拜登的租金控制计划将使住房危机恶化 - 彭博社

有多少是受租金管制的？

摄影师：蒂莫西·A·克拉里/法新社通过盖蒂图片社

JD Vance 在 TechCrunch Disrupt SF 2018 上发言。

摄影师：史蒂夫·詹宁斯/盖蒂图片社北美对于至少一个人群来说，这次总统竞选正在成为一个统一的力量：每个可信的经济学家都同意，两党都在提出糟糕的经济政策。

最新消息是乔·拜登总统的 全国租金管制 计划。他在上周的一次新闻发布会上随意提到了这样一项政策的可能性，周二，白宫发布了 官方计划。根据该提案，新建筑将被豁免，拥有50个或更多单位的房东将同意将租金上涨限制在5%或放弃联邦税收优惠。这项政策与共和党总统候选人唐纳德·特朗普的提议相结合，后者提议对所有进口商品征收 10%的关税 并使 小费收入 免税。

彭博观点美国正在过热，无论是字面上还是比喻上为什么中国无法保持食用油的清洁是时候日本的股东们自己买葡萄酒了JD Vance的山地成功让习近平难堪拜登的计划据说将持续两年，白宫表示这足够长的时间来建造更多的住房。但证据表明，即使对新建筑物有豁免，对租金设定上限也会减少建造更多住房的动力。而且很难想象在两年内会有大量新的住房投放市场；正如我的彭博评论同事所指出的，多户住宅开发处于创纪录的低位，项目难以启动。

降低未来项目的财务前景并不会有所帮助。为什么会有人承担风险的建筑项目，当政策制定者很可能会采取一些限制潜在回报的举措呢？摩根士丹利的一份研究报告指出，在2022年，圣保罗市尝试了一个对新建筑有20年例外的3%上限，但多户住宅的新许可证数量仍然下降了86%，而全国范围内则增加了17.8%。

有压倒性证据表明租金控制导致住房减少和低质量住房。它还减少了流动性。当政策制定者添加豁免条款时，低收入人群往往最终会得到更糟糕的住房和更高的租金。有很多理由使租金控制成为几乎所有经济学家都憎恨的政策之一。

承诺租金不会上涨可能是一种好政治手段。但这并不是好经济学。根据摩根士丹利的数据，过去24年，新公寓租赁的有效租金增长平均仅为2.2%，其中包括2022年的平均增长11%。

最近的激增是导致租户困难的一个重要原因。但根据最新的通胀报告，租金终于开始趋于稳定。拜登的提案对今天的租户没有任何帮助，但却会阻碍新建筑的兴建，并使未来的租户处境更加困难。

当然，这种阻碍一些发展可能是有意为之的。白宫的计划为较小的房东做了例外。其他州已经批准了带有相同例外的租金上限。这反映了政治家们希望消灭的最新经济妖怪：通常由私募股权支持的大型投资者正在购买住宅房地产。

理由是，华尔街房东导致房屋更昂贵且质量更低。但没有证据表明这是事实。人们对小房东有一种浪漫的想法，他们精心照料自己的房产，了解自己的租户，并在他们需要时减免租金。但同样，没有实证证据支持这种理想。小房东也面临着不断上涨的成本，许多人正在努力维护他们的房产。一些数据显示，由投资者支持的房地产与更高的租金相关联，但没有证据表明这些房东正在推高租金，因为他们也倾向于在本来租金高且不断上涨的城市进行投资。

如果有什么，大型投资者支持的房地产只是一个症状，而不是原因，表明住房市场紧张。 住房供应受限会推高租金，这使得投资住宅房地产变得更具吸引力。 实际上，大型投资者可能是更多住房的一部分解决方案，因为他们更能够在地理上进行多样化，并从规模经济中受益。 在一个开发更多的市场中，这将导致大型投资者支持的房产租金降低。

总统计划使未来的开发对大房东不那么有吸引力，即使有两年的期限和对新开发的例外，也不会使住房更加负担得起。 而且你不必只听我的话。问问你认识的任何经济学家。

在彭博观点的其他地方：

• 租金控制不能降低住房成本：Merryn Somerset Webb
• 想要降低住房成本？多建一些：Matthew Yglesias
• 美国实际上需要建造更多豪华住宅：Conor Sen

​​​​​想要更多信息吗？ 订阅 我们的新闻简报。

深入硅谷的玻璃走廊内，一些最大的风险投资家对唐纳德·特朗普的新竞选搭档 JD Vance 感到满意。

对科技领域公众反对声浪的不满，加上对总统乔·拜登的幻灭，已经促成了硅谷在过去几年里向右转的意识形态转变，由一些风险投资家推动。如果特朗普获胜，而他的新副总统坚持他在反垄断方面的信念，他的任命可能最终挑战大科技公司的主导地位。这将是一个受欢迎的变化。然而，不受欢迎的是，他试图侵蚀多年来支撑科技界的进步价值观。