德国主要城市的房价在经历两年的下跌后再次上涨 - 彭博社

四月份柏林的住宅公寓。

摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg阿姆斯特丹已经采取了一系列措施来控制对居民生活质量造成破坏的旅游业。

摄影师：Jasper Juinen/Bloomberg

从科隆世界著名大教堂沿莱茵河步行不到30分钟，直到最近，拥有橡木地板、宽敞露台和类似水疗浴室的住宅以折扣价出售，折扣金额高达57,000欧元（62,000美元）。

这一优惠由Viva Agrippina项目的开发商提供，旨在刺激需求，因为2022年欧洲央行提高利率以推动抵押贷款成本激增后，潜在买家们感到“震惊”，德国瑞士人寿资产管理公司德国部门项目开发负责人Anett Barsch表示。

BloombergCityLab新加坡夫妇为了购买房屋而提前结婚，导致一些人后悔研究称，即使在“清洁”的印度城市，空气污染也致命Lyft将提高纽约市电动Citi Bike的费用20%阿姆斯特丹将逐步淘汰游轮，并强制使用岸上电力不幸的是，错过优惠的人现在没那么幸运了。德国城市住宅物业的衰退，促使这一罕见的折扣，即将结束。推动这一转变的是关键城市日益加剧的住房短缺问题，因为德国的动态正在赶上欧洲其他大部分地区。

在科隆，房价连续四个月上涨，与去年同期相比，六月份上涨了4%，这是根据彭博社对在线房地产平台Immowelt的数据分析得出的。其他德国城市也结束了两年的低迷。

六月份的科隆，Viva Agrippina。来源：瑞士生命资产管理公司慕尼黑——历史上德国最昂贵的房地产市场——自2022年8月以来首次在六月份上涨。14个主要城市中有8个城市的年度价格变化已经转为正值，在法兰克福——德国的金融中心——根据Immowelt的数据，房价在2023年8月份的年度下跌超过16%后，现在接近持平。

“购房者现在更加确定他们能负担得起什么，对各种住宅物业的需求显著增加，” 科隆Engel & Völkers房地产经纪公司的销售总监Silke Peschmann说。

德国城市住宅价格显示衰退迹象

关键德国城市月度公寓价格的年度变化

来源：Immowelt

德国的房价调整比其他欧洲国家更为强烈，因为大多数人租房居住，这意味着消费者可以选择继续租房而不是负担昂贵的抵押贷款。

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而在大多数其他主要欧洲城市，这不太可能，因为供应短缺迫使购房者更快地承担更高的融资利率。根据彭博城市追踪器的数据，最近一个月中有12个城市中有8个城市的房价上涨。柏林和法兰克福是为数不多的下跌城市，而巴黎是最大的异常值，法国首都的房价与去年同期相比在六月份下降了7.2%。

Bloomberg城市追踪器：城市价格快照

每平方米欧元价格。变化以当地货币计算

来源：Immowelt（柏林，法兰克福），Idealista（马德里，里斯本，米兰），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩），Rightmove（伦敦），Immopreise（维也纳），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（苏黎世州），中央统计局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博计算。

德国的复苏是欧洲住宅房地产新时代的一部分。在廉价货币时代，价格在一定程度上受到寻求回报的债务驱动投资者的推动，但当前市场更多地受到供需基本面的驱动，市场动态推高了价格。

更昂贵的融资也打击了建筑商，加剧了住房紧缩。Ifo研究所预计到2025年只有175,000套住宅将竣工，几乎比2023年低三分之一，也低于总理奥拉夫·肖尔茨政府设定的目标的一半。新建房屋通常比现有房屋更昂贵，因此收缩对市场水平的影响超出预期。

随着供应短缺加剧，想要拥有自己住房的人现在以更多的数量回归市场，Baden-Wuerttemberg州银行高级经济学家Martin Güth表示。这意味着收益可能更加稳定。

奥拉夫·肖尔茨（Olaf Scholz）在弗莱堡新城市发展迪滕巴赫的奠基仪式上。摄影师：Bernd Wei’brod/dpa/AP“像我们在过去十年中看到的那样，尖锐的价格上涨可能暂时成为历史，”他说。“纯粹从收益角度来看，住宅房地产仍然不是真正具有吸引力的，”他说。

对于开发商来说，需求的突然下降是一个艰难的调整。

拥有数百套待售单位，价格从43万欧元的紧凑两室单位到88万欧元的家庭四室公寓不等，瑞士人寿资产管理公司（Swiss Life AM）从一月开始提供支付房产转让税的服务，这项征税金额最高可达购房价格的6.5%。这项激励措施的优势在于它不会从每平方米的价格中扣除，因此不会影响贷款价值。

“我们希望吸引那些有资金但想等待购买的客户，”Barsch说。这一举措取得了成功，开发商几乎已经售出了Viva Agrippina的所有单位，该项目计划于2025年中旬完工。

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尽管在科隆一个高档社区的需求复苏，该社区靠近餐馆、公园和城市动物园，但复苏仍然局限于德国繁荣的城市中心。不那么受欢迎的地点——以及投资于这些地点的开发商——仍在挣扎，这可能导致人口趋势分歧，形成两条轨道的住宅市场。

德国最大的大都市区域到2040年可能增长多达20％，但该国其他地区的人口将下降，对新住房的需求随之减少，根据德意志银行AG的经济学家Jochen Möbert。他表示，未来，“住宅房地产价格将相应分化。”

2022年2月柏林的哈尔斯克阳光花园项目。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg风险在于富人和穷人之间的鸿沟扩大。为了缩小差距，德国政府已承诺在2027年之前提供超过180亿欧元的国家融资，以促进经济适用房的发展。

“我们需要大规模的新建筑工程，”Scholz在6月的建筑行业活动中说。

到目前为止，这一宣布几乎没有显示出影响。像Vonovia SE这样的主要德国房东已经无限期取消了新的建筑项目，理由是成本上升和监管限制。几家较小的负债开发商已经倒闭，因为融资成本增加。

但对于有现金和耐心的公司来说，面向居民而不是投资者的住房开发仍然具有吸引力。

“目前将公寓出售给自住者在好位置上是最经济合算的，”瑞士人寿资产管理的Barsch说。

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阿姆斯特丹将在未来十年左右之前，将允许停靠在其港口的游轮数量减少近一半，然后完全禁止它们在那里停靠。

目前，每年有190艘游轮停靠在位于市中心附近的客运码头。根据上周阿姆斯特丹市政厅的公告，这一数字将在2026年降至最多100艘。第二年，所有船只将被要求使用城市电网的岸上电力，而不是它们更污染的船上发电机。在离市区16英里处正在建设中的郊区码头开放后，市内将在2035年开始全面禁止游轮停靠。

BloombergCityLab德国城市住房衰退即将结束新加坡夫妇为了购房而提前结婚，导致一些人后悔研究称，即使在“清洁”的印度城市，空气污染也会致命Lyft将提高纽约市电动Citi Bike的费用20%“市议会希望打造一个宜居、清洁和可持续的城市，”副市长赫斯特·范·布伦在一份声明中表示。“海上游轮是一种污染性的旅游形式，会导致城市拥挤和排放。”

这一决定是为了减少荷兰首都过度旅游带来的损害。自2019年至2023年，日间游客数量增加了250万，达到每年1510万人次，而过夜游客在2023年达到了2210万人次，尽管在2021年曾试图将其限制在2000万人次。这一增长给拥有118万人口的大都会区带来了压力，加重了交通基础设施和狭窄街道规划的负担。这也引发了当地居民的不满，他们认为这种繁荣正在损害他们对家乡的进入和享受。

虽然大多数游客通过其他方式到达，但游轮因在市中心造成污染高峰而受到批评。根据荷兰中间派政党D66的代表引用的数据，每艘船产生的污染相当于城市环路上行驶的31,000辆卡车。他们还带来大量步行客流，当他们的客人在船上吃饭和睡觉时，给当地企业带来了一些收益。

2021年，威尼斯从城市的泻湖中驱逐了游轮，而巴塞罗那、都柏林、杜布罗夫尼克（克罗地亚）和圣托里尼（希腊）也相继出台了限制措施。

随着官员们对阿姆斯特丹作为派对目的地的声誉日益警惕，阿姆斯特丹已经采取了更广泛的措施来遏制旅游业。该市对短租公寓实施了限制，禁止新酒店建设，并颁布了法规，开展了宣传活动以遏制公共不良行为。

“我们理解可能会有一些不利影响，”一位市发言人在向彭博城市实验室发表的声明中说道。“然而，我们也知道，无论在全球还是在阿姆斯特丹，游客数量都在不断增加，因此我们不能坐视事态恶化。在各个领域正在采取措施，以保持这座城市的宜居性。”

这项计划引起了一些争议和后勤问题。范布伦将负责实施这项决定的部门在去年提出这项提议时反对了这项提议。在新的市外航站楼建成之前，将需要将40艘船重新引导到距离阿姆斯特丹88公里（55英里）的更大、更深的鹿特丹港口，这将导致额外的拥堵和污染，因为游客必须乘坐公共汽车前往首都。阿姆斯特丹市的收入也将下降，估计在4600万欧元（4900万美元）至1.03亿欧元之间。尽管发言人承认这一举措是“激烈的措施”，但改变是必要的。

“如果我们现在不这样做，我们将变得对人们和公司不再具有吸引力。这将在长远来看花更多的钱。”

东京即将举行的州长选举的候选人大型海报遍布整个城市，但在一场历史性的竞选中，两名女性争夺最高职位，引起了许多争议候选人及其海报引起了人们的关注。

共有56人参加7月7日的选举，现任州长小池百合子正在抵御来自反对派的斋藤恋法的挑战。这两名女性正在就诸如人口出生率下降、公共支出甚至未来的重要经济影响的问题展开竞选活动，这场选举对日本以及当前的国家政府都具有重要的经济影响。最新民意调查显示，被称为候选人的斋藤恋法落后于小池。

东京的选举海报板展示了候选人的海报，包括“小丑”在顶部行中倡导一夫多妻制。摄影师：Richard A. Brooks/AFP/Getty Images在剩下的54名候选人中，有一名扮成小丑的男子，支持性表达自由，包括允许一夫多妻制来帮助日本不断下降的出生率。他甚至找了一名模特来宣传自己，并使用了后来被撤下的明显海报。其他人物包括一位被称为“网络喜剧演员”的；“AI市长”，一位前职业摔跤手，他的海报展示了一个金属机器人；以及一位来自“扑克党”的女候选人，她通过纸牌游戏倡导经济和政治变革。

BloombergCityLab德国城市住房衰退即将结束新加坡夫妇为了购房而提前结婚，导致一些人后悔即使在“清洁”的印度城市，空气污染也致命，研究表明Lyft将提高纽约市电动Citi Bike的费用20%不认真的候选人并不是日本选举中独有的 - 例如，在英国，Count Binface和Elmo是选举中的主要人物。在东京，声称自己发明了软盘的96岁连任发明家中松好朗已经参加了八次州长竞选。

然而，一些分析人士表示，社交媒体日益增长的影响力令选举变成了一个争夺病毒传播的比赛。鸟取县知事平井信二甚至在6月24日向地方议会发表讲话时表示，东京选举中展示的混乱表明“民主面临崩溃的风险。”

“这几乎是对民主进程的蔑视，同时又想参与其中，” 东京武藏野大学政治学名誉教授唐娜·维克斯说道。“这就是我们生活的时代，不是吗？我认为人们会看到这次选举，然后想，这是我提升知名度的一种方式。” 她估计“大约有10名”候选人是认真对待选举过程的。

日本法律禁止候选人进行付费在线广告、分发文件或进行拉票活动，以使选举更加公平。然而，所有选举候选人都可以在公共广播公司NHK上获得免费、平等的播出时间。

6月27日的一次竞选广播展示了“看我的可爱政治广播”党的内野爱理，她在六分钟的露面中脱掉了衬衫，并要求观众在背景中使用手语翻译员签出她的话语时添加她到通讯应用Line上。内野爱理

一个州长候选人必须向当局支付300万日元（18,600美元）的押金，如果未能获得至少10%的选票，则会丧失这笔金额。

东京的一个选举委员会上贴满了NHK党的多张海报，该党允许任何向其捐款的人在其指定的位置展示海报。摄影师：Philip Fong/AFP/Getty Images“一些寻求关注的个人认为支付300万日元是一个合理的代价，可以获得在海报板和NHK的免费空中时间上的曝光机会，”康奈尔大学日本校区亚洲研究助理教授迈克尔·库塞克说。

NHK党成立的目的是反对广播公司的许可费，与其关联的政党正式提名了24名候选人，但实际上允许任何向该党捐款的人在指定位置展示海报。这导致了柯基犬、婴儿和带有QR码链接到其社交媒体的网红照片被展示在官方候选人旁边。该党领袖立花隆称这些海报被“劫持”是“一次巨大的成功”，据当地媒体报道。

政治传播和舆论专家、早稻田大学教授小林哲郎表示，这样的宣传行为“并不违法，但不符合最初的目的。”“尽管有这种自由，但迄今为止，选举活动不应被用于谋取私利的规范一直被遵守，但人们开始不遵守这些规范。”

鸟取县知事平井表示，如果他的县的人民像东京那样将竞选广告牌用于商业用途，他将制止这种行为。他还建议，在州长选举结束后，当局应考虑修订选举法。

在日本投票率普遍多年来持续下降的时候，小林表示，东京的混乱可能会掩盖严重的选举问题，并进一步加剧选民的冷漠。

“这可能会因规范的崩溃和选举变得更像娱乐而增加政治怀疑论，”他说。