“城市家庭大迁徙”继续，纽约市年轻儿童数量下降18% - 彭博社
Tracy Alloway, Laura Nahmias
布鲁克林布什威克社区的学校庭院里，孩子们在玩耍。
摄影师：David Cabrera/Bloomberg
7月3日，华盛顿特区联合车站的旅客。
摄影师：彭博社
巴塞罗那为增加当地居民的住房选择而禁止短期租赁。
摄影师：Manaure Quintero/Bloomberg根据最新人口普查数据的分析，自大流行病开始以来，仍有许多家庭离开美国大城市，纽约市的幼儿数量减少了近五分之一。
自2020年4月以来，纽约的5岁以下人口减少了18%，芝加哥市中心库克县减少了15%，洛杉矶县减少了14%，经济创新集团在一份报告中说。
根据本月初发布的美国人口普查局数据进行的研究显示，大城市仍在努力应对大流行病的后果，这引发了城市居民向较小城市、郊区和农村的大规模外流。尽管小孩的离开速度正在放缓，但家庭的持续流失突显了所谓的城市末日循环的风险，因为城市难以留住他们最重要的人口群体之一。
彭博社CityLab华盛顿特区的联合车站正在见证零售复苏。但一场法庭之争正在逼近休斯顿因停电后发生15.4万加仑污水泄漏城市正在打击短期租赁。以下是方法尽管有规定，芝加哥的铅管更换还需50年“文化规范可能在这里积聚势头，”EIG的政策分析师康纳·奥布莱恩说，EIG是一个呼吁更具活力和包容性美国经济的研究和倡导团体。“如果纽约市的儿童数量在39个月内减少了18%，突然间，如果你在纽约开始一个家庭，你几乎就成了怪人。”
来源：EIG大城市并不是唯一在美国人口老龄化的情况下看到年幼子女数量下降的地方，即使它们的损失更为严重。EIG表示，全国范围内，58%的美国县的5岁以下人口数量下降。
来源：EIG“出生率似乎在全国最城市化的县下降最快，在农村地区下降最慢，”EIG表示。
尽管如此，一些县的5岁以下人口数量有所增加。佛罗里达州的波尔克县，是乐高乐园的所在地，离迪士尼世界也不远，自2020年4月以来净增加了5100名年幼子女，增幅超过12%。
德克萨斯州两个最大的大都会区的郊区也记录了5岁以下人口的增长。在达拉斯的郊区，科林县增长了7.8%，而休斯敦地区的蒙哥马利县则增长了11%。
“2010年代，大城市县的人口外流开始加速，”奥布莱恩说。“这可能是从大萧条后的长期缓慢复苏故事，最终影响到美国其他地区，让人们首次能够逃离高成本城市。”
在星巴克关闭了位于华盛顿特区联合车站的店铺两年后，声称担心公共安全问题，该公司正计划重返该市的交通枢纽。
据纽约的房地产投资管理公司Rexmark称，星巴克预计本月开始在那里建店。星巴克的发言人证实，该店计划于9月开业。Rexmark称，星巴克等公司的回归是自两年前接管联合车站零售业务以来命运改变的证据。
彭博社CityLab“城市家庭大迁徙”继续，纽约市年轻儿童数量减少18%休斯顿停电后发生15.4万加仑污水泄漏城市开始打击短期租赁。以下是具体做法。尽管有要求，芝加哥的铅水管更换还需50年“我们必须做很多事情来改善车站。改变人们对一处物业的印象需要时间，” Rexmark的创始人兼董事总经理Michael Rebibo说。“这不是一蹴而就的。”
现在Rexmark将车站复兴的报告提交法庭：该公司表示已经对即将将零售业务直接移交给Amtrak的征收领地决定提出上诉。
7月5日，Rexmark的关联公司Union Station Investco提出了一项暂停上诉的动议，以阻止即将发生的零售租赁权的转移。根据四月份联邦法院裁定授予Amtrak征收领地权的决定，这一移交应该在7月15日发生。
“没有人指望Amtrak退出他们的核心业务，即管理火车、运营火车，来重新开发房地产，” Rebibo说。“这已经持续了40年。”
Amtrak为控制联合车站而进行的法律斗争发生在全国零售业走下坡路的时候。大流行病导致车站内100多家活跃商店和餐馆中有数十家关闭，到2022年，超过一半的商业物业空置。那一年7月，星巴克的退出引发了人们对衰退循环的担忧，即乘客数量下降，商业空置率上升，这种情况发生在该地区最繁忙的交通中心。Amtrak暂时拒绝就此事发表评论。
星巴克的一位发言人拒绝就其与之前的房东纽约的Ashkenazy Acquisition的关系发表评论，并将有关犯罪和安全的问题推给了华盛顿特区的当局。“由于进行了几项增强措施，我们很高兴重新开放这家店，”星巴克发言人萨姆·杰弗里斯在一份声明中说，这些增强措施指的是为员工提供了改进的“安全功能”。
根据Rexmark的数据，联合车站的客流量比2022年增加了94%。星巴克重新夺回车站的位置，并且根据星巴克的说法，从1100平方英尺扩大到2000多平方英尺，Rexmark正在要求上诉法院重新考虑征用决定。
与此同时，至少有一名立法者对Amtrak使用征地权提出了警告。众议院监督和问责委员会主席、肯塔基州代表詹姆斯·科默发表了一封6月26日的信给美国交通部，询问这家准公共铁路公司是否有权利首先行使这些权力。“移除这些私营部门合作伙伴只会增加Amtrak需要负担的成本，”科默写道。
关于联合车站的持续诉讼反映了40多年前在另一场危机之后达成的复杂的公私合作伙伴关系安排。早在1981年，在数十年的忽视和推迟维护导致部分天花板坍塌之后，国会通过了一项法律，将联合车站改造为一个多功能设施。该法律成立了一个名为联合车站重建公司的非营利实体来监督该地点，由Amtrak管理，零售业务由另一家房东管理。
2007年，USRC授予Union Station Investco长期零售租约，该公司是Ashkenazy Acquisition的关联公司。据报道，该公司后来违约贷款，之后，在一场激烈的抵押拍卖之后，Ashkenazy的贷款人Rexmark接管了该关联公司和相关的零售租赁权。Amtrak于2022年4月采取更直接的方式控制Union Station，声称通过征用商业空间。
“在Amtrak通过征用财产后，Rexmark对Ashkenazy Acquisition的利益进行了抵押拍卖，当时Ashkenazy已不再是财产所有者，”Ashkenazy的发言人Russ Colchamiro说。“这样做除了Rexmark大胆试图剥夺Ashkenazy在Union Station的股权利益外，并没有真正的商业目的。”
据Rexmark称，如今Union Station的零售大厅已经发生了变化。“现在的受众不同了。这是一个每周七天都有受众的地方，因为在NoMa地区建造了成千上万套公寓，这在10年、15年、20年前并不存在，”Rebibo说。
Rexmark和Amtrak在许多问题上仍存在分歧。Rexmark称，描述征用决定为“财产掠夺”，声称Amtrak对租赁权提出的2.5亿美元的报价远低于其公平市场价值。该公司的上诉称，地方法院错误解释了国会授权Union Station运营的法案，以及规定Amtrak征用权力的法规。
“美铁的核心业务是铁路——轨道和火车——而不是混合用途的房地产，更不是运营一个城市地标”，Rexmark在7月5日的上诉中写道。
案件的下一步可能会影响这个交通枢纽及其零售中心的未来。美铁和联邦利益相关者正在计划一个价值88亿美元的车站扩建项目，将增加新的铁路站台、改善候车厅和一个引人注目的新火车大厅。车站的近期计划包括乘客休息室和客户服务站——这些设施可能会占用之前留给商业租户的空间。
世界各地的城市正在对由Airbnb和Vrbo等公司提供的短期租赁（通常定义为住宿时间不到一个月）实施更严格的规定，这些规定减少了当地长期租赁市场的供应，并经常被指责加剧住房短缺、推高租金并威胁酒店业就业。
巴塞罗那在六月承诺全面禁止短期租赁，这是迄今为止最激进的政策之一。该市已经禁止了家庭内私人房间的出租。
BloombergCityLab‘城市家庭大迁徙’继续，纽约市年轻儿童数量减少18%华盛顿特区的联合车站正在见证零售业的复苏。但一场法庭之争正在逼近休斯顿因停电后发生了15.4万加仑的污水泄漏尽管有规定，芝加哥更换铅水管还需50年以下是监管机构为何以及如何打击Airbnb和Vrbo的原因。
为什么城市要规范短期租赁？
许多城市政府认为短期租赁是廉租房的障碍。当大量当地住房供应被划分给游客时，供全职居民的库存就会减少。纽约市审计长办公室发现，从2009年到2016年，房东实施的租金上涨中约有大约9.2%是由Airbnb单独造成的影响。
短期租赁业务的地方反对者表示，这鼓励房地产公司和富裕投资者购买多处物业 — 有时甚至占据了一栋建筑的大部分单位 — 并将它们转变为事实上的酒店。在大多数旅游目的地，业主通过短期出租给挥霍的旅行者每晚可以赚更多，而不是通过长期租给注重预算的租户一年或两年。
最近对短期租赁设置限制的城市之一温哥华提供了一个例子。去年，那里的整套家庭Airbnb房源每晚平均赚取C$222（约合163美元），根据短期租赁监督机构Inside Airbnb的数据，而长期租赁每晚带来约C$99。因此，只需15天的短期租赁就能超过长期租赁一个月的租金。
在巴塞罗那，注册在该市的度假物业列表超过10,000个，过去十年租金飙升了68%，部分原因是高利率推动更多有意成为房主的人进入租赁市场，另一部分原因是减少了租赁库存。
租金价格不是当地居民唯一的抱怨。2023年，巴塞罗那接待了大约1600万游客，对引入的流氓行为和过度拥挤也感到越来越不耐烦。城市各处涂鸦和标语要求“游客回家”。今年，城市当局将一条热门巴士路线从谷歌地图和苹果地图上移除，以避开外国人并为当地人腾出空间。
在巴塞罗那的瓜尔公园的游客，短期逗留将在2029年逐步淘汰。摄影师：Josep Lago/Getty Images### 城市正在实施哪些规定？
城市已经想出了各种方法来阻止人们将住房改建为短期住宿。
主要住所要求
纽约市试图通过要求房主与客人一起居住来抵制房地产投资者。在一个空间稀缺的城市，Airbnb表示，这项规定“旨在彻底将纽约市的短期租赁业务赶出市场。”
同样，加利福尼亚州的海滨小镇圣莫尼卡只允许“家庭共享”，与度假租赁有所区别。Airbnb已经同意移除不符合规定的房源。
温哥华的一项新规定只允许将主要住所列为短期租赁。一个显著的遗漏是要求房主与客人同住。
最大房源数量
西雅图有一个相对宽松的规定，允许房主拥有两个房源：她居住的房屋和另一个次要投资物业中的一个单位。
每年最多出租天数
许多城市限制一年内房产可以出租的总天数，以阻止从短期租赁投资中获利。然而，这些限制通常为主要居民提供了充分的机会，在外出旅行时出租他们的空间。
包括伦敦、维也纳、旧金山和华盛顿特区在内的城市实行90天的限制。在巴黎，最长限制是120天。日本全国设定了180天的限制。其中一些政策是通过平台提供的数据来执行的。
连续入住最短天数
一些城市使用最短天数而不是最长天数，使Airbnb和Vrbo变得不切实际。檀香山要求租客至少连续入住90天。在新加坡，最短预订时间是半年。
“白名单”社区
葡萄牙波尔图市市长鲁伊·莫雷拉表示，短期租赁可以作为一种精准工具来振兴他市的被忽视地区。波尔图采取了一种“领土分散”策略，将Airbnb和Vrbo的忠实用户引导到城市中那些传统景点较少的地区，市长表示。
“我们知道短期租赁有非常有趣的影响，因为它们加速了翻新，”莫雷拉在最近的一次采访中说道。“在那个地方有一栋经过翻新的房子进行短期租赁要比在那个地方有一座废墟要好。”
鲁伊·莫雷拉在葡萄牙波尔图市政厅。摄影师：《华盛顿邮报》/《华盛顿邮报》蒙特利尔同样针对城市的不同地区制定了不同的规定 —— 短期租赁可能会被完全禁止，限制在主要住所，或者完全允许取决于社区。
监管是否有效？
效果往往取决于规则执行的严格程度。城市需要访问数据，如姓名、地址和预订的夜晚，以识别不合规的主人。他们必须与预订平台达成协议，与城市官员分享数据，并系统地删除违反当地法律的列表。
纽约市长期以来的规定在2023年9月之前基本被忽视，直到该市推出了严格的主人注册流程来验证合规性，Airbnb同意阻止无效的列表。结果，短期租赁目录在不到两个月的时间里减少了89%。不需要许可证的超过30天的租约在7月初占纽约市Airbnb列表的86% —— 相比之下，在严厉打击之前为54%。根据Inside Airbnb的数据。
酒店开始吸引人群。五月份，酒店房间的每晚价格达到历史最高339美元，入住率飙升。希望省些钱的游客越来越多地转向提供无牌度假租赁的Facebook群组，或者转向附近的新泽西州的列表。（彭博观点专栏作家贝茜·史蒂文森在7月8日表示，纽约和其他地方的限制使当地居民处境更糟。）
柏林在2016年对几乎所有短期租赁实施了禁令，但缺乏执行力。大胆的房东继续在Airbnb上发布房源，并向任何试图对经营无牌度假屋处以10万欧元（约合10.8万美元）罚款的区提出上诉。两年后，该市放弃了，并且放宽了政策 — 现在业主可以随意出租他们的主要住所，第二套房每年最多可出租90天。
城市如何克服执行法规的困难？
没有数据共享协议，很难确定谁违反了政策。从房东那里征税也很困难。一些政府正在利用他们与平台达成的协议来提高透明度。
丹麦的政策允许房东将整套房屋出租30晚作为基准。然而，如果租金通过任何与政府分享预订记录和房东收入数据的平台预订，则上限将提高到70晚。与政府分享预订记录和房东收入数据的平台。官员表示这对每个人都是双赢 — 平台获得更多预订，房东赚取更多收入，政府知道应向房东征收多少税。
日本与租赁平台的数据共享协议允许该国执行其180天的上限。而今年早些时候，欧盟提出了一项全面政策，将要求预订平台从2026年开始与所有成员国共享主机活动数据。
私下租赁度假屋，通常在社交媒体上非正式列出，仍然是一项难以规范的挑战。但许多城市接受来自当地侦探的非法活动举报，这些侦探经常会看到邻居门廊上摆放着行李箱。
平台方怎么说？
预订平台长期抵制市政府提出的法律，特别是在那些潜在的非法房源占据其业务很大一部分的城市。例如，去年爱彼迎起诉纽约市以阻止其法规，称其法规是对短期租赁的“事实上禁止”，但最终该诉讼被驳回。
预订平台可能开始意识到与监管作斗争是一场失败的游戏。特别是爱彼迎正在越来越愿意与监管合作。其城市门户的更新 — 一个供城市分析短期租赁市场的工具 — 在二月推出，带来了新功能，帮助市政府更轻松地执行当地法律。例如，城市官员可以搜索房源并提醒爱彼迎违反法规的帖子。
Airbnb表示，它希望“确保短期租赁不会加剧当前的住房可负担性挑战”，并表示其数据共享努力显示了其致力于成为当局的“良好合作伙伴”的承诺。
Vrbo、TripAdvisor和Booking.com在被问及他们如何与城市合作执行短期租赁法规时没有回应。