智利准备迎接价值约5.52亿美元的商业房地产浪潮 - 彭博社

Emma Sanchez

圣地亚哥一座正在建设中的建筑。智利很快可能会看到大量商业物业被摆上市场出售。图片：Cristóbal Olivares/Bloomberg

智利投资者正准备迎接一波前所未有的商业楼宇涌入市场，与此同时，该国两家最大的房地产投资基金即将清算。

由托斯卡SA和Banchile Inversiones等重量级基金管理的价值为5.52亿美元的房地产组合可能很快会上市，这是由于最近股东的投票。这引发了人们对智利即将陷入恶性循环的担忧。低价导致投资者纷纷抛售和清算他们的房地产投资，但即将涌现的楼宇供应可能会进一步推动价格下跌。

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“我们认为，如果有大量资产待售，销售档案将变得更加困难，”托斯卡的房地产负责人奥古斯托·罗德里格斯表示。投资者已确认了其价值为2.15亿美元的房地产基金的清算。

然而，公司相信“我们的资产质量非常高，因此我们相信它们会受到很大兴趣”，罗德里格斯说。

与托埃斯卡一起，班奇莱可能会在12月面临清算，因为一群股东投票赞成退出总值为3.37亿美元的房地产基金，拒绝了公司提出的延期方案。班奇莱拒绝就本文发表评论，但仍有可能提出新条款的延期以避免清算。

总的来说，这些清算可能对寒冷的智利房地产市场构成罕见的考验。由于全球高利率的影响，该国近年来很少看到商业物业 — 包括办公楼、零售店和仓库 — 出售。

强制性销售可能会证明需求像一些观察者所认为的那样糟糕，或者可能成为对那些也有大量现金的稀有投资者的重大机会。无论哪种情况，清算这些基金将需要数年时间。

“如果需求没有跟上供应增长，那么房地产的销售速度可能会下降，”房地产公司Valor Raíz的合伙人胡安·恩里克·冈萨雷斯通过电子邮件说。“我认为这在这种情况下是最大的风险，因为这些资产大多数是高价值的，这本身就是一个有限的市场”。

托埃斯卡开始的清算消息也震动了其他房地产基金。另一家资产管理公司Independencia SA在托埃斯卡的清算消息公布后正准备为其房地产基金发行新的债券。这迫使它推迟了销售，现在称这是“令人担忧的”消息。

“造成了很多不确定性，迫使我们暂停发行，以向市场解释真实情况”，Independencia的执行董事Juan Pablo Grez在一次采访中表示。他管理的基金价值为12亿美元，目前不会面临短期内可能导致清算的投票。

对于当地基金管理人员来说，问题的关键在于高利率、长时间等待许可证以及高昂的建设成本可能会对基金的维持构成障碍，LarrainVial Asset Management的房地产资产经理Nicolás Gellona表示。

一种应对这些因素的方法是国际化。智利基金管理人员越来越多地关注国际市场，包括美国、秘鲁、墨西哥和西班牙。Gellona通过电子邮件表示，LarrainVial管理的海外房地产资产比例今年上升到40%，而2021年为10%。

然而，基金经理们发现，自疫情爆发以来受影响的资产中有一些正在出现复苏迹象，而其他领域则根本没有受到影响。用于履行电子商务订单的配送中心占据Independencia房地产组合的一半以上，Grez表示他们并未看到需求下降。

该执行官估计，对于Independencia基金以及未来四年或更长时间到期的其他基金来说，市场情况将更加正常，房地产行业将更具流动性。“我们的团队足够有创造力，可以做很多事情”，Grez说道。“我们脑海中有很多想法，可以作为完全解散基金的替代方案”。

由Paola Torre翻译。

原始注释： 智利准备迎接价值5.52亿美元的商业房地产洪水

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