阿尔皮特·古普塔谈城市末日循环、商业地产和纽约、旧金山的复苏 - 彭博社

纽约曼哈顿天际线的建筑。

摄影师：Victor J. Blue/Bloomberg 谈到办公房地产的崩溃时，人们往往关注谁拥有债务，以及最终会有谁承受怎样的痛苦。但对于像纽约或旧金山这样的大城市来说，可能存在更深层次的挑战。办公楼以及为日常上班族提供服务的各种餐馆和商店，是许多城市税收基础的重要贡献者。如果这一情况出现下滑会发生什么？理论上，你可能会陷入人口流失导致活动减少，导致税收减少，导致支出减少，导致公共服务恶化，导致更多人口流失等恶性循环。那么，2024年这仍然是一个风险吗？在这一集中，我们与纽约大学斯特恩商学院金融副教授Arpit Gupta进行了交谈，他一直在跟踪这一风险。他就当前情况和未来可能仍然存在一些痛苦的原因进行了更新。

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奇怪的交易：商业地产城市末日循环可能仍会发生（播客）

44分钟30秒

**播客中的关键见解：**城市和郊区房地产之间目前的差距 — 5:10财产税如何推动“金融城市末日循环” — 7:04远程办公会持续多久？ — 9:25为什么末日循环数据存在较大滞后 — 13:45纽约市商业地产的表现如何？ — 18:04为什么末日循环实际上只是另一种经济周期 — 23:27旧金山复苏面临的独特挑战 — 30:40为什么人们更热爱自己的社区而不是城市 — 32:46

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**乔·韦斯坦（00:20）：**大家好，欢迎收听《Odd Lots》播客的另一集。我是乔·韦斯坦。

**特蕾西·阿洛维（00:24）：**我是特蕾西·阿洛维。

**乔（00:26）：**特蕾西，所以我们前几天与科恩和史蒂尔斯的里奇·希尔进行了一次对话，他对商业地产可能并不那么悲观，有点乐观的看法…

**特蕾西（00:37）：**不那么悲观的看法。快速连续说五次看看…

**乔（00:40）：**不那么悲观的看法… 对，这个不错。不是很好，但也不是很糟。价格发现正在发生。不是很好，但还可以挽救。还有延迟和假装的空间。这不是世界末日。你知道，不是很好，但也不是很糟。

**特蕾西（00:57）：**是的，我觉得在最近几个月的市场中，我们在某种程度上看到了这种情况。所以有很多关于迫在眉睫的到期墙的故事。很多贷款，很多债券已经得到了再融资。很多公司正在生存，很多楼宇所有者或房地产开发商似乎在新条件下生存下来。但我想在这一切中的一个变数仍然是利率会发生什么。

**乔（01:24）：**但有一点我不明白。至少当我们谈论办公室，尤其是谈论大城市的办公室房地产时，空置率一直在上升。我曾经以为这种情况会停止，因为尤其是在去年中期，你看到很多推动，公司们说：“不，我们是认真的。是回到办公室的时候了，伙计们。” 所以我想，哦，好吧。这就是转折点。然而，至少从总体指标来看，如果你只是看看办公室和空置的情况，事情继续恶化。

**Tracy (01:54):**办公楼在纽约和旧金山等地仍然空无一人。这是非常真实的，但我认为房地产…人们仍然想要在这里生活。我是指住宅房地产。我认为这些空置率相当低。所以存在这种紧张局势，人们似乎仍然想来到城市，或者至少搬到这里，但他们不想去办公室，这也可以理解。我表示同情。

**Joe (02:17):**所以完全披露一下，你知道，我对这个故事有自己的利益，就是去年我在曼哈顿买了一套公寓。所以我真的很看好曼哈顿继续繁荣下去，街上有人来人往。我觉得这对安全感觉很好。我真的需要这一切保持完整。这太昂贵了。

**Tracy (02:43):**我在这笔交易的对立面，我认为，我没有曼哈顿的房产。我是租房的。我希望租金实际上能降低。我在乡下有一所房子。所以是的，我们会辩论。

**Joe (02:55):**在我们两个人之间，Tracy，我们完全对冲了。

**Tracy (02:57):**完全对冲了。是的，没错。

**Joe (02:59):**我们完全对冲了。不管怎样，上周我们和里奇·希尔进行了那次对话，他提到，他说，“哦，有这么一位纽约大学教授，曾经对城市末日循环房地产末日感到非常悲观。甚至他也改变了口吻。” 当他说这个的时候，我想到了两件事。一是我认识那个人。他甚至参加过一些《Odd Lots》的知识竞赛之夜。二是我没意识到他改变了口吻。我甚至不知道这是真的。这在节目中被说出来了。我希望这是真的。我希望播客中的事实准确无误。所以我想，我们实际上应该和那位纽约大学教授交谈。

**Tracy (03:35):**我喜欢我们的事实核查现在已经成为内容来源。这只是另一个剧集，看看别人已经说过的话是否正确。

**Joe (03:42):**我们本可以进行事实核查，或者我们只是把它公布出来，如果错了，那么我们将在未来的一集中揭穿它。

**Tracy (03:50):**好的，让我们看看它是对还是错。

**Joe (03:51):**嗯，我非常兴奋。我们将与Arpit Gupta交谈。他是纽约大学斯特恩商学院的金融副教授，他在2022年是一篇论文的合著者《远程办公和办公房地产末日》。当然，人们担心会出现末日循环。人们不去办公室了。那些依赖于步行客流量的本地企业，比如熟食店、沙拉吧和餐馆，就会倒闭，然后人们更不喜欢待在城市里，然后他们搬到像你这样的偏远地区，然后突然整个事情就崩溃了。Arpit，非常感谢你的到来。

**Arpit (04:23):**非常感谢你的邀请。

Joe (04:25):

让我们从基本的事实核查问题开始。你是一样悲观，还是你对2022年底的办公房地产末日有同样的担忧？

**Arpit (04:36):**好的。所以，回顾一下，我和我的合著团队，包括哥伦比亚大学的Stijn Van Nieuwerburgh以及北卡罗来纳大学教堂山分校的Vrinda Mittal，最初是从一个研究论文开始，研究城市人口外流和住宅房地产。我们比较了城市中心的房地产价格与郊区住宅房地产价格。我们发现，在疫情期间，郊区房地产的价格，就像Tracy居住的地方，大幅上涨了…

**乔（05:07）：**特雷西真的很像前市区，但是，是的，继续。

**阿尔皮特（05:10）：**不，实际上是那些遥远的、非常遥远的前市区地方，那些甚至根本不被视为可通勤的地方，实际上房地产价值上涨最多，相对于城市中心的房地产，像乔住的地方。因此，我们发现这种扩散对应着租金梯度或价格梯度实际上变窄了，事实上，这种变窄甚至持续到了2023年。因此，城市房地产相对于郊区和远郊住宅房地产继续贬值。我们发现，这种模式实际上是由远程办公驱动的。因此，愿意搬离城市越来越远的人，不愿意为城市设施和靠近城市工作地点付费的人，正在推动市场之间的空间套利。

**特雷西（05:54）：**你如何解释这种空间套利的想法或价格差异——城市与非城市的价格——与…我的意思是，阅读头条新闻时感觉到，再次强调，乔和我可能有点偏见，因为我们在金融新闻业工作，与金融行业相邻，但感觉好像有一种推动人们回到办公室的趋势。

**阿尔皮特（06:17）：**完全是的，我认为这在城市和行业之间确实存在差异。因此，当你看整个国家时，实际上没有很好的迹象表明人们更有可能回到办公室。无论你看那些询问人们你多频繁来办公室的调查，或者询问公司你的政策是什么的调查，都没有。但一个相当明显的趋势是，很多制造头条新闻的大公司。像高盛这样的公司，他们非常明确他们的回到办公室计划。你会看到在某些行业中，特别是金融行业，他们更倾向于让员工回到办公室。因此，很难看到全国范围内的趋势，但在某些行业或公司中确实存在。

**乔（06:56）：**那么……末日循环在循环吗？它是螺旋式的还是有什么阻止了它？

**阿皮特（07:04）：**所以我们看了城市外流的这一方面，所以在许多城市，比如纽约或旧金山，你会看到在疫情期间人口减少了大约6到8%。而这种人口减少已经趋于稳定。所以旧金山去年人口略微增加。纽约继续失去人口，但失去的速度比以往年份要小。这促使我们研究商业办公楼的影响以及“末日循环”这一概念。所以在我们几年前发表的一篇论文中，我们估计纽约市的办公房地产价值将下降大约40到50%，这可能导致两种可能的波及效应。一种是对金融机构和特别是持有与办公楼相关债务的银行的影响。

这就是金融末日循环风险，对吧？随着这些房产价值的下降，与这些房产相关的贷款可能会陷入违约，我们现在看到违约率大约为6到7%，这可能会引发抵押执行、贱卖，然后再次放大并反过来进一步推动房地产价格下跌。我们看到这种情况开始出现，但是修改措施目前已经遏制了这种趋势。另一个外部性或波及效应影响到城市。这就是这种城市末日循环的想法，你会看到由远程办公驱动的循环导致办公室空置损失、房产价值下降，然后影响到城市预算。城市政府因此失去资金，并且由于平衡预算的要求被迫要么提高税收，要么削减服务，而人们都不喜欢这两者。因此，他们可能会以更多的方式离开城市，这可能会进一步放大这些损失。所以我们正在看到，我认为这些事件的第一波正在发生，人口减少，商业房地产价值下降，现在真的取决于决策者如何选择应对这些趋势，他们是要通过尝试提高税收、削减支出，还是通过努力改善城市地区的生活质量和便利设施来应对这些损失。

**Tracy (09:10):**所以40%的估计，也就是长期办公室估值比疫情前低40%，根据你们的论文，这个估计基本上是假设一切保持不变的吗？是这样吗？

**Arpit (09:25):**我们正在尝试弄清楚远程办公会持续多久，对吧？我们承认这些公司可能成功地把人们带回办公室，我们正在尝试估计这种情况发生的可能性有多大。我们最终通过观察公开交易的股票价格来得出这个数字。所以我们解决了一个资产定价模型，其中一个关键参数是公司成功将员工带回办公室的可能性有多大。基本上，我们只能通过得到一个参数，一个关于远程办公可能持续多久的估计，来匹配公开交易的房地产投资信托公司的股价，比如Vornado、SL Green等。我们估计远程办公的持续性可能性会相当高。所以我们基本上在估计我们会在这种远程办公的均衡状态下持续多久，我们估计这种可能性相当高。所以目前看来，这种情况似乎是持久的。

**Joe (10:16):**是的，这很引人注目。在疫情爆发之前，Vornado的股价大约是每股70美元。到了2023年中期，它们跌至最低12.79美元，然后反弹了，但仍然只回到了30美元以下。所以与疫情前相比，基本上还是下跌了一半。我觉得SL Green看起来差不多。

**Arpit (10:36):**另一个重要的定价指标是CMBX系列，对吧？所以在金融危机期间，很多做空交易的交易员都在关注ABX系列，该系列跟踪非机构抵押贷款支持证券的信用违约掉期价格。因此，CMBX指数类似地跟踪CMBS交易的价值，这些交易由大量商业房地产抵押贷款组成。这些捆绑包的办公面积各不相同，但我们看到的是CMBX指数的价值损失，可能在BBB减CMBX参考指数的15%至25%之间变动。这基本上意味着市场参与者预计这些由商业房地产支持的债务证券将出现一些价值损失。

**Tracy (11:36):**既然你提到了ABX，现在我脑海里涌现出所有这些次级贷款的回忆，但问题的一部分或者说损失比很多人预期的要高的原因之一是我们错误估计了相关性，对吧？当抵押贷款开始出问题时，这不仅仅是一些孤立事件，而是遍布全国。在涉及空置办公楼时，你在相关性或关系方面看到了什么？如果一个办公楼内没有很多业务或租户，那是否会影响周围的办公楼？

**Arpit (12:10):**办公楼内可能存在相关风险，也许还有其他相邻资产类别，比如城市零售，原因在于如果一个办公楼空置，如果人们不去那里，那么这就使得它对于同一办公区内的其他人来说变得不那么吸引人。一个很好的例子可能是华盛顿特区。华盛顿特区实际上有非常高的远程办公率，部分原因是许多联邦政府雇员拥有相当慷慨的远程办公政策。因此，这意味着华盛顿特区的许多不同办公楼同时都面临高空置率。这确实对商业房地产的其他角落产生了一些溢出效应。因此，如果我在华盛顿特区或者在一些市场上看零售业，比如旧金山，甚至酒店业也会受到影响，但这更多地局限于特定资产类别，并不一定会波及到所有商业房地产，正如你们都知道的，商业房地产是一个非常庞大的异质性宇宙，拥有许多不同的资产类型。

**乔（13:06）：**我记得我们曾经在电视上有时候和新兴市场经理交谈，他说，“哦，记住，并不是所有的新兴市场都是一个整体。” 现在我觉得所有的商业地产讨论，类似的事情，你必须明白商业地产并不是一个整体，它包括许多不同的类别。关键可能是二分法或问题，正如你所设想的那样：城市是否会通过提高税收来应对人口外流，这可能会加速人口外流，或者削减支出，这可能会产生相同的结果，或者他们是否会找到某种方式来实际扭转这一趋势，使人们不想搬出去？到目前为止，他们都在做些什么？

**阿尔皮特（13:45）：**所以我认为需要记住的重要事情是所有这些中都存在着非常长的滞后期。因此，办公室租赁是非常长期的，所以即使到目前为止，许多公司还没有必须做出积极的空间决策，因为他们仍然继承了疫情之前的租约。然后你有这些资产的抵押贷款也是非常长期的，所以对于这些业主来说，你还没有达到再融资点。最后，你有财产税评估周期，这也是非常长期的。因此，城市需要很长时间才能认识到他们的税收中存在财产价值的损失。因此，许多城市还没有真正面临这种财政清算。他们可能会在长期内面临来自商业办公楼的较低财产税收入、离开的人们的较低所得税以及较少支出的较低销售税收入。

这种情况正在城市地区发生。因此，大多数城市实际上还没有真正面临这种影响。他们也受益于一次性的联邦救助资金。但未来很多城市都在预测未来的赤字，部分原因是城市政府采取了保守的会计方法。因此，他们在某种程度上考虑到未来的收入可能会变慢。因此，目前尚不清楚这些赤字是否会在未来出现，但可以说的是，当我们回顾过去时，对收入的保守预测实际上被超过了，因为城市实际上获得的房产税比他们预期的要多得多。因此，在过去的10到15年里，像办公大楼这样的核心资产实际上为城市提供了大量额外的收入，因此他们可能无法从这些办公大楼获得同样数量的收入，这迫使城市采取各种不同的措施，以确保它们仍然是吸引人、充满活力的地方。

因此，城市正在尝试的一个重要举措是转型。因此，如果您可以将这种结构性过时、滞留资产的办公房地产类转变为住房或其他用途，-- 当然，住房是很好的选择，因为每个人都希望在密集的城市地区获得更多住房 -- 这是填满城市、填满地铁系统的好方法。这些地铁系统也在经历乘客量下降。因此，这是许多城市正在积极考虑的事情。除了转换额外的办公空间外，还在住房方面进行了广泛的法规变更，以便在城市建设更多住房。

**Tracy (16:07):**这实际上让我想起了一个经常在这些城市末日循环讨论中出现的事情，就是纽约在20世纪70年代、80年代甚至2001年和9/11事件之后的例子，以及那种，嗯，有一种关于纽约长期衰落的讨论，认为它将不可能摆脱困境，然而它以某种方式做到了。它是如何设法实现的，这对当前的政策轨迹有何启示？

**Arpit (16:38):**所以当我们在我们的论文中创造这个术语时，我们真的在思考这种去工业化的冲击，这种冲击重创了许多锈带城市。因此，你看到底特律或圣路易斯等城市在那段时间失去了大约50%或60%的人口，因为它们失去了支撑整个生态系统的中心产业。对于像纽约这样的城市，这也是一个相当严重的冲击。因此，这座城市失去了大约一百万个曾经位于市中心的制造业工作岗位。因此，我们有了这些与工业和物流用途相关的房地产的大量剩余，这些房地产必须重新用于其他事物，最终我们在纽约发现，你可以将这些建筑物改建为零售住房，并支持许多办公楼。因此，在去工业化时期，许多白领工作来到了纽约。因此，一些城市最终能够证明自己更具韧性。我们还看到，“医疗和教育”在各个城市中起到了很大的作用。拥有医院和教育机构是经济体转向并创造新的就业增长中心的一个很好的方式，以取代先前在城市中进行的蓝领工作。因此，一些城市，尤其是像纽约这样的城市，能够重新部署和改变它们的经济环境和应对方式。

**乔（17:50）：**我们记录在2024年3月25日。那么在2024年3月25日，你感觉如何？让我们从纽约开始，因为那是我关心的全部。不，不是我全部关心的，只有90%。你现在对纽约的感觉如何？

**阿尔皮特（18:04）：**我认为纽约有很多优势。首先是多样化的产业基础，对吧？与许多西海岸城市相比，例如目前旧金山的办公空置率高达37%。以这样的速度，即使你以历史上最快的办公室吸收速度填补空置办公空间，你仍然需要七八年的时间。如果你以过去20年来的平均吸收速度填补旧金山的办公室，你将需要15年甚至更长的时间来填补所有的办公空间。因此，在许多这些西海岸以技术为中心的城市中存在着巨大的空置问题。相比之下，纽约拥有广泛的不同产业用途，你有很多像大型律所或金融公司这样的公司，似乎更能够让员工进入办公室。

此外，你有很多出色的消费设施，所以人们喜欢因为各种不同的原因而在纽约。这意味着纽约有机会重新塑造自己，成为更多一个消费城市而不是生产城市。最后，纽约市还有另一个很大的缓冲，那就是如果你看看办公室租金，比如每平方英尺70或80美元，你有空间降低租金，达到一个你能够找到其他愿意进入那个空间的租户的程度。现在，出于各种原因，办公室业主不愿意将租金降低到那个程度，但是有空间降低租金并且仍然能够在财务上运营那栋建筑。相比之下，你有很多其他城市，例如一些其他的锈带城市，那里并没有同样程度的空间来降低办公室租金而不会真正侵蚀到成功运营那栋建筑的能力。

**Tracy (19:46):**这将成为我接下来要问的问题。那么，办公室业主或建筑业主最终降低租金的催化剂是什么？因为可以推测，那时你会得到一种愈合过程，我猜是创造性毁灭，这样新类型的企业才能进入城市，也许开始重新定义一些城市区域。

**Arpit (20:07):**我认为在许多情况下，这实际上需要建筑物所有权的变更，因为为什么建筑业主不愿意降低他们现有建筑物的租金呢？我认为有各种原因，但我听到的一些原因包括，首先，存在这个实际选择问题。因此，你不希望以低租金长期锁定租户。你想等待并找到合适的租户。其次，你会听到与他们的抵押贷款相关的债务契约问题。因此，债务所有者可能有一些限制措施，阻止该业主降低租金。最后，你会听到与战略性空置相关的问题。因此，建筑物所有者可能不愿意降低租金，因为这会向其他租户发出信号，或向评估和他们的抵押贷款持有者发出信号，这可能会影响他们未来的融资前景。因此，处理这些问题的一种方式是让建筑物经历一次抵押权执行或抛售，改变所有权，新业主将能够以更低的成本基础购买该建筑物。这个成本基础可以帮助他们要么a）将建筑物转变为公寓或其他用途，找到投资于该建筑物的方式，真正竞争那座奖杯，A+级的房地产空间，要么只是接管建筑物，降低租金，并找到一种在更低租金点上保持盈利的方法。

**乔（21:18）：**所以你提到过，你写了很多关于将办公楼改建为住宅的内容，我们在节目中也谈论过几次。这听起来不错，看起来很昂贵，进展也很慢。我无法确定即使每个人都准备就绪，它是否足以显著地缓解一些住房压力，或者填补一些空置空间。你的工作现在怎么说？这是否在任何规模上发生，还是只是人们在推特上发推文和写论文的事情？

**阿尔皮特（21:49）：**我们确实写了一篇关于这个问题的论文，并在推特上发过推文。至少我们贡献了最后几个组成部分。在我们的工作中，我们发现，这是与Stijn Van Nieuwerburgh和另一位合著者Candy Martinez共同完成的，有望将全国约10%至15%的办公楼转变为公寓，这将产生大约40万套公寓。而我们每年的平均公寓产量大约为26万套。因此，相对于年度产量的规模来说，这是一个相当大的前景，但在整个办公楼生态系统中仍然只占很小的一部分。在城市之间，我们确实看到一些城市比其他城市更积极地探索这一领域。实际上，克利夫兰似乎是一个更积极参与这种办公楼改建为住宅的城市。

**乔（22:35）：**当你说探索时…这就是我想要了解的。在纽约，或者甚至在克利夫兰，这实际上正在发生吗？

**Arpit (22:42):**是的，看起来这些转变正在发生。在金融区，我们将数以万计的公寓单位从以前的办公大楼转换过来。所以这是一件事情，特别是在911事件之后，现在似乎在许多城市以越来越快的速度发生。

**Tracy (22:59):**所以你之前提到了时间表，以及这种动态实际上是在滞后上运作，所以现在看起来可能并不像末日循环正在临近，但很多租约还没有重新谈判，所以可能需要比很多人预期的时间更长。也许我们可以重新构思问题，你认为这将在什么时候发生？你在这个阶段所设想的大致时间表是什么？

**Arpit (23:27):**所以我认为对于这个城市末日循环概念有两个重要的事情需要记住。首先，这是一种循环，不一定是将会发生的预测。我们谈到了这些动态的一些方面在过去已经发生过。我认为一个悬而未决的问题是我们是否会在未来看到这种城市向下螺旋的元素发生。如果真的发生了，我会期待看到这种联邦刺激消失以及这些财产损失对城市开始积累的影响。所以，作为一个基准，纽约市在九十年代初曾经经历过一次相对严重的衰退。那时我们在商业房地产方面遇到了很大问题，所以我们在那时有很多储蓄贷款危机导致的银行倒闭，商业房地产方面也遭受了巨大损失。

实际上，直到九十年代末期，纽约市才开始看到商业房地产物业税损失的影响。在那时，由于互联网泡沫，该市已经经历了增长周期。所以我认为，在接下来的几年里，你可能会看到这些物业税损失的影响，再加上风险基金的枯竭，这将是城市面临最大压力的时刻。我认为另一件需要记住的事情是，与城市末日循环相对应，你还有郊区繁荣循环，这是在郊区正在发生的现象。随着更多人搬到这些地区，你会看到更多的便利设施涌现，这使它们成为更受欢迎的地点，促进了经济活动的正向循环。所以总体而言，远程工作对经济可能是一件好事。它只是有着集中的赢家和输家模式。

**乔（24:59）：**我可以说一下，特蕾西吗？郊区变得越来越好了。不，我真的相信这一点。最近我在奥斯汀和圣安东尼奥之间，这两个城市现在基本上已经成为一个巨大的连续郊区，那里开设的各种新餐厅数量之多，以及不同的概念和其他东西。太疯狂了。太好了。那里有太多好东西。所以纽约市已经感受到了预算压力，对吧？

**阿尔皮特（25:29）：**所以关于一些削减措施，比如图书馆，进行了一番激烈的讨论，然后我认为总监已经估计，在未来几年我们将看到预算赤字，大约是城市预算的8-9%。所以我认为这对城市来说还没有真正显现，因为最终收入比预期高，使我们能够避免对图书馆等方面的一些削减。在未来，我们将面临支出增加的前景，并考虑如何支付这些支出的收入来源，因此未来可能会有削减。

**Tracy (25:59):**乔提到了郊区变得越来越好，我只能说，你正在毁了乔，而我正在蓬勃发展，但实际上这让我想到了另一件事，我想问你，这在这些对话中经常提到，也就是让建筑变得更容易的想法。放松管制或重新规划或者你想怎么称呼它。有一种观点认为，你看到很多人、很多企业搬到阳光地带的原因之一是因为那里更容易建造。那里有更多的空间。在很多方面更便宜，或者至少过去是相对便宜的，与纽约等地相比。你能谈谈这种管制方面的问题吗？城市可以采取哪些措施使纽约成为一个更容易建造新建筑或改建旧建筑的城市？

**Arpit (26:48):**当然。我认为最容易解决的问题是这里城市的FAR上限。我们对多户建筑有一个限制，它们只能有一个FAR为12。这基本上意味着每个…

**Joe (27:01):**FAR是什么意思？

**Arpit (27:02):**这是建筑物内所有可用空间与地块面积的比率。所以如果我有一个平方英尺，我可以在其上创建12个更多的可居住空间，但不能再多。而事实上，办公楼的这个比率更高，这实际上是改建的一个很大障碍，因为如果我把一个大型办公楼改建成公寓，我可能只能使用那栋建筑的一部分用于住宅用途，其他楼层必须空着。这也是为什么中央公园南边那些巨大的、超高的建筑物看起来如此狭窄。它们试图满足这些关于密度的法规要求。所以我认为这是最容易解决的问题，政策制定者目前正在关注这个问题。更广泛地说，我们在城市建设方面有很多限制，即使在纽约这里，我们仍然有一些社区基本上只允许独栋住宅。你不能建造多户建筑，或者如果可以，也有非常严格的密度要求。所以我认为城市可以做出一系列的管制变革，使建设变得更容易，从而缩小城市和阳光地带之间的生活成本优势。

**乔（28:04）：**我之前没有意识到瘦高楼的监管理由。所以地面上的地块越小，你就可以建得越高。

**阿尔皮特（28:15）：**更多的是，你拿到一块土地，如果你想要更好的视野，你就得把建筑设计得更瘦一些，有时候你得留一些中间楼层空着，才能真正利用高度的好处。

**乔（28:30）：**关于旧金山。正如你提到的，根据对新办公室租赁的合理正常假设，我想你说过填满那个洞要37年左右？

**阿尔皮特（28:41）：**我认为以平均速度来看，我认为要超过15年，

**乔（28:44）：**一个城市出现这么大的赤字会发生什么？你知道，有很多兴奋，因为基本上世界上每个聪明的AI专家几乎都住在旧金山，这是我了解到的。在你看来，这是否是城市可持续性和城市预算前景的一种深层结构性障碍？

**阿尔皮特（29:04）：**我认为这肯定是一个大问题。所以城市自己的估计表明，他们因远程办公损失了大约五亿美元，未来他们将面临许多房产税重新评估。基本上，很多拥有办公楼的人都在上诉他们的房产税，争辩说他们的建筑现在价值大大降低了，因为有这么多空置。

所以我认为这绝对是城市预算的一个压力来源。我认为这在一些旧金山，加利福尼亚州特定的问题上被放大。所以你有第13号提案，这意味着你不能在住宅房地产上提高税收，这就更多地把负担转移到其他税收来源上。他们还有这些像企业总收入之类的东西，这是对该地区企业征收的额外税收。公司讨厌这样做，不喜欢支付这些额外成本。另外，我认为你还有城市的空间发展。所以回到七八十年代，基本上城市同意对大部分住宅社区进行减少分区，以换取在市中心区域集中建设商业建筑。这使得旧金山的居民可以住在这些小巧、漂亮的小房子里，保留他们社区的特色。

**乔（30:14）：**它们很漂亮。

**特蕾西（30:15）：**哦，这些是有维多利亚式木工的那种。

**阿尔皮特（30:18）：**对吧？确切地说。人们当时讨厌它，但后来逐渐喜欢并视其为他们特色的历史部分。

**乔（30:24）：**几年前我去拜访一个朋友，他住在一个不是漂亮的维多利亚式房屋，而是一个有很多单户住宅的小社区，他是一个大YIMBY支持者，我说，“哦，我喜欢你的社区。它很漂亮。” 他说，“乔，你不能这么说。我讨厌它。你说错了。” 不管怎样，继续说吧。

**Arpit (30:40):**完全是的。因此，这种权衡是，你将会看到城市其他地区的减少容积，作为在市中心发生的这种非常集中的发展的交换。问题在于，当大流行来袭时，这使得城市变得毫无准备，因为所有这些人都要从很远的地方通勤，试图到达市中心核心区。

他们实在找不到或负担不起附近的住房。这就是人们对远程工作如此兴奋的原因之一，因为它使他们能够利用搬到奥斯汀或其他地方并获得更低生活成本的机会，以便继续在之前工作的同一地方工作。因此，工作岗位和人员之间存在巨大的不匹配，因此必须通过一种方式或另一种方式进行纠正。要么现在将工作岗位搬到人员所在地，将工作岗位搬到奥斯汀或其他地方，或者找到方法将更多人带回旧金山，这将实际上填满交通系统并重新填满市中心的办公核心。

**Tracy (31:46):**人们不仅仅是因为那里有工作才想住在城市，尽管显然这是其中一个方面。至少在最近几十年，去像纽约这样的地方，那里有所有的工作，所以那就是你需要去的地方，以便过上某种类型的生活。但也有人会搬到城市，只是因为他们想成为城市的一部分。他们想要那种充满活力的体验，他们想要靠近其他人类。他们想要有餐厅选择和外出经历，体验像纽约这样的城市所提供的一切。也许有一个世界，在那个世界里，城市与经济机会有所脱钩或稍微分离吗？

**Arpit (32:29):**我想是的。这将基本上是一个城市的定义取决于消费机会，取决于约会市场而不是劳动市场的世界。

**Tracy (32:40):**哦，我们完蛋了。抱歉。

**Joe (32:42):**我没有听到任何好消息。

**Arpit (32:46):**从数据中我们看到，很多人甚至在曼哈顿远程工作。所以很明显，很多人在有选择的情况下仍然会选择住在这些大城市。我认为挑战在于建立生活质量和住房成本，以使人们能够这样做。例如，市民预算委员会一直在为人们提供服务，他们发现在纽约，远比疫情前少有人将自己的生活质量评为高。

所以人们对城市地区的生活质量存在重要关切。现在，他们还发现人们实际上更喜欢他们的社区而不是城市，就像人们评价自己的个人财务状况比国家的要好得多一样。所以也许存在一些负面的城市氛围正在影响人们的决策。但我认为，确保城市保持这种充满活力、令人兴奋的地方，确实是一种确保人们即使有选择并可以选择其他地方居住时仍然选择在那里生活的好方法。

**Joe (33:41):**每个人自己的情况并不像他们认为的那样糟糕，这是一个非常有趣的现象。我认为你也可以在人们谈论他们的代表时看到同样的情况。就像，“哦，我的参议员或我的众议员还行，但国会糟透了。”

**Tracy (33:55):**就像邓宁-克鲁格效应一样，对吧？每个人都假设自己比其他人做得更好。

**Joe (34:01):**我喜欢我的社区。但是，我猜可能每个人都喜欢自己的社区，但在这一点上，就好像有一种不仅仅是关于数字的维度。它有点涉及到生活质量的影响。比如，最近有关州长霍库尔调动国民警卫队前往地铁的头条新闻。

显然，这些天人们对地铁的安全感到很焦虑。在我喜欢的社区里，当我散步或带孩子去公园或送他们上学时，肯定会看到很多公共恶习，等等。有些事情并不仅仅是可以通过花钱或征税来解决的问题。在我们对打击非法大麻店等事情的程度上，需要一定程度的政治意愿或政治共识。一些城市的未来将在多大程度上取决于能否就一些不仅仅是金钱问题的事情达成政治共识？

**Arpit (35:02):**我认为这非常重要，因为我认为疫情是这样一个完全非社交化的时期，在这个时期我们彼此之间接触不那么频繁。这种情况破坏了很多社会规范。如果你考虑一下新人如何进入城市，他们看到的是人们目前的行为，然后假设，好吧，这就是城市的社会规范。所以我认为，保持一种亲社会行为非常重要。就拿你提到的地铁为例。

所以我认为地铁中的整体犯罪率与疫情前相比略有下降，但如果你看重重罪行，也就是实际经历和成为地铁犯罪受害者的人数，那实际上比疫情前大幅上升。而且，回到那次CBC调查，他们发现人们基本上认为白天地铁的安全程度与疫情前夜晚地铁的安全程度相同。

所以在地铁犯罪和安全感方面发生了巨大变化。我认为其中一部分原因是远程办公，因为乘坐地铁的人更少了，这就意味着街上的眼睛更少，来自其他人的社会执法也更少。这种情况会推动更多的反社会行为，除非通过增加地铁警察或以其他方式改变社会规范来解决这个问题。

**Tracy (36:17):**所以你显然在NYU。我很好奇，市政官员是否会向你寻求建议或要求获取你研究的额外信息？

**Arpit (36:28):**我们与全国各地的许多市政官员进行了交流，特别是在办公室问题上，考虑到转型等等。我会说，这项研究肯定比我以前做过的任何研究都更引起共鸣，也可能会引起未来的任何研究，但我希望这是对城市和地方政府的一种警醒，让他们考虑疫情之后他们需要做些什么，以确保他们的城市继续成为令人兴奋和充满活力的地方。

**乔（36:54）：**出于好奇，只是因为你提到了…在这之前，你的工作主要内容是什么？

阿尔皮特（36:59）：

我做了很多与金融危机相关的工作。所以思考所有那些次级抵押贷款和违约等等。我现在也在研究房屋监管和成本，以及我们如何利用人工智能更好地从这些分区法规中提取信息，并更好地找出降低房价的方法。

**乔（37:16）：**关于那个人工智能的事情，我记得你最近使用人工智能做了一项研究。你有什么经验？我们必须在这方面问一个人工智能的问题。

**阿尔皮特（37:27）：**我认为这实际上是一个很好的用例，因为我们在全国各地，每个市政当局都有一份非常长、复杂的文件，长达数百页，概述了所有的法规，包括密度要求、地块大小限制等等。人们实际上并没有深入研究和阅读所有这些文件，真正对其中的内容进行分类和了解。因此，这其实是一个很好的应用场景，我们可以让 ChatGPT 来做这件事，从而创建一个全国范围内的房屋法规数据集。所以我认为这是我们可以在市政府法规中真正加强的事情，以更好地了解这些规则在哪里。

**特蕾西（38:00）：**我们应该向服务器收取租金。这是解决方案。比如向机器人收取租金和房产税，这将解决问题。

**乔（38:09）：**我的意思是，数据中心房地产是世界上最热门的领域。

**特蕾西（38:12）：**是的，我知道。所以税收增加了，我们就走吧。

**乔（38:16）：**我认为办公楼转型为数据中心是正确的选择，而不是办公楼转型为住宅。办公楼转型为人工智能。我喜欢这个想法。纽约大学金融学副教授阿尔皮特·古普塔，非常感谢您的到来。很高兴终于和您聊天。

**阿尔皮特（38:30）：**非常感谢邀请我。

**乔（38:41）：**特蕾西，我想我的结论可能还没有出来。我不知道，也许海岸还没有完全清晰。

**特蕾西（38:48）：**嗯，我认同商业房地产中的所有情况，感觉它在一个非常漫长的滞后时间上运作，租约重新谈判需要很长时间。许多物业所有者不希望降低租金，正如阿尔皮特所讨论的那样。但我想说的另一件事是，从那次对话中得出的结论是，我觉得有两种可能的路径，两种极端的路径。

一种是阿尔皮特描述的厄运循环情景，另一种是城市环境的重新开发，办公室被改建为新的住宅单元，也许随着租金降低，会有新类型的企业进驻。这是消费经济，而不是“这是你去工作的地方”的概念。如果一切都进行得完美，如果决策者追求这条道路，那可能是一个相对令人惊叹的结果。我并不总是百分之百确信决策者在重新定义大型城市时会成为有远见的人，但这是一个美好的想法。

**乔（39:58）：**完全正确。有三件事让我印象深刻。首先，不愿降低租金。这是会计影响现实世界的一个很好的例子。就像某个地方的电子表格上存在的东西会导致找不到市场清算租金的原因。也许会有一个时刻，新的企业会因为更便宜的租金而进驻。我觉得这是一个有趣的观察点。其次，我喜欢阿尔皮特对你关于这个问题的回答，也许人们会来到城市寻找约会市场而不是劳动市场，这有点令人沮丧。但如果你考虑像Tinder、DoorDash这样的应用在城市里可能比在偏远地区更好得多，你会觉得这很有趣，你在城市里可以左右滑动看到同样的三家餐馆或者六个人。

**特蕾西（40:45）：**同样的三个人？

**乔（40:46）：**还有同样的三家餐馆。

**乔（40:46）：**而这些我们认为可能会扩散的技术实际上可能会鼓励实体集中。第三，我考虑到的一件事，我们最近谈到了阿联酋可能在埃及北部建造的超级城市，是关于城市与生产分离的概念。我认为这是中东一些超级城市的主旨，它们主要卖的不是城市中存在的某种产业，而是主要卖的是…

**特蕾西（41:16）：**生活质量。

**乔（41:18）：**城市的生活质量…

**特蕾西（41:20）：**还有更低的税收

**乔（41:20）：**低税收、低犯罪率，等等。而且生产必须在那里进行的想法似乎并不是特别必要。

**特蕾西（41:29）：**这是一个非常好的说法。我想说的另一件事是，显然大城市可以发展成为世界上的消费主义或人际关系之都，我想。但你也可以看到一些小城市、小镇、郊区开始建设他们自己的夜生活和餐厅选择，就像你之前谈到的那样。我们已经看到一些地方在纽约之外，我想康涅狄格州的一个小镇有一篇非常好的彭博文章。

现在我在说我的观点，但有一个关于康涅狄格州一个相对较小的小镇的好故事，那里有很多人搬离纽约。他们不想再通勤进城了。因此他们的市中心地区正在蓬勃发展。现在，对于一个较小的城镇来说，这是相对的，但他们有新的餐馆开业，他们有新的商店，他们有办公室在那里建设。所以你可以看到这种更小版本的城市在美国各地发展，正如你所说的阿联酋和中东的大城市，那里更多地关乎生活质量。

**乔（42:38）：**特蕾西，我有一个请求。你能去城市规划会议上成为绝对的NIMBY主义者，这样人们就不能搬离城市了吗？这就是我们如何共同利用我们的天然对冲工具，你为了保护你在偏远地区的生活质量而战，这样人们就不得不留在纽约，保持这里的租金和人流量。

**Tracy (42:57):**我认为这对我个人来说是非常危险的事情。

**Joe (43:01):**好的。我尊重。

**Tracy (43:02):**但是我们可以讨论一下，乔。

**Joe (43:04):**好的。听起来不错。

**Tracy (43:04):**我们就到这里吧？就到这里吧。

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