在华盛顿特区、西雅图和纳什维尔，亚马逊将其住房承诺增加了14亿美元 - 彭博社

在奥地利驾驶时，请注意限速。

摄影师：Angelika Warmuth/dpa，来自Getty Images

2021年，承包商们正在纳什维尔市中心建设一座高层公寓大楼。

摄影师：Luke Sharrett/Bloomberg波哥大市民每九天就要连续24小时没有自来水。

这影响了餐馆、美容院甚至出租车的运营节奏。在这一举措下，波哥大的居民和企业正在帮助恢复长期干旱后水库的水位。

气候变化正在改变全球的气象模式，主要都市区——从墨西哥城到蒙得维的亚，从约翰内斯堡到班加罗尔——都不得不面对水资源短缺。波哥大，拥有超过700万居民，已经实行两个月的水资源配给。

David Carima在波哥大Macarena区的Frida餐厅用桶中收集的水洗杯子，这是2024年5月的情景。来源：彭博社当局将波哥大划分为九个区域。每天从上午8点开始，一个区域将连续24小时没有自来水。目标是让包括Chuza水库在内的Chingaza系统在10月达到至少70%的总容量，那时将达到最高水平。目前，该系统的水位刚刚超过40%，自四月份开始配给以来一直在稳步上升，当时水位不到15%。

彭博社CityLab“每一滴都重要”：波哥大24小时停水扰乱生活日本游客激增引发要求对外国人收费更多的呼声英国流浪者增加，使住房问题成为选民关注焦点飞行员担心碰撞，人手危机导致澳大利亚管制塔台空置“我们面对的是气候变化这一现实”，波哥大自来水和污水处理公司（EAAB）的主管娜塔莎·阿文达诺表示。“条件是如此异常，如此突然，我们必须为这个新现实做好准备”。

米里亚姆·维兰照片：伊万·瓦伦西亚/彭博社通过广播和社交媒体，居民被要求淋浴时间控制在三分钟以内，只有洗衣机满载时才能使用，刷牙时要关闭水龙头。人们不断被提醒“每一滴都重要”。

在麦卡雷纳区的一个阳光明媚的星期五，以其餐馆、艺术画廊和书店而闻名的大卫·卡里马站在墨西哥餐厅 Casa Frida 的吧台后面。在他左边的地板上，有几个装满水的容器，用来洗杯子。在他右边，有一些水桶，供需要上厕所的客人使用。

在南部的历史悠久的坎德拉利亚区，美发师米里亚姆·维兰说，由于当天没有自来水，美容沙龙只提供吹干等不需要大量用水的服务。客人减少了，但生意在本周的其余时间恢复了。限制“并不那么严格”，因为它们是间隔的，她指出。

对于Adriana Rico来说，她用白色现代汽车接送客户穿越波哥大，水危机意味着她不再需要每周清洗汽车。现在她每一两周使用一个小桶水和一块布来清洁车辆外部，并表示这种新的日常是她为节约水资源做出的“一点贡献”。

在Gracia咖啡馆，一名员工使用一个锅来洗碗，以应对供水限制。图片：Ivan Valencia/Bloomberg现在，厄尔尼诺现象——导致干旱和森林大火——已经结束，雨水已经回归并有助于部分恢复水库水位。在X的每日发布中，市长卡洛斯·费尔南多·加兰的办公室向市民通报了城市的目标情况。

波哥大希望将水消耗量平均降至每秒15立方米，但情况艰难。由于该市许多公寓楼和其他房产保持着水箱的运作，一些居民甚至没有感受到供水中断，因为在第二天恢复供水时他们会重新灌满水箱。

这就是Camille Gaven与其他15人共享的位于卡德拉利亚的房子的情况。在她们社区停水的日子里，她说像她这样的法国居民不洗澡，而当地居民则会洗澡，利用水箱提供的水。

“我认为在法国，我们对环境问题的意识更强”，在波哥大进行大学交流的加文说。

阿德里亚娜·里科现在选择自己清洗汽车，而不是每周送去洗车店。摄影师：伊万·瓦伦西亚/彭博社对于市长来说，水危机是一个罕见的机会，可以与总统古斯塔沃·佩特罗找到一个共同的事业，后者是他的政治对手，将大部分言论集中在对抗气候变化上。上周在他的X账号上发布的一个视频中，加兰赞扬了世界银行官员最近访问的行程，他们分享了几年前开普敦水危机中所学到的经验。

波哥大位于海拔2600米处，三面环山，周围是高山上独特而脆弱的泥炭地生态系统，吸收并过滤水源。其中一些位于钦加萨国家公园，是历史上为波哥大提供70%饮用水的系统的一部分。其余大部分来自Tibitoc系统，其中包括一座同名工厂，处理波哥大河的污水。

但由于亚马逊雨林和奥里诺奇亚地区森林的砍伐导致更少的云层到达泥炭地，波哥大也不得不更多地依赖处理过的水。尽管成本更高，EAAB已经增加了处理厂的能力，试图为系统做好准备，以满足城市更多的需求。

根据哥伦比亚保护国际机构分支机构主任法比奥·阿尔霍纳的说法，预计城市北部地区的降雨增加将弥补青卡萨系统降水量减少的情况。

青卡萨国家公园的丘扎水库。摄影师：尼科洛·菲利波·罗索/彭博社在过去的二十年里，这家非营利组织在该地区进行了多个试点项目，向农民支付费用，帮助他们保护土地，从而发展水库或种植树木，同时保持其大部分农业活动。阿尔霍纳表示，波哥大将不得不开始采取类似的行动来帮助保护河流流域。

水资源配给“让我们开始考虑长期解决方案”，他评论道。“保护产生环境服务的生态系统至关重要”。

目前，阿文达诺表示，随着波哥大接近实现其目标，第一步可能是放宽限制并加大间隔。但一旦解除限制，EAAB主管表示，这些限制将永远消失。

水资源问题如此紧迫，以至于市政府在四年任期的前六个月内正在制定一项计划，规定未来十年及以后城市的供水来源。

“这必须是我们与水长期关系的改变”，阿文达诺说。

原始注释：‘每一滴都重要’：波哥大24小时停水引发混乱

几个月前，奥地利开始执行一项引人注目的策略来遏制鲁莽驾驶：超速60公里/小时（37英里/小时）或更多的人可能会看到他们的车辆被政府没收并出售。

这项新政策已成为大新闻在这个阿尔卑斯山国家，道路死亡人数在过去四年里一直在上升，2023年达到402人。（尽管如此，即使在最近的增长之后，奥地利人死于车祸的可能性只有美国人的三分之一。）

BloombergCityLab‘每一滴都重要’：波哥大24小时停水扰乱生活日本的游客潮引发要求对外国人收费更多的呼声英国流浪者增加使住房问题成为选民关注的焦点飞行员担心碰撞，人手危机导致澳大利亚管制塔空无一人官员表示，他们受到了邻国瑞士的启发，后者已经没收极速驾驶者的车辆超过十年。其他欧洲国家也采取措施来约束飙车的司机：例如，芬兰会根据收入发放罚单。 （2002年，一位骑哈雷戴维森摩托车的诺基亚高管曾因超速25公里被罚款11.6万欧元，按当前汇率约合12.5万美元。截至今年夏季，欧盟销售的新车必须配备一种名为智能超速辅助的功能，当驾驶员超速时会发出警报。

与欧洲相比，美国对超速行为的反应更加自由放任。每年约有12,000人在美国因超速引发的事故中丧生，占总道路死亡人数的约三分之一，而应对措施主要围绕警察的停车和PSA宣传活动（其价值存疑）展开。加利福尼亚州提出了一项法案，要求在该州销售的新车强制安装智能限速辅助系统，但联邦政府没有迹象跟进。甚至有大多数美国州禁止使用自动测速摄像头，而这在欧洲很普遍。

尽管美国的极端鲁莽驾驶者可能会看到他们的车辆被暂时扣押，但奥地利的新政策是对违规者的车辆进行出售 —— 即使只有一次违规行为也会被处罚。据奥地利官员称，3月和4月期间约有40辆车被扣押，其中至少有一辆被没收。

Vera Hofbauer照片：Interfoto Wien/BMK 五月份，彭博城市实验室的撰稿人大卫·齐珀（David Zipper）与奥地利交通总局局长维拉·霍夫鲍尔（Vera Hofbauer）在德国莱比锡举行的国际交通论坛峰会上坐下来讨论了她的国家在没收政策方面的立场。为了更清晰地表达，他们的对话经过了编辑和删减。**这项授权政府没收和出售超速驾驶者汽车的新法律背后的动机是什么？**这是一项在奥地利民众中相当被接受的措施，因为虽然有点超速是社会可以接受的，但超速是不可以的。在奥地利，由于超速驾驶造成了许多事故 — 致命事故。这些司机把他们的车辆当作武器使用。你必须采取极端措施来真正制止他们。

**在什么条件下会没收驾驶者的车辆？**该法律适用于城市内以60公里/小时以上的速度超过限速的驾驶者。在城市外，车辆必须以70公里/小时或更高的速度超过限速。但在这个水平上，车辆只会被没收两周。对于多次违规的驾驶者，以及在城市内以80公里/小时以上（50英里/小时）或在城市外以90公里/小时以上（56英里/小时）的速度超过限速的驾驶者，车辆将被永久没收并出售。

我们的高速公路一般限速130公里/小时（81英里/小时），所以你需要以220公里/小时（137英里/小时）的速度才能在第一次违规时触发没收。这不会发生在那些说：“哦，我开得有点快”的人身上。这是对超速驾驶者的惩罚。

警察抓到一个超速驾驶的司机后，车辆会立即被扣押，所以他们不能开车回家。在两周内，政府将决定是否永久没收车辆。

**在这些门槛之上，车辆是否总会被没收，还是司机可以试图说服官员让他们保留车辆？**有一个法律程序。警察必须证明司机是在鲁莽驾驶才能适用没收。几周前，有一起事件，司机以每小时215公里的速度行驶，基于警车并行行驶的速度。但警察无法使用雷达。因此，这并不足以没收车辆。然而，如果警方有超速的证据，没收程序将开始。

如果你把你的车当作武器，你的速度可能会伤害人。无论你是否热爱你的车或者你认为你需要它 — 你知道你在做什么。你应该失去你的车。

**如果犯下极端超速行为的司机并不是车辆的所有者呢？**这是一个我们进行了许多内部讨论的棘手情况。有时车辆可能是朋友所有，或者可能是注册在某人的祖母名下。在这种情况下，司机将永远不被允许再次驾驶该车辆。

**这项新政策有多受欢迎？**目前我没有听到任何负面言论。最初，驾驶俱乐部对此提出了一些反对意见，但这种情况已经大大减少。正如我所说，这项政策真正针对的是超速行为，这是奥地利社会所不能容忍的。为了捍卫这种行为，你不会赢得很多朋友。

**你们对法律对事故的影响有任何结果了吗？**我们还没有关于它是否有帮助的数字，但它已经产生了影响。该法律于今年3月1日生效，就在那天晚上—大约凌晨3点—有人被抓到超速，速度足以触发没收。

我认为这项政策将减少事故。这与超速者失去汽车时的金钱有关，也许与驾驶员对汽车的情感依恋有关。没收的风险可能会让他们停下来思考他们在做什么。

有时候你必须尝试起初听起来奇怪的措施，并且会产生你必须回答的新的法律问题。但我认为我们应该尽一切可能减少事故。

当亚马逊公司在2021年初以20亿美元进入住房领域时，人们希望该公司庞大的资源和物流技术能够在美国的经济适用房危机中发挥作用。

上周，亚马逊就其进展提供了更新。在一份影响报告中，这家科技巨头宣布了对其住房公平基金的新140亿美元资金承诺，该基金现在是一个36亿美元的工具，为亚马逊运营的三个地区提供低息贷款和补助金，以扩大经济适用房的存量：纳什维尔、大西雅图和华盛顿特区。根据报告，该基金在这些城市创造或保留了超过21,000套住房，新的资金将再提供14,000套住房。

彭博社CityLab“每一滴都重要”：波哥大24小时停水扰乱生活日本游客激增引发要求对外国人收费更多的呼声英国无家可归问题持续上升，使住房问题成为选民关注焦点飞行员担心碰撞，人手危机导致澳大利亚管制塔台空置“我们的北极星一直是迅速增加这三个地区的优质经济适用住房数量，”亚马逊全球社区影响总监艾丽丝·肖贝告诉彭博社CityLab。“我们有责任成为一家良好的企业公民，并在我们经营的社区做出贡献。”

HEF投资是一波类似承诺的一部分，旨在提高住房可负担性来自其他大型科技公司的浪潮 — 集中在受“亚马逊效应”威胁的地方 — 由公司的增长和高薪工作推动的住房成本上涨。例如，在西雅图地区，2010年至2018年间，房价上涨了80%，租金上涨了69%。在HEF运营的所有三个市场中，经济适用住房的形势继续恶化：从2021年到今天，根据Zillow的数据，华盛顿特区、西雅图和纳什维尔大都会区的租金中位数分别上涨了20%、22%和22%。（然而，全国平均值为23%。）

经济适用房倡导者通常对亚马逊的承诺作出积极回应。国家低收入住房联盟政策和现场组织高级副总裁萨拉·萨迪安表示：“更多大型雇主和公司认识到经济适用房的需求非常重要，这是非常重要的。”“亚马逊360亿美元的投资真的非常重要。”

2023年弗吉尼亚州阿灵顿进行中的HQ2建设。摄影师：莎拉·L·沃伊森/华盛顿邮报通过盖蒂图片社但一些社区活动人士质疑亚马逊的住房战略和愿景是否与其资源规模相匹配。

该基金是公司“表明他们正在回馈真正扭曲这些社区本质的社区”的一种方式，西雅图PowerSwitch Action的克里斯蒂娜·罗萨莱斯表示，该组织是一家在亚马逊主要市场进行研究的全国社区组织者。“如果他们想要产生重大影响，他们可以创建一个巨额基金来建造经济适用房并让人们扎根。但他们没有这样做。”

像其他批评者，罗萨莱斯担心HEF方法无法满足最需要的家庭。“低收入和中等收入人群被排除在住房市场之外，”她说。“亚马逊对此负有直接责任。”

“用脏抹布擦东西，”北弗吉尼亚倡导团体La ColectiVA的现场组织者丹尼·森德哈斯说。“你可能会发现一两个看起来稍微干净一点的斑点。但总的来说，他们正在制造混乱，对吧？这就是亚马逊在我们地区的住房方面的作用。疏解和转移一直是一个问题。而亚马逊让情况变得更糟。”

至于亚马逊本身，并没有声称自己是这个问题的唯一责任方，或者能够独自解决这个问题。

“政府是全国住房领域的主要融资方，”肖贝说。“我们在尽自己的一份力，但我们知道与政府合作有多么重要。”

速度作为策略

该公司的策略和投资并没有像在科技行话中所说的那样颠覆美国的经济适用住房建设方式。通常，这些项目依赖于各种补助、激励措施以及公共和私人资金来源来制定一个融资计划，或者资本结构。肖贝表示，在许多情况下，该公司最大的贡献是迅速组建一个低成本贷款，而不像其他资金来源那样有很多限制。

在华盛顿特区周围与亚马逊合作过的经济适用住房开发商表示，该公司的快速介入能力产生了重大影响。

Jair Lynch房地产合作伙伴公司资产管理副总裁Phuc Tran表示，该公司的速度、灵活性和在利率上升和通货膨胀时期能够补充其他资金来源的能力使其成为宝贵的资源。阿灵顿经济适用住房合作伙伴公司首席执行官卡门·罗梅罗表示，HEF能够补充其他资金来源，使得位于弗吉尼亚泰森斯角的一个516单元项目变得可行。罗梅罗的组织在这项价值3.5亿美元的开发项目上未能整合传统资金来源，如果没有亚马逊的5600万美元贷款，要么将不得不等待数月或数年以找到其他资金，要么将不得不大幅缩减规模。

“这些是涉及许多方面的复杂交易，但亚马逊发挥的作用是填补空白，”罗梅罗说。

该基金已经为这些地区增加了数量可观的单位，其中94%位于距离公共交通半英里以内的范围内。在华盛顿州贝尔维尤，自2021年以来，HEF项目导致可负担房屋增加了31%。在阿灵顿，HEF项目增加了23%的可负担住房存量。 华盛顿住房保护协会执行董事金伯利·德里金斯表示，这些资金“帮助推动了许多项目的实施。”

2023年4月，美国弗吉尼亚州阿灵顿亚马逊PenPlace项目的建筑工地。摄影师：Nathan Howard/Bloomberg“这里的故事是我们需要更多的影响基金，”德里金斯说。“这是其中一个标题：我们实际上需要私营部门企业部门参与进来。我们没有将住房视为一项基本权利，我们依赖政府解决住房可负担性问题，我们永远无法仅仅从那一个领域解决它。”

亚马逊的基金建立在住房市场的杠铃形理论基础上。在光谱的一端是收入低于或等于该地区平均收入的30%的居民，他们依赖深度可负担的、由政府资助的发展项目。在另一端是能够负担市场租金的高收入租户。在两者之间，即30%至80%的平均收入范围内的租户，是HEF的工作范围，Shope说。

PowerSwitch Action的罗萨莱斯认为，最需要的是收入低于或等于30%的平均收入的群体，她说这些人最受到租金上涨的影响。她的团体于2021年12月对HEF进行的研究发现，其重点主要忽略了那些收入低于或等于平均收入50%以下的人，尤其在纳什维尔，这个收入较低的群体 —— 其中黑人和拉丁裔所占比例较高 —— 更需要支持和帮助。

阅读更多： 亚马逊的HQ2停滞不前，激励措施也是如此

有人也会认为，亚马逊有义务关注住房不稳定中最脆弱的群体，因为这三个社区已经给予了他们很多，以减税、基础设施改善和激励措施的形式。根据Good Jobs First的研究，亚马逊从弗吉尼亚州获得了10亿美元，华盛顿州大约获得了6.09亿美元，田纳西州获得了1.66亿美元；华盛顿特区的总额仅为7.5亿美元，这与亚马逊在阿灵顿HQ2的工作岗位创造直接相关。

改变游戏规则

与亚马逊合作并与HEF保持持续关系的开发商表示，该公司的投资是巨大的。根据Shobe的说法，虽然HEF资助的项目中大约80%也获得了一定程度的政府融资，但开发商表示，亚马逊的做法与典型贷款人不同，并且更青睐略有不同的参与者和模式。

在西雅图地区，成立于2018年的非营利组织非洲社区住房与发展开始专注于教育、社会服务和经济发展。当时，该组织没有任何住房开发经验；现在，他们有五个项目正在开发中，包括一个拥有四卧室家庭式单位的125单元公寓开发项目、一个公共市场以及各种旨在促进居民所有权的联排别墅项目。

“2018年我们开始时，住房变得无法负担，如果我们不开发足够的经济实惠、适合家庭的单位，其他人也不会这样做，” ACHD副总裁Bilan Aden说。

问题变成了如何开始。ACHD在疫情期间帮助分发了3800万美元的租金援助资金，并意识到稳定住房的重要性。它还了解到了亚马逊的住房加速器奖学金，这是一个将BIPOC开发者与当地专家的指导联系起来的项目；首席执行官Hamdi Abdulle被接受参加了2022年的第一批。

这次经历是一个“改变游戏规则的”事情，Aden说，提供了网络机会和关于筹集资金流程的信息，让他们做好了准备。加速器的资金用于能力建设援助，并帮助他们雇佣顾问。

“边缘化社区没有得到这些信息，或者没有能力在这个层面上航行或参与其中，” ACHD基金发展总监Zzaj Collins说。“他们被排除在这些对话之外。”

该团体没有透露HEF提供的资金金额，但这些资金将用于帮助在靠近交通站点的前市政土地上开发项目，总共65个单位的公寓和住宅。“我们期待着亚马逊与我们一起，并继续做他们正在做的事情，并成为这个过程中的合作伙伴，” Abdulle说。

“有句老话，授人以鱼不如授人以渔，授人以渔终身受益，” Aden说。“作为ACHD，获得知识更为重要，因为我们将能够维持自己。”

亚马逊宣布将于2018年在华盛顿特区北弗吉尼亚郊区开设第二总部后，阿灵顿地区的房价飙升了大约17%，引发了大规模人口迁移的担忧。华盛顿住房保护协会于那一年成立，专注于保护该地区现有的和自然存在的可负担房屋。执行董事Driggins表示，问题的一部分是城市的发展繁荣，富人和穷人之间的分化，以及需要专注于其他开发商和地方官员尚未将低收入住房作为重点的事情。

亚马逊的贷款帮助华盛顿住房保护协会将水晶大厦公寓转变为劳动力住房。摄影师：Sarah L. Voisin/华盛顿邮报通过盖蒂图片社在HEF启动时，华盛顿住房保护协会正在围绕阿灵顿的水晶大厦公寓，这是一个市场价格的物业，希望收购并将其转变为大部分是可负担的劳动力住房。几个月后，亚马逊提供了差额资金，通过3.78亿美元的贷款，使这笔交易成为可能，并且对Driggins来说，帮助了靠近阿灵顿总部的人们留在他们的家中。

“从亚马逊股权基金的角度来看，我们是一项重要的投资，”Driggins说。“我认为他们喜欢资助如果没有他们的低成本资本就无法完成的项目。”

Shobe说，该项目说明了亚马逊如何能够迅速行动，并帮助一个非营利组织在物业被营利性竞争对手抢走之前筹集资金。否则，她说，“那些单位将会丢失。”

科技的反思

大型科技公司投资于经济适用房的运动发生在它们房地产版图扩张更多的时期。住房研究员Alex Schafran表示，他曾就住房问题与Meta Platforms Inc.进行过咨询，科技巨头对所在城市的房价上涨和新兴市民的反对情绪敏感，因为这影响了它们建造大型园区和增加员工的能力。

“通常这些公司会受到国家政府的倾听，突然间，小村庄却在抨击他们，”他说。

例如，一项价值2000万美元的经济适用房承诺是亚马逊2019年围绕HQ2进行谈判的一部分。微软公司在2019年做出了价值5亿美元的住房承诺，最终还将增加2.5亿美元，Schafran说，包括苹果（承诺25亿美元）和谷歌（10亿美元）。

实际上，他说，通过提供大量资金并雇佣如此多的区域专家，它们成为了合作伙伴，并在某种程度上成为了现有经济适用房系统的一部分。但Schafran表示，如果亚马逊及其同行将他们的技术技能 —— 尤其是在线购物巨头的物流见解 —— 用于修复破损的住房开发管道，特别是在施工时间漫长和成本上涨的情况下，这种合并可能会更加有效。（Shobe表示从未考虑过这样的努力。）

科技巨头也有可能收购并捐赠土地用于廉价住房项目，一些公司采用了这种策略，包括主题公园运营商，用于创建劳工住房。

但随着远程办公的转变以及最近大型科技公司的成本削减和裁员，对于更大愿景和系统性变革的潜力已经被抛在一边，Schafran表示，重点完全落在了这些贷款组合上。

考虑到整个行业的转变，再向该基金投入十亿美元以上代表着对更多住房建设的投资。Shobe表示，从大多数情况来看，住房公平基金的第二次迭代将与第一次看起来相似。影响，无论是好是坏，也将是如此。

“收入跟不上全国范围内租金的大幅增长，”她说。“问题确实存在，我们很高兴能够继续贡献。我们在全国各地还有很多工作要做。”