2026年办公室将会更加空旷 - 彭博社

旧金山，加利福尼亚州的一栋办公楼内的空置办公空间。

摄影师：David Paul Morris/Bloomberg又来了。

摄影师：Chip Somodevilla/Getty Images

2024年6月16日，加沙南部汗尤尼斯的一座被摧毁的清真寺在被摧毁的建筑废墟中。

摄影师：Ahmad Salem/Bloomberg根据穆迪的一份报告，到2026年，由于继续在家工作，美国近四分之一的办公空间将处于空置状态，商业地产价值可能会下降高达2500亿美元。

预计美国办公空置率将从今年第一季度的19.8%上升至24%，这将导致办公楼业主的收入减少80至100亿美元，加上租金降低和租约终止的影响，报告作者表示。穆迪的商业地产（CRE）预测副总监托德·梅特卡夫和商业地产经济学主管汤姆·拉萨维亚在一份未包含在报告中的分析中表示，这可能会导致大约2.5万亿美元的“财产价值破坏”。

这些数字说明了房地产所有者和贷款人面临的前景黯淡，因为雇主继续减少面积或从多年租约转向更短期和更灵活的共同办公安排。北美85%的组织接受调查，由经纪公司Jones Lang LaSalle Inc.进行调查，已经实施了混合工作，主要美国城市的办公室入驻率停留在疫情前水平的约50%。需求摇摆不定和借款成本增加已经重创了办公楼估值，尤其是老旧建筑。

“对于许多企业来说，保持甚至增加远程工作实践的论点仍然具有说服力，”穆迪的作者们说。“如果生产力保持稳定，并且通过放弃实体办公空间可以降低成本，那么强制要求在办公室出勤的理由就会减弱。”

穆迪的分析重点放在了白领部门，这些部门的远程办公率最高，也占据了美国办公楼物业的绝大部分，如金融、信息、房地产和行政部门。它对疫情前在家办公的人进行了控制，并考虑到了自2008年金融危机以来开始的每位员工分配的办公空间持续下降的情况，而且这种情况自那时以来一直在加速。

穆迪利用包括工作安排和态度调查在内的多组政府和学术数据，确定了如今办公室工作者所需的办公空间比疫情前少约14%。这一数字与麦肯锡全球研究所的研究相符，该研究得出结论，到2030年，全球典型城市对办公空间的需求将减少13%。麦肯锡还发现，办公物业价值将在那段时间内下降8000亿至1.3万亿美元。

最终，穆迪的作者们表示，随着足够多的办公室被拆除或转为其他用途，如仓库或住宅物业，空置率将会趋于稳定。

报告称：“在未来十年，市场将继续进行‘合适规模化’，淘汰不够高效的空间，转而采用支持我们相对新的工作习惯的灵活平面图。”

我正在为美国人所谓的总统“辩论”而做好准备，这将是一个充满过度简化、曲解和彻头彻尾的虚伪表演。评论员们会宣布乔·拜登或唐纳德·特朗普中的一人为赢家。但有些输家已经显而易见。它们包括细微差别、洞察力和知识诚实的缪斯。

让我们集中讨论一个话题：外交政策。几乎每个人都会注意到，世界已经陷入混乱。俄罗斯总统弗拉基米尔·普京试图消灭乌克兰的国家主权。苏丹和缅甸各自陷入又一场内战。哈马斯恐怖袭击并残暴对待以色列，然后以色列轰炸了加沙地带，将其变成了废墟。胡塞武装正在扰乱全球贸易。中国正在骚扰菲律宾并威胁台湾，而朝鲜则威胁韩国。列举不胜。

彭博观点停止政治，给联邦存款保险公司一个新领导人卡车业的复苏即将到来。这次是真的。碧昂丝和蓝色牛仔裤对李维斯来说还不够不，伊隆，特斯拉不会解决贾斯汀·汀布莱克的问题由于这些事件发生在拜登任内，特朗普将把责任归咎于他的对手。暗示是美国总统对任何地方发生的事情负有责任，国外的混乱必须证实了拜登是“软弱”的MAGA梗，而特朗普则显然是“强大”的。MAGA梗。

为了让这种宣传——因为这就是它的本质——奏效，MAGA支持者选择性地挑选时间线。例如，他们强调普京在奥巴马执政期间吞并了克里米亚，而在拜登执政期间进攻了乌克兰其他地区，但在特朗普执政期间却保持温顺。在他们的说法中，中东在特朗普执政期间正朝着和平方向发展，但一旦哈马斯及其伊朗支持者察觉到拜登的软弱，他们就释放了战争之犬。这种逻辑正是特朗普前国家安全顾问罗伯特·奥布莱恩用来声称在特朗普的第二个任期中，“美国将变得强大，将会有和平”的。

现实情况是，因果关系极其难以确定，这种过度简化足以扭曲分析，从而在未来导致灾难性的政策选择风险。这不仅适用于地缘政治。例如，到底应该谁为经济或通货膨胀承担责任或获得赞誉？是现任总统，他的前任，美联储主席，监管机构，美国的银行家或出口商，或者可能是中国或欧盟的相关人员？在国际事务中，联系尤其复杂，部分原因是我们从来没有对照实验。

以俄罗斯侵略战争的病因为例。普京作为一名经历了苏联解体的受创的克格勃特工，对乌克兰和其他后苏联国家怀有报复性的新沙皇仇恨已有数十年。如果有一位美国总统在引导他走向战争的道路上脱颖而出，那就是乔治·W·布什，他在2008年说服他的北约盟友承诺乌克兰将成为该联盟的成员，尽管没有具体说明时间。

奥巴马也犯过错误。在俄罗斯吞并克里米亚之后，他本应该对普京采取更严厉的惩罚。但那个时候真正的责任应该归咎于欧洲领导人，比如德国总理安格拉·默克尔，她坚持要扮演内维尔·张伯伦对普京的希特勒。

特朗普则似乎与普京相处得非常融洽，即使在他任内俄罗斯人在顿巴斯地区进行准战争。他们之间的关系更多地是因为一个自封的铁腕者（特朗普）对他的榜样的崇拜，以及普京坚持要达成有利于自己并损害乌克兰和北约的协议。普京仍然希望特朗普获胜。那么，“让美国再次伟大”的强硬口号在其中如何体现？

当普京最终下令派遣军队进入乌克兰时，拜登的情报收集和分享阻止了他迅速取得胜利的计划，而拜登的领导力则团结了一个分裂的西方支持基辅。此外，当普京意识到他最初的计划失败后开始威胁进行核升级时，拜登传递了一条私人信息，称如果克里姆林宫投下核弹，他将用常规但毁灭性的军事力量惩罚俄罗斯。

当然，你可以讲述不同的故事。这对于任何世界事件都是真实的，包括激怒年轻的普京的苏联解体。在美国，一个主导的（在我看来可行的）观点是，罗纳德·里根总统应该得到赞誉，因为他展现了一种真正的力量。在德国等地的普遍评估则相反，认为是西方部分实行的外交“和解”政策，即所谓的Ostpolitik，软化了克里姆林宫。

我的同事裴敏欣相反地认为，“是米哈伊尔·戈尔巴乔夫的崛起直接导致了苏联的灭亡。具有讽刺意味的是，正是在戈尔巴乔夫崛起之后，里根的温和政策，而不是他持续的强硬政策，更多地促使戈尔巴乔夫继续进行改革开放和重建计划，从而从内部摧毁了苏联。” 这一点有时让美国人难以理解：他们在世界事件中的作用有时很大，但有时微不足道，在这些情况下，明智的政策是让事情自然发展。

我们不应该通过让候选人用煽动性口号互相攻击来“辩论”外交政策。因为很明显，当远方发生事情时，坐在椭圆形办公桌前的人物仍然非常重要。总统有什么样的性格？以及什么样的判断力，什么样的世界观，从哪些顾问那里得到什么样的建议？

特朗普的支持者，在被迫详细阐述他们关于“力量”的梗时，赞扬唐纳德所谓的在“达成交易”方面的能力，甚至（奥布莱恩再次提到）他的“不可预测性”，这显然会让“莫斯科感到不安”。更有可能的是，这只会吓唬朋友和敌人建立或扩大他们的核武库，同时增加某个地方某人的灾难性误判的风险。

在辩论中，从修辞上看，拜登的工作更加艰巨。他必须捍卫他对自20世纪30年代或早期冷战以来未曾见到的世界危机的反应。在这种密度下。

这涉及安抚朋友，威慑敌人，说服中立者，在必要时干预并在可能的情况下防止升级。这需要技巧，智慧谦卑，接受良好建议并有一种不需要证明自己的安静决心。遗憾的是，所有这些很难用简短的话语传达，并且在美国民主提供的舞台上更难。

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自十月以来，我写了很多关于加沙战争的文章，出发点是以色列人和巴勒斯坦人都有权享有安全生活，哈马斯的目标和行动使其成为双方的敌人，没有伤害可以证明集体惩罚的正当性，而且适得其反的战争会导致非常糟糕的政策。前德克萨斯州农业委员吉姆·海塔尔曾说过，中间路上除了一条黄线和死了的犰狳什么都没有。把我当作路上的动物尸体吧。这场已有70年历史的争端的令人激烈、极端化的性质体现在我对专栏的回应中。有些回应，让我们说简短点，最好忽略。但在一个充斥着挑衅的时代，我总是被大多数人真诚而深思熟虑的回应所打动。对于本周发表的一篇文章的回应尤其如此。这篇专栏认为，总理本雅明·内塔尼亚胡的战略终于明确，涉及加沙的长期占领，同时准备将战争扩大到黎巴嫩，以恢复以色列的安全。我还说，这更有可能产生相反的效果。事实上，这些决定似乎更多地旨在维持内塔尼亚胡政府的联合和工作，而不是确保以色列的长期利益。因此，这里是我收到的并认为值得强调的回应摘要，因为它们反映了过去八个月中许多其他回应，并且我认为它们触及了许多认同以色列的人为何对国际社会对其在加沙行动中的反弹感到困惑，甚至认为是反犹太主义的核心。我收到的每条评论都值得回应，但我无法亲自回复所有评论，所以我想在这里回应。

在最常见的理由中，哈马斯、真主党和伊朗发动了这场战争，并致力于摧毁以色列。看到了10月7日发生的事情，以色列人怎么可能感到安全，直到这三者中的所有人都被摧毁或无力抵抗？我对这个立场非常认同，但考虑到所要求的巨大程度。以色列过去八个月试图摧毁哈马斯，拥有数万部队和脆弱的补给线。以色列国防军尚未成功，尽管进行了一次烧毁土地的行动，失去了10月7日之后享有的大部分同情。与此同时，真主党拥有超过10万部队和15万枚火箭和导弹，其中许多可以到达特拉维夫和海法，以及直接的供应线到德黑兰。伊朗本身是一个拥有8400万人口的国家，拥有大量导弹库和军队，以及可以从伊拉克和叙利亚部署的民兵队伍。以色列入侵黎巴嫩，让撤离者在九月开学时回到家园的机会非常渺茫。导致更大破坏的升级风险很高。我经常听到的另一个常见回应是，以色列不应该期望与哈马斯谈判达成让该组织完整存在、领导人活着和自由的停火协议。毕竟，美国和其他盟国在二战结束时没有给德国纳粹提供这样的礼遇。我对哈马斯一点尊重也没有。他们不是任何人的解放者，理想情况下他们应该投降并面对囚禁。然而他们有人质并且没有投降。他们也是一个恐怖主义组织，受意识形态驱动，仅凭军事力量很难消灭一个想法。没有人会因为想要这样做才与敌人谈判，只是因为这是目前最好的选择。我经常被告知不要再批评内塔尼亚胡，因为民意调查显示大多数以色列人支持这场战争。他们同意他，认为哈马斯必须被摧毁，真主党必须被逼迫深入黎巴嫩，以便数以万计的以色列公民被迫撤离沿边界的家园可以安全返回。这就是民主吗？并不完全是。民主不是关于随时遵循民意调查所说的。它是关于定期选择选民认为最能照顾他们利益的领导人。我怀疑哈马斯或内塔尼亚胡今天都不会被选为那个工作，而且理由充分。