旧金山的房屋突然物有所值 - 彭博社

Conor Sen

是时候买了吗？

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社

是时候迈出新的方向了。

摄影师：内森·霍华德/盖蒂图片社 旧金山在过去几年里一直备受负面报道。它受到了疫情导致的城市大规模外流、办公室空置的远程办公转变、犯罪和无家可归问题的影响，这些问题损害了它的国家声誉，还有像埃隆·马斯克这样的企业领袖承诺将公司总部迁至其他地方。但在住房几乎所有地方都很昂贵且人们正在寻找物有所值的时候，相对而言，旧金山是最好的购买之一 —— 至少与其历史上高昂的成本相比。近年来导致其表现不佳的因素大多已成过去，尽管悲观情绪不断，但有理由对这座城市的未来感到乐观。

彭博社观点德意志银行唤起投资者的不良记忆这一次，民主党人也纷纷顺从哈里斯刚刚展示了特朗普为何如此害怕她补贴太阳能和风能，而不是电动汽车在辩称美国最昂贵市场之一的住房物有所值时，首先必须承认旧金山应该比整个美国住房市场更值得高溢价。关键问题在于这种差距应该有多大。使用标普科尔洛基斯-希勒数据集，自2022年初以来，旧金山和美国各地房屋价值之间的比率大幅下降，目前处于2013年中期以来的最低水平。

旧金山房地产价格已经趋于稳定

美国的科技之都相对于全国其他地方看起来更有价值

来源：S&P CoreLogic Case-Shiller指数，圣路易斯联邦储备银行

注：指数基准为2000年1月=100，经过季节调整

实际上，这个比率大约与2003年相当，那时城市的失业率为7%，正值互联网泡沫破裂的尾声。这是在Facebook、iPhone或Google首次公开上市之前。事实上，在过去的20年里，随着旧金山成为毫无争议的世界科技之都，在创造数万亿美元的价值并吸引大批雄心勃勃的专业人士的过程中，其房价增长仅仅与整体美国房价增长速度相同。而且我们不要忘记，在这段时间里，这座城市几乎没有修建新住房。

显然，房价在最近过去的时间里表现不佳，降低了这个比率。在疫情期间发生了大规模的城市外流后，科技行业是最大的落后者之一，不愿意回到办公室。它也是最受到低利率结束影响的行业之一，导致大规模裁员和招聘冻结。关于犯罪和无家可归问题的持续报道也没有帮助，飙升的抵押贷款利率更是在本已高不可及的城市中加剧了支付能力的问题。

但从各方面来看，最糟糕的时期似乎已经过去。到目前为止，疫情期间的外流和远程办公的负面影响已经成为过去。也许那些前往奥斯汀等城市的人不会回来，但总会有一批新的年轻人寻求在科技领域追逐财富。

将奥斯汀与旧金山进行比较是有用的，因为两个城市的房价增长已经出现了明显分歧。纯粹从名义美元的角度来看，奥斯汀仍然比旧金山便宜得多 —— 单独的独栋住宅在那里售价约为 $600,000，而在旧金山则为$1.6 million，根据 Redfin 的数据。但根据美国联邦住房金融局的数据，自2018年底以来，奥斯汀的房价飙升了约60%，而旧金山仅增长了12%。如果你担心未来会出现房价暴跌，那么这种情况不太可能发生在没有经历繁荣的城市。

奥斯汀正在摆脱繁荣

现在旧金山地区看起来更像一个更好的房地产投资

资料来源：美国联邦住房金融局，圣路易斯联邦储备银行

注：指数 1995 年第一季度 = 100，不考虑季节因素

而围绕人工智能的活动激增，这将使该地区继续处于可能是新一波创新和创业浪潮的中心。不仅是领头羊 OpenAI 总部设在旧金山，最近几个月一直在寻找更多办公空间，而且全球一半的人工智能相关初创公司的风险投资都流向了总部位于旧金山湾区的公司。

犯罪和治理是另一个看起来过去最糟糕的领域。财产犯罪今年在该市下降了32%。在最近的收益电话会议中，两家在该市运营的公寓REITs，AvalonBay Communities Inc.和Equity Residential Property Trust，都强调了他们的物业表现得到改善，并且随着地方选举的交替，对治理局势的乐观情绪正在增长。

也许没有哪个城市比联邦储备开始放松政策后更能从较低利率中受益。当你在处理售价超过100万美元的房屋时，更便宜的抵押贷款利率会产生更大的影响，而较低的借款成本可能会促使科技公司在增长和盈利能力之间有所转变，从而导致新的招聘周期。

旧金山的房地产永远不会便宜，但随着许多潜在的催化剂即将到来，它可能永远不会比今天更便宜。更多来自彭博观点：

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我一直坚持“利率更高更长时间”的观点，坚称美联储必须将短期利率保持在当前水平或更高以控制通胀。

事实已经发生变化，所以我改变了主意。美联储应该削减利率，最好是在下周的政策会议上。