在华盛顿特区、西雅图和纳什维尔，亚马逊将其住房承诺增加了14亿美元 - 彭博社

承包商们正在2021年在纳什维尔市中心建设中的高层公寓楼。

摄影师：Luke Sharrett/Bloomberg通勤者们在纽约宾夕法尼亚车站搭乘新泽西州过境火车。

摄影师：Michael Nagle/Bloomberg沿着东北走廊行驶的火车 — 美国铁路公司最繁忙的线路 — 每天运行超过2200列火车，从华盛顿到波士顿。

摄影师：Rachel Wisniewski/Bloomberg当亚马逊公司于2021年初以20亿美元进入住房领域时，人们希望该公司庞大的资源和物流管理能力能在美国的经济适用房危机中发挥作用。

上周，亚马逊发布了一份进展报告。在一份影响报告中，这家科技巨头宣布了对其住房公平基金的新140亿美元资金承诺，使其住房公平基金现在成为一个36亿美元的基金，为亚马逊运营的三个地区提供低息贷款和补助金，以扩大经济适用房库存：纳什维尔、大西雅图和华盛顿特区。根据报告，该基金在这些城市创造或保留了超过21,000套住房，新资金将再贡献14,000套住房。

彭博社CityLab卡吉尔计划在亚特兰大设立办公室，以利用该地区不断增长的技术人才NJ Transit、Amtrak让纽约通勤者面临90分钟的延误“我生活在地狱中”：疫情后，反增长狂热笼罩美国南部香港将从9月起允许台风期间交易“我们的北极星一直是迅速增加这三个地区的优质经济适用房数量，”亚马逊全球社区影响总监艾丽丝·肖贝告诉彭博社CityLab。“我们有责任成为一家良好的企业公民，并在我们经营的社区做出贡献。”

HEF的投资——作为一场类似承诺的浪潮，旨在提高住房可负担性，来自其他大型科技公司——聚焦于受“亚马逊效应”威胁的地方——这种效应是由公司的增长和高薪工作岗位推动的住房成本上涨。例如，在西雅图地区，2010年至2018年间，房价上涨了80%，租金上涨了69%。在HEF运营的所有三个市场中，经济适用房的形势继续恶化：从2021年到今天，根据Zillow的数据，华盛顿特区、西雅图和纳什维尔的租金中位数分别上涨了20%、22%和22%。（然而，全国平均值为23%。）

经济适用房倡导者通常对亚马逊的承诺做出了积极回应。国家低收入住房联盟政策和现场组织高级副总裁萨拉·萨迪安表示：“更多大型雇主和公司认识到经济适用住房的需求非常重要，这一点非常重要。”“亚马逊360亿美元的投资真的非常重要。”

2023年弗吉尼亚州阿灵顿进行中的HQ2建设。摄影师：莎拉·L·沃伊森/华盛顿邮报通过盖蒂图片社但一些社区活动人士质疑亚马逊的住房战略和愿景是否与其资源规模相匹配。

该公司的基金是一种方式，“表明他们正在回馈那些他们真正扭曲社区本质的社区，”西雅图PowerSwitch Action的克里斯蒂娜·罗萨莱斯说，该组织是一家全国性社区组织者，已经对亚马逊在其主要市场的影响进行了研究。“如果他们想要产生重大影响，他们可以创建一个大规模基金来建造经济适用住房并让人们扎根。但他们没有这样做。”

像其他批评者，罗萨莱斯担心HEF方法没有解决最需要帮助的家庭。“低收入和中等收入人群被排斥在住房市场之外，”她说。“亚马逊对此负有直接责任。”

“用脏抹布擦东西，”北弗吉尼亚倡导团体La ColectiVA的现场组织者丹尼·森德哈斯说。“你可能会发现一两个看起来稍微干净一点的斑点。但总的来说，他们只是在搞砸，对吧？这就是亚马逊在我们地区的住房问题上所扮演的角色。疏解和迁移一直是一个问题。而亚马逊让情况变得更糟。”

至于亚马逊，它并没有声称自己是这个问题的唯一责任方，也无法独自解决这个问题。

“政府是全国住房领域的主要融资方，”肖贝说。“我们在尽自己的一份力，但我们知道与政府合作有多么重要。”

速度作为策略

该公司的策略和投资并没有像在科技行话中所说的那样颠覆了美国的经济适用住房建设方式。通常，这些项目依赖于各种补助、激励措施以及公共和私人资金来源来制定一个融资计划，或者资本结构。肖贝表示，在许多情况下，该公司最大的贡献是迅速组建一个低成本贷款，而且没有像其他资金来源那样多的限制。

在华盛顿特区周围与亚马逊合作过的经济适用住房开发商表示，该公司的快速介入能力产生了重大影响。

Jair Lynch房地产合作伙伴公司资产管理副总裁Phuc Tran表示，该公司的速度、灵活性和在利率上升和通货膨胀时期能够与其他资金来源相辅相成的能力使其成为宝贵的资源。阿灵顿经济适用住房合作伙伴公司首席执行官卡门·罗梅罗表示，HEF能够补充其他资金来源使得位于弗吉尼亚泰森斯角的一个516单元项目变得可行。罗梅罗的组织在这项价值3.5亿美元的开发项目上未能整合传统的资金来源，如果没有亚马逊的5600万美元贷款，要么就不得不等待几个月或几年以找到其他资金，要么就不得不大幅缩减规模。

“这些是复杂的交易，有很多部分，但亚马逊发挥的作用是填补空白，”罗梅罗说。

该基金已经为这些地区增加了数量可观的单位，其中94%位于距离公共交通半英里以内的范围内。在华盛顿州贝尔维尤市，自2021年以来，HEF项目导致可负担房屋增加了31%。在阿灵顿市，HEF项目增加了23%的可负担住房存量。 华盛顿住房保护协会执行董事金伯利·德里金斯表示，这些资金“帮助推动了很多项目的实施。”

2023年4月，美国弗吉尼亚州阿灵顿市亚马逊PenPlace项目的建筑工地。摄影师：Nathan Howard/Bloomberg“这里的故事是我们需要更多的影响基金，”德里金斯说。“这是其中一个标题：我们实际上需要私营部门企业部门参与进来。我们没有把住房视为一项基本权利，我们依赖政府解决住房可负担性问题，我们永远无法仅仅从那一个领域解决它。”

亚马逊的基金建立在住房市场的哑铃形理论之上。在光谱的一端是收入低于或等于当地平均收入30%的居民，他们依赖深度可负担的、由政府资助的发展。在另一端是能够负担市场租金的高收入租户。在这两者之间，即30%至80%的当地平均收入范围内的租户，是HEF的工作范围，Shope说。

PowerSwitch Action的罗萨莱斯认为，最需要的是收入低于或等于当地平均收入30%的群体，她说这些人最受到租金上涨的影响。她所在团体2021年12月对HEF的研究发现，其重点主要忽视了收入低于或等于当地平均收入50%的人群，尤其在纳什维尔，这个收入较低的群体 —— 其中黑人和拉丁裔所占比例较高 —— 更需要支持和帮助。

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有人也会认为，亚马逊有义务关注住房不稳定中最脆弱的群体，因为这三个社区已经给予了他们很多，以减税、基础设施改善和激励措施的形式。根据 Good Jobs First 的研究，亚马逊从弗吉尼亚州获得了10亿美元，从华盛顿州获得了大约6.09亿美元，从田纳西州获得了1.66亿美元；华盛顿特区的总额仅为7.5亿美元，这与亚马逊在阿灵顿第二总部的就业创造直接相关。

改变游戏规则

与亚马逊合作并与HEF保持持续关系的开发商表示，公司的投资是巨大的。根据Shobe的说法，虽然大约80%的HEF资助项目也获得了一定程度的政府融资，但开发商表示，亚马逊的做法与典型贷款人不同，并且更青睐略有不同的参与者和模式。

在西雅图地区，成立于2018年的非营利组织非洲社区住房与发展，最初专注于教育、社会服务和经济发展。当时，该组织没有任何住房开发经验；现在，他们有五个项目正在开发中，包括一个拥有四卧室家庭单元的125单元公寓开发项目，一个公共市场以及各种旨在促进居民所有权的联排别墅项目。

“在我们2018年开始时，住房已经变得无法负担，如果我们不开发足够的经济实惠、适合家庭的单位，其他人就不会这样做，” ACHD 副总裁 Bilan Aden 说。

问题变成了如何开始。ACHD 在疫情期间帮助分发了3800万美元的租金援助资金，并意识到稳定住房的重要性。它还了解到了亚马逊的住房加速器奖学金，这是一个将有色人种开发商与当地专家的指导联系起来的项目；首席执行官 Hamdi Abdulle 被接受参加了2022年的第一批。

这次经历是一个“改变游戏规则的” 事件，Aden 说，提供了网络机会和关于筹集资金流程的信息，使他们做好了准备。加速器的资金用于增强能力建设援助，并帮助他们聘请顾问。

“边缘化社区没有获得这个层面的信息，或者能力来导航或参与这些对话，” ACHD 基金发展总监 Zzaj Collins 说。“他们被排除在这些对话之外。”

该团体没有透露 HEF 提供的资金金额，但这些资金将用于帮助在前市政府拥有的靠近交通站点的土地上开发项目，总共65个单位的公寓和住宅。“我们期待着未来亚马逊与我们同在，并继续做他们正在做的事情，并成为这个过程中的合作伙伴，” Abdulle 说。

“有句老话，授人以鱼不如授人以渔，授人以渔终身受益，” Aden 说。“作为 ACHD，获得知识更为重要，因为我们将能够维持自己。”

亚马逊宣布将于2018年在华盛顿特区北弗吉尼亚郊区开设第二总部后，阿灵顿地区的房价飙升了大约17%，引发了大规模人口迁移的担忧。华盛顿住房保护协会于当年成立，专注于保护该地区现有和自然存在的可负担房屋。执行董事Driggins表示，问题的一部分在于城市的发展繁荣，富人和穷人之间的分化，以及需要专注于其他开发商和当地官员尚未将低收入住房作为优先事项的事情。

亚马逊的贷款帮助华盛顿住房保护协会将水晶大厦公寓转变为劳动力住房。摄影师：Sarah L. Voisin/华盛顿邮报通过盖蒂图片社在HEF启动时，华盛顿住房保护协会正在围绕阿灵顿的水晶大厦公寓，这是一个市场价格的物业，希望收购并将其转变为大部分可负担的劳动力住房。几个月后，亚马逊提供了缺口资金，通过3.78亿美元的贷款，使这笔交易成为可能，并且对Driggins来说，帮助了靠近阿灵顿总部的人们留在他们的家中。

“从亚马逊股权基金的角度来看，我们是一项重要投资，”Driggins说。“我认为他们喜欢资助如果没有他们的低成本资本就无法完成的项目。”

Shobe说，该项目展示了亚马逊如何能够快速行动，并帮助一个非营利组织在物业被营利竞争对手抢走之前筹集资金。否则，她说，“那些单位将会丢失。”

科技的反思

大型科技公司投资于经济适用房的运动发生在它们房地产版图扩张的时期。住房研究员Alex Schafran表示，与Meta Platforms Inc.就住房问题进行咨询的科技巨头对所在城市的房价上涨和新兴市民的反对产生了敏感，因为这影响了它们建造大型园区和增加员工的能力。

“通常这些公司会受到国家政府的倾听，突然间，小村庄却在抨击他们，”他说。

例如，一项价值2000万美元的经济适用房承诺是亚马逊2019年围绕HQ2进行谈判的一部分。在2019年微软公司做出50亿美元住房承诺后，最终又增加了25亿美元，Schafran表示，包括苹果（承诺25亿美元）和谷歌（10亿美元）在内，它的同行也纷纷效仿。

实际上，他说，通过提供大量资金并雇佣如此多的地区专家，它们成为了合作伙伴，并在某种程度上成为了现有经济适用房系统的一部分。但Schafran表示，如果亚马逊及其同行将他们的技术技能 —— 尤其是在线购物巨头的物流见解 —— 用于修复破损的住房开发管道，特别是在施工时间漫长和成本上涨的情况下，这种合并可能会更加有效。（Shobe表示从未考虑过这样的努力。）

科技巨头也有可能收购并捐赠土地用于廉价住房项目，一些公司采用了这种策略，包括主题公园运营商，用于创建劳工住房。

但随着远程办公的转变以及最近大型科技公司的削减成本和裁员，对更大愿景和系统性变革的潜力被搁置，Schafran表示，重点完全落在了这些贷款组合上。

考虑到整个行业的转变，再向该基金投入十亿美元以上代表着对更多住房建设的投资。Shobe表示，从大多数情况来看，住房公平基金的第二次迭代将与第一次看起来相似。影响，无论是好是坏，也将是如此。

“收入跟不上全国范围内租金的大幅增长，”她说。“问题存在，我们很高兴继续贡献。我们在全国各地还有很多工作要做。”

新泽西州公交和美铁火车服务在周二因架空电线问题和一列故障火车打乱了早晨通勤，面临重大延误。

NJ Transit服务今早早些时候已暂停，前往和离开纽约市的列车延误长达90分钟。通往中城直达的列车被转移到霍博肯车站，车票可以在私营承运商的巴士和波特局Path列车上互惠使用。根据美铁的说法，所有经过宾夕法尼亚车站的列车预计将延误长达90分钟。

彭博社CityLab亚马逊承诺提供经济适用房。进展如何？卡吉尔计划在亚特兰大设立办公室，以利用该地区不断增长的技术人才“我生活在地狱中”：疫情后美国南部掀起反增长狂热香港将从九月起允许台风期间交易NJ Transit正在与Amtrak合作解决问题并确定根本原因，新泽西当局的一位发言人在一份电子邮件声明中表示。

Amtrak在一份声明中表示，工作人员正在努力清除停滞的通勤列车并修复架空电线。

链接NJ Transit经常将其服务中断归咎于Amtrak，因为Amtrak拥有并运营轨道。五月底，Amtrak首席执行官史蒂芬·加德纳和NJ Transit总裁凯文·科贝特会面，讨论了两家机构在发生中断时如何更好地合作。

双方同意成立联合事件响应委员会，加强沟通协议，考虑服务调整以提高维护效率，并协调主要项目停机以优化资源，科贝特在本月的NJ Transit董事会会议上表示。

根据一份来自机构的报告，五月份约有75%的早晨NJ Transit开往宾夕法尼亚车站的列车准点到达。

延误发生在新泽西州州长菲尔·墨菲（Phil Murphy）上任后，他是一位自2018年上任的民主党人，试图在任内改善新泽西州交通局的运营。但是，大流行病摧毁了乘客量，该机构计划今年将车费提高15%，以填补预算缺口。

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连接这两个州的长期拖延的价值160亿美元的铁路隧道项目，即“门户计划”，旨在缓解拥堵。本月早些时候，它已经获得了联邦政府的最终批准，将获得68.8亿美元的全额资助协议。

“这需要很多工作，经历了很多步骤，我感到非常兴奋，但并不惊讶，”纽约参议员查克·舒默在电话采访中说。“现在即使有新总统，这笔钱也必须用于这个项目。”

该项目旨在通过增加新隧道并对百年老旧的现有通道进行升级，以缓解哈德逊河下的拥堵问题。贯穿美国东海岸的铁路结构在纽约和新泽西的边界处成为一个瓶颈。

彭博社CityLab亚马逊承诺提供经济适用房。进展如何？卡吉尔计划在亚特兰大设立办公室，以吸引该地区不断增长的技术人才NJ Transit和Amtrak让纽约市通勤者遭遇90分钟的延误“我生活在地狱中”：疫情后美国南部掀起反增长狂热现在，NJ Transit和Amtrak列车都必须通过一个单一隧道进入曼哈顿。对这个狭窄通道的一点小干扰可能会影响到两家机构，并给通勤者带来头疼。

一列火车从新泽西州纽瓦克开往美国纽约的北河，拍摄于2021年12月16日，摄影师：Gabby Jones/彭博社Gateway计划旨在通过为东北走廊提供关键更新来缓解这种压力，东北走廊是Amtrak最繁忙的线路，每天运行超过2200列火车，从华盛顿到波士顿。

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Gateway的赞助商们一直在争分夺秒地在11月选举前达成全额资金协议。政治曾经使这一努力受挫。2010年，时任新泽西州州长克里斯·克里斯蒂取消了该项目，称州政府无法承担。一年后提出了Gateway项目，但最终在特朗普政府下陷入停滞。

“完全资助协议为价值 68.8 亿美元的 CIG 补助提供了最后一块拼图，这是哈德逊隧道项目获得的 120 亿美元联邦资金的最后一部分，也是有史以来联邦对一个大众交通项目做出的最大承诺，” Gateway 发展委员会发言人史蒂夫·西格蒙德在一封电子邮件声明中说道，他指的是资本投资补助。

联邦政府必须提前 15 个工作日通知国会，计划向该项目提供资金。

这项庞大的计划包括修建一条新的水下隧道，以及替换 2012 年被飓风桑迪摧毁的现有隧道。

Gateway 隧道是总统乔·拜登一直在宣传的一系列改造全国道路、铁路和桥梁的努力之一。拜登表示该项目对整个东北地区至关重要。