我放弃了一笔2.6%的抵押贷款来升级我会后悔吗？- 彭博社

Jonathan Levin

是时候搬家了。

摄影师：乔·雷德尔/盖蒂图片社 北美红旗飘扬在天安门广场。

摄影师：纳·比恩/彭博社在莱文家庭，抵押贷款锁定效应在我岳父母从墨西哥来到迈阿密地区我们家庆祝女儿生日的时候结束了。和往常一样，我和妻子没有地方安置他们，他们不得不在Courtyard Marriott订了一个房间。在厨房里聊天时，我们幻想着一个更大的房子，整个家庭可以在那里聚会过生日和节日。尽管利率背景看起来不太合适，但我们知道是时候实现我们多年来断断续续考虑过的搬到更宽敞、更实惠的南佛罗里达郊区的计划了。

彭博观点印度的失业者终于得到了一些关爱和资金当然，卡玛拉·哈里斯应该在选票上特朗普展示了他对拉丁美洲的蔑视特朗普在对拉美的蔑视中拉低了布克尔：JP 斯皮内托在美国其他地方，成千上万的家庭正在进行类似的对话。抵押贷款锁定效应阻止了许多人出售房屋和搬家，即使他们真的想要或需要这样做，因为他们不愿放弃超低抵押贷款利率。

现有待售房屋库存仍比2019年减少约三分之一，纽约联邦储备银行的许多房主表示，他们之所以选择留在原地，正是因为利率。根据2023-2024年纽约联邦储备银行的一项调查，受访者中，平均有17.5%的人认为在未来三年内搬家的可能性很小，但在一个假设情景中，即他们可以携带现有的抵押贷款利率，这一概率跃升至24.9%。在拥有低于3%抵押贷款的房主中，根据假设情景，自我评估的搬家概率从17.2%飙升至27.7%。直到最近，我也是这个群体中的一员，拥有2.625%的疫情时代抵押贷款。

锁定效应

房主表示，如果能保留抵押贷款，他们更有可能搬家

来源：纽约联邦储备银行

注：通过纽约联邦储备银行的Liberty Street Economics博客进行分析；请查看博客以获取置信区间。

这种锁定只能发生在过去五年中极其独特的情况下。我们经历了一场历史性的大流行，导致利率接近零，并出现了一生中仅有的再融资机会。然后，我们立即转入了一个高通胀环境，仅在短短16个月内，美联储政策利率上涨了5.25个百分点。因此，年轻的房主（我在技术上是“年长的千禧一代”）推迟了购买他们的“升级”房屋，许多空巢老人也推迟了购买他们的“缩小规模”房屋，因为他们不想在额外的利息支付上花光他们的退休储蓄。起初，我们中的许多人低估了利率会保持高位的时间，甚至自欺欺人地认为我们可以通过轻微的翻新项目来减轻对全面变革的需求。在我们的情况下，我们重新装修了厨房，但这还不够。

利率仍然没有大幅下降，但是我的家人厌倦了等待。除了我们对更合适客房的渴望外，我的两个女儿——她们共用一间带双层床的房间——正在变得越来越大，积累了更多的衣服，我们希望她们有自己的空间。是的，起诉我吧，我们想要一个游泳池。

对于一些人来说，这就是锁定期终将结束的方式。房屋可能是美国人最大的个人投资，但它们首先是我们生活的地方。房地产专业人士经常谈论推动交易活动的“D”：离婚、钻石（婚姻）、尿布（成长中的家庭）、缩减规模（退休）和死亡。有些人还会将其他稍微更加金融的“D”加入其中（比如债务和违约），但你明白了：从中长期来看，住宅市场主要关乎人们的生活，而不是货币政策的变幻莫测。我们似乎正在回归这一点。

锁定期逐渐结束对市场意味着什么？

这取决于你的观点。对于一直被困在一旁的新购房者来说，这显然是一个净正面因素。这并不会让住房立刻变得更加负担得起，但至少意味着房源的多样性应该会继续改善，而且典型的买家可能会有更多的谈判权。很长一段时间以来，令人向往的房源供应极度匮乏，卖方在交易过程中拥有所有的谈判权，即使抵押贷款利率飙升至7%以上。卖方持有极度稀缺的资产。未来，情况不会以同样程度再现。

至于像我这样的现有房主，我们中那些可以让数字运作起来的人，在锁定一个好的销售价格和搬到更便宜的郊区之间，可能会发现影响是复杂的。如果大多数卖家转身再次购买，供应将大致上升到与需求相同的程度。然而，当我们最终都转向更高的抵押贷款利率时，那些感觉对紧缩货币政策无敌的家庭将意识到我们只是平凡的资产负债表凡人，这可能是一个难以接受的现实。在短期内，我认为为了客房和游泳池而进行的权衡是值得的。但如果在2026年或2027年再问我对此的感受（特别是如果利率保持高位且我没有机会再融资），那么情况可能会有所不同。如果像我这样一个财务上幸运的人存在风险，那么对于普通家庭来说，前方肯定有一些危险。

更多库存？

库存正在逐渐增加，但仍远未达到疫情前的正常水平

来源：全国房地产经纪人协会

要明确的是，很难知道我的经历是“冰山一角”还是规则的例外情况 —— 真相可能介于两者之间。如果你仔细看全国房地产经纪人协会关于现有住宅的数据，你会发现2024年5月标志着自2022年8月以来库存最高的一个月，但仅仅是勉强而已。我们离正常水平还有很长的路要走。在没有利率显著下降的情况下，我最好的猜测是库存将继续回升，尽管速度极其缓慢。但对我个人来说，我很高兴锁定结束了，我们终于可以继续我们的生活和我们的新游泳池。我怀疑许多其他家庭在未来几个月和几年内会做出相同的决定。更多来自彭博观点：

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