房屋买家受到价格飙升和供应紧缩的影响，2024年选举受到冲击 - 彭博社
Shruti Singh, Skylar Woodhouse, Prashant Gopal
费城一栋房屋上的“待售”标志。摄影师：乔·兰伯提/彭博社凤凰城的民主党市长最近宣布美国住房危机是一个“全员参与的挑战”。她在俄亥俄州哥伦布市的同行感叹其对“社会经济阶梯每一层级”的影响。纽约市市长直言不讳地宣称：“我们必须开始建设住房。”
他们的话反映了对国家几十年来最严重住房困境的日益紧迫感——并帮助解释了一个通常局限于地方规划委员会听证会和市议会会议的话题如何最终成为国家政治的中心。
民主党提名人卡马拉·哈里斯已将住房作为她提供相对详细政策提案的少数领域之一，这些提案包括为建造入门房屋的建筑商提供税收抵免和为某些买家提供$25,000的首付款援助。
共和党对手唐纳德·特朗普希望开放联邦土地用于住房开发，并承诺通过消除法规来帮助提高可负担性。
这些想法是对面临严峻现实的选民的呼吁：根据亚特兰大联邦储备银行的指数，房屋拥有的可负担性在十月份达到了至少自2006年以来的最低水平，并仍然徘徊在该水平附近。这在一定程度上反映了美联储为抑制通货膨胀而采取的高利率，但也反映了自2008年住房市场崩溃以来形成的严重供应短缺。
美国住房拥有能力变得难以捉摸
亚特兰大联邦储备银行的指数自2021年以来已从100的可负担性门槛下降
来源：亚特兰大联邦储备银行
注意：该指数使用HUD标准的30%收入份额门槛来衡量可负担性。可负担性门槛为100。
“我们必须将住房作为国家问题优先考虑，”圣地亚哥市长托德·格洛里亚在八月的民主党全国大会上表示。“我们在地方层面有责任，但我们需要联邦援助才能完成这项工作。联邦的意图和投资可以改变游戏规则。”
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在接下来的两个月中，处于关键州的沮丧购房者和租房者的选票将成为焦点，这可能决定谁进入白宫以及哪个政党控制国会。
从长远来看，如果没有更多的供应，美国城市面临潜在的失去教师和无法负担居住地的第一响应者的风险。就像全球其他面临住房压力的国家一样，大量选民可能会错过住房拥有为几代人提供的财富积累。
摇摆州的影响
在包括亚利桑那州、乔治亚州、密歇根州、内华达州、北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州和威斯康星州的摇摆州中，购房者的中位数月付款自2020年总统选举以来几乎翻了一番，达到了创纪录的$2,161，根据Redfin的七月报告。
摇摆州住房成本激增
自2021年以来，七个摇摆州的月均抵押贷款支付额激增
来源：Redfin
一项 彭博新闻/晨间咨询跟踪调查显示，这七个州的选民一致表示经济是2024年选举中的首要优先事项。当被问及在投票时哪些经济因素最重要时，摇摆州选民选择住房成本的频率高于失业、加薪或利率。
特别是民主党似乎已经 关注这一焦点。哈里斯在与 特朗普的周二晚辩论中，迅速提到她的住房计划。
她的竞选团队在亚利桑那州和内华达州的广告中宣传她的住房建设议程，这两个州在摇摆州中受到的住房成本飙升影响尤为严重。一个名为YIMBYs For Harris的团体——这是对“不要在我家后院”的反对者的称呼—— 在八月的筹款电话中筹集了超过100,000美元。
副总统在这个问题上有一个优势，她和她的盟友可以试图加以利用：八月的调查显示，摇摆州选民信任哈里斯处理住房成本的比例比特朗普高出4个百分点。
“我知道拥有房屋意味着什么，遗憾的是，现在对许多美国家庭来说，这已经遥不可及，”哈里斯在新的竞选广告中说道。“我们将通过建造300万套新房和出租房来结束美国的住房短缺。”
哈里斯的计划还包括“打击企业房东和华尔街银行抬高租金和住房成本，以降低我们家庭的价格，”她的竞选战场州主任丹·卡宁在一份电子邮件声明中表示。“但在特朗普的领导下，生活只会变得更加昂贵，他的2025项目将使数百万美国人的住房成本上升，而他的富裕朋友们则从中获利。”
政治障碍
尽管如此，哈里斯要通过她的计划获得政治支持并不容易——如果她赢得白宫，实施起来也将面临挑战。
卡马拉·哈里斯摄影师：阿尔·德拉戈/彭博社在彭博新闻/晨间咨询的民调中，她的首付援助计划在她的支持者中广受欢迎，但在独立和未决定的受访者中吸引力较小。这表明该计划对已经支持哈里斯的选民最具吸引力。
特朗普也将在竞选活动中猛烈抨击哈里斯的计划，认为她和乔·拜登总统的政府导致了住房负担危机。
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前总统“有一个真正的计划来击败通货膨胀，降低抵押贷款利率，并使购房变得更加实惠，”他的竞选国家新闻秘书卡罗琳·莱维特在一份电子邮件声明中表示。她补充说，“非法移民”正在推高住房成本，但特朗普将“为美国家庭减税，消除昂贵的法规，并释放适当的联邦土地用于住房。”
关于哈里斯将她的提案付诸实践，经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示，只有在供应扩张之后，首付援助才有意义——否则，这可能只是刺激需求，从而进一步推高价格。虽然在四年内建造300万个住房单位可能是一个雄心勃勃的时间表，但赞迪表示，五到八年是可能的。
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至于这些提案在国会通过的可能性，赞迪表示，专注于私营部门解决方案的策略，例如建筑商税收抵免，将有利于吸引两党立法者的关注。
当然，建筑商需要劳动力、材料和其他资源，而这些资源已经因基础设施和制造项目而紧张。但由于政府税收减免的诱惑，“这对解决劳动力限制并完成任务是一个很大的激励，”赞迪说，他是穆迪分析公司的首席经济学家。
唐纳德·特朗普摄影师：阿尔·德拉戈/Bloomberg特朗普在这个问题上将面临自己的挑战。他计划的核心联邦土地通常位于远离工作机会丰富的城市地区。此外，移民的角色在住房市场中是复杂的。新来者推动需求，但在一些市场如纽约，他们也是建筑劳动力的主要来源，因此在提升供应的努力中至关重要。
此外，无论哪位候选人赢得白宫，仍将面临一系列地方法规和分区条例的问题，这些法规和条例往往受到地区政治倾向、人口变化和社会经济构成的影响。这些地方规则在促进或抑制住房开工方面发挥着关键作用。
‘在类固醇上’
多户住宅建筑商专注于市场价单位，包括许多高价的单间公寓和一居室，主要面向富裕的年轻单身人士。可负担住房稀缺，全国低收入住房联盟估计美国 缺少730万个对极低收入租户可负担的出租房屋。
今天住房危机的根源——凤凰城市长凯特·加列戈、哥伦布市长安迪·金瑟和纽约市长埃里克·亚当斯等人所感叹的——早在十多年前就已经扎根。2008年金融危机后，住房泡沫导致建设项目急剧放缓，工人纷纷离开该行业。
复苏的建筑劳动力
工人在金融危机和疫情中离开，助长了住房短缺
来源：劳工统计局
注：季节性调整
不过，最近的情况加剧了压力，并帮助将这一问题置于全国聚光灯下。特别是，高利率使许多房主选择不动，导致 2023年现有房屋销售降至近30年来的最低水平。
这场危机已经“被注入了类固醇，并因疫情、通货膨胀、利率以及我们所知道的所有因素而变得严重，”左倾智库美国进步中心的主席帕特里克·加斯帕德说。