

来源：韩国银行

注：截至2022-2023年

多种因素的结合正在助长对优质房地产的需求，包括租赁贷款，这是一种独特的做法，租户提前支付约一半的房产价值作为押金，以代替租金。租期结束时，他们可以拿回这笔钱，而房产拥有者在此期间则有现金可用于投资房地产市场。

李某提到，首尔居民对教育的异常强烈的热情加剧了“恶性循环”，使得首尔富裕的江南区的房屋产生了“不可战胜的神话”。

江南是首尔南部的一系列地区，拥有数百万美元的公寓、奢侈品商店和一群可以帮助学生进入全国顶尖大学的补习学校。对于在首尔的有志家庭来说，为孩子提供最佳教育是一个关键要求。

房地产市场的供需动态可能确保韩国银行在首次行动后采取缓慢的进一步降息措施。

根据韩国住房研究所的研究，住房价格可能会继续上涨，因为信贷风险使开发商在紧缩周期中不愿启动项目，导致住房短缺。

“由于我们认为住房市场将继续限制韩国银行的政策反应功能，我们预计政策利率将保持在中性利率估计的上限范围内，”野村控股的经济学家郑宇博在一份报告中表示。

中性利率是既不刺激也不限制经济增长的水平。朴的评论表明，即使韩国银行如预期在周五降息，它仍然会寻求在目前保持借贷成本在限制性的一侧。