欧洲开放式房地产基金竞赛应对120亿欧元的赎回 - 彭博社
Jack Sidders, Neil Callanan, Laura Malsch
在试图出售从巴黎到法兰克福的办公楼并未成功后，Amundi SA 终于接近一笔可观的交易。
摄影师：Zula Rabikowska/Bloomberg在试图出售从巴黎到法兰克福的办公楼并未成功后，Amundi SA 终于接近一笔可观的处置交易，这将帮助为希望退出其房地产基金的投资者筹集现金。
根据知情人士透露，Blackstone Inc.同意从欧洲最大的资产管理公司手中以2.5亿欧元（2.7亿美元）至3亿欧元的价格购买一组商业园区。这家美国投资公司打赌，一旦这些园区转变为专用物流设施，它们将有更加有利可图的未来，知情人士称。
这笔交易凸显了欧洲开放式房地产基金面临的日益严峻的困境，这些投资工具管理着约1660亿欧元的资产。在办公楼不受青睐的世界中，满足赎回需求的几种方法之一是出售其他更具吸引力的资产，如住宅楼、仓库或可改建为此类用途的物业。
Amundi 是巴黎Coeur Defense 项目的所有者。摄影师：Zula Rabikowska/Bloomberg这导致基金经理及其剩余客户在市场受挫领域的持续集中。随着赎回继续，其中一些可能很快别无选择，只能出售资产，引发重新估值并延迟任何新兴市场的复苏，可能对整个经济产生连锁影响。
对于一些房地产基金和开发商来说，“卖出的压力非常大，”德国基金管理公司Commerz Real AG的首席执行官Henning Koch说道，该公司管理着约340亿欧元的房地产和可再生能源资产。“基金正面临资金外流的困境。”
根据晨星公司的数据，欧洲开放式房地产基金连续六个季度出现资金外流。自欧洲央行自2022年7月开始加息以来，投资者已经撤出了超过120亿欧元，使净资产降至五年来的最低水平。
利率上涨后，房地产基金流出转为负值
来源：晨星公司
注：欧洲开放式基金和ETF基金流动
对于投资于股票或债券的共同基金来说，这样的赎回虽然痛苦，但不会造成流动性或集中度问题，因为这些证券定期在公开市场上定价并容易出售。相比之下，房地产基金购买的是无法迅速交易的大型资产，其当前价值在再次出售之前很难确定，有时会以显著折扣出售，这与基金所评估的价值不符。
对于开放式基金来说，当投资者要求赎回时，这可能导致资产难以出售，造成潜在的流动性不匹配。根据Savills的数据，今年上半年欧洲共完成了约740亿欧元的商业地产交易，比五年平均水平低42%。如果基金确实出售资产，更容易处置那些租金增长前景更好的物业，并延迟重新评估不受欢迎的资产。
在德国，许多基金正努力出售资产，因为规定禁止它们以明显低于账面价值出售资产。如果这样做，它们将被要求重新评估待售的投资组合或房产，这可能会导致基金价值急剧变化。据了解此事的两名知情人士称，一些基金经理目前正在考虑向银行获得新的信贷额度，以避免资产重新估值和潜在出售。
其他人也感受到了痛苦。Union Investment上个月将一只价值40亿欧元的基金的净资产价值下调了17%，因为无法以账面价值出售房产以满足赎回需求。Commerz Real在汉堡Elbtower项目上投资了5000万欧元，但由于该项目背后的开发商破产，被迫进行了减记。
五月份的汉堡Elbtower建筑工地。摄影师：Markus Scholz/picture alliance/Getty Images房地产基金公布的资产价值与其房产可能售出的实际价格相差多少，尤其是在办公室方面，目前尚未有大量销售。但是，观察投资者通过购买或出售股票每天对房地产市场表达观点的上市房地产投资信托(REITs)可以发现，这种差异是巨大的。自2021年初以来，这类REITs已经下跌了约29%，即使最近开始反弹。相比之下，开放式基金报告的净资产价值几乎没有变化。
欧洲央行去年警告称，房地产基金出现问题可能会放大商业房地产市场崩盘的风险。市场衰退的后果已经波及从香港的写字楼到加利福尼亚公寓大楼等各种房产，可能会对全球经济产生重大影响。
根据国际清算银行的数据，上世纪90年代，当商业房地产价值实际下跌超过40%时，信贷和GDP增长分别下降了12和4个百分点。信贷和GDP增长。巴塞尔总部的机构在一份报告中表示，经济计量分析“表明，这一次商业房地产价格大幅下跌可能会产生类似的实质影响。”尽管银行体系目前表现强劲，“但如果从办公室到商店的各种风险敞口”被“低估，且价格下跌超出预期”，则“脆弱性可能会显现出来。”
欧洲银行管理局表示，欧洲近18%的商业房地产贷款被银行列为第2阶段，意味着信贷风险显著增加，而德国银行的不良商业房地产贷款比率从2022年12月的2.1%上升至去年的4.8%。据彭博新闻报道，预计欧洲央行将敦促几家德国银行增加他们对房地产贷款违约的准备金。
德意志银行股份公司，德国最大的贷款机构，上周表示，今年将为贷款损失拨备更多资金，此前对商业房地产复苏过于乐观。这一消息导致股价下跌了多达9%，拖累其他贷款机构。
Barkow Consulting创始人彼得·巴尔科夫表示，他的公司追踪德国的房地产基金赎回情况，称即使不太可能重演金融危机，房地产基金可能还会遇到“进一步的困难”。
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许多产品的问题加剧了，因为它们未能从传统商业房地产的主要支柱，如办公室和商店，转向增长更快的领域，如仓库和数据中心。
法国的OPCI基金是一种受欢迎的税收优惠储蓄产品，用于投资房地产，平均办公室占比为67%，而仓库物业仅占1.7%，根据法国不动产投资公司协会的数据。相比之下，黑石的欧洲投资组合现在55%是仓库，不到10%是办公室。
安联与黑石的交易是美国公司的一项赌注的一部分，该公司认为迅速增长的在线购物将有助于吸引租户，一旦建筑物得到升级，提供现代化的仓储空间，熟悉该交易的人士表示，由于交易尚未完成，他们不愿透露身份。这些物业目前包括办公室、仓库和储藏空间等用途，由安联旗下一系列基金持有，其中包括其旗舰OPCI产品。安联和黑石拒绝置评。
“那些在周期后期进入市场并选择次一级地点的物业的基金面临更大的挑战，”德意志银行集团欧洲房地产首席投资官乌尔里希·冯·克赖茨说，他一般性地谈到房地产基金。
“私募股权可能会介入，收购法兰克福尼德拉德等次一级地点的老旧办公楼，例如用数据中心替换它们，这样的交易可能会以大幅折扣发生，”他说。
德国法兰克福尼德拉德。来源：Panther Media GmbH/Alamy许多国际房地产基金设在都柏林，爱尔兰中央银行将这些产品的杠杆使用限制在最多60%，从而在价格受到压力时降低了强制出售的风险。几个国家的基金还要求投资者在可以赎回之前提前12个月通知他们。据一位知情人士透露，许多法国房地产基金投资通过寿险合同持有，这意味着它们可能不会在几年内被赎回。这提供了一种流动性来源，并减轻了那些想要迅速取回现金的投资者的抗议风险，该人士表示，这意味着监管机构对流动性压力的看法比他们本来会更为乐观。法国金融市场管理局拒绝置评。
一些投资者正在打赌，一旦基金不能满足赎回需求而不得不出售它们不太吸引人的持有资产时，将会出现购买机会。 GoldenTree Asset Management、哥伦比亚线索和Bhavnani家族的单位已经作为英国房地产投资信托的锚定投资者，计划针对“处于困境且高度积极出售”的卖家，包括开放式房地产基金。
“赎回请求数量如此之多，以至于管理团队认为许多较大的机构开放式房地产基金很可能无法保持足够的规模、多样化和效率，”特别机会房地产投资信托的招股说明书说。“这导致了一种被迫出售的局面。”
然而，目前潜在投资者并没有被说服，计划中的首次公开募股在筹款未达到目标时被搁置。管理团队现在希望使用私人资本来购买资产。