WeWork股票调查导致佛罗里达人乔纳森·拉莫尔的房地产帝国-彭博社

插图：Maxime Mouysset for Bloomberg Businessweek医生在河内检查结核病患者的X光片。结核病是世界某些地方至少有13种疾病之一，超过了疫情前水平。摄影师：Nhac Nguyen/AFP2022年末，乔纳森·莫纳汉·拉莫尔与家人和朋友一起乘船前往卷心菜岛（Cabbage Key），一个佛罗里达老地方，共进晚餐。幸运似乎在微笑。拉莫尔成功地领导他的房地产公司，Arciterra，度过了疫情，当他迈向50岁生日时，不断增长的房地产价值给了他一个庆祝的理由。几周前，他奖励自己一艘87英尺的游艇BBella。这艘游艇是符合拉莫尔那种充满兄弟式辉煌的品牌的奖励。在Arciterra的掌舵之下，他让致富看起来轻而易举。

在近20年的Arciterra经营中，拉莫尔积累了一个价值接近6亿美元的房地产组合。Arciterra达成交易，购买需要改头换面的购物中心和其他零售物业，装修这些地方，然后再融资，提取数百万美元现金。在卷心菜岛晚餐后，拉莫尔的随行人员驾驶船回到了象征成功的陆地上的一个地点。渔人村，一个位于繁荣的庞塔戈尔达市的户外购物中心，已成为热门去处。

如果有一件事Larmore知道的，那就是如何让派对继续下去。多年来，朋友和商业伙伴们已经习惯了乘坐他的私人飞机往返于他的豪华住宅之间，前往土克斯和凯科斯免费度假，或者前往他的家乡印第安纳州的无限畅饮场所。这些狂欢通常以纪念棒球帽和其他礼物结束，作为宿醉的伴随礼物。主人的口头禅：“你被Larmore搞定了。”然而，在清晨的严酷阳光照耀之前，Larmore的客人们会看到急救人员的闪光灯。回想起来，前往卷心菜岛看起来像是Larmore和更广泛地说，他那个独特的美国商人阶层的一个高潮。

佛罗里达州彭塔戈尔达的渔民村。摄影师：迈克尔·阿德诺为彭博商业周刊拍摄Larmore是众所周知的房地产联合投资者，一个用其他人的钱做交易的私人投资者。在过去的一个世纪里，联合投资者一直在政府监管的边缘运作。他们从富人那里筹集资金，将其投入到商业房地产这个税收优惠、兴衰不定的世界中，承诺超额回报，一些人设法实现了。

2008年金融危机后的十五年是联合投资者特别好的时期。低利率使购买商业物业比传统形式的储蓄更可取，吸引了新的资本流入房地产，并掩盖了许多错误决策。宽松的监管和对购买小型物业的偏好使得联合投资者的投资比公开交易的房东和私募股权公司更难追踪，但他们每年筹集数十亿美元。

现在，然而，较高的利率正在颠覆建立在廉价债务基础上的交易，使办公楼、公寓和零售物业的价值下降，并导致银行为应对一波袭来的抵押风暴做好准备。商业房地产的潮水正在退去，揭示了野心、贪婪和无能的错误。

Larmore接下来面临法律索赔，指控他欺骗投资者，对待供应商不公，并将公司资金视为个人财产。去年11月，印第安纳州一名法官威胁要将他投入监狱，如果他不归还从法院控制的银行账户中取走的120万美元。两周后，美国证券交易委员会指控他挪用了1700万美元的投资者资金。今年3月，一队由20名联邦特工组成的团队以证券欺诈罪名逮捕了他，指控他在WeWork公司破产前几天操纵了股价。

“Larmore打算积极抗辩司法部和证监会的指控，并期望在公正独立的法庭程序后被完全证明清白，”他的律师塞斯·沃克斯曼在一份声明中说。沃克斯曼不愿就本文中大部分具体指控发表评论，本文内容来自法庭文件、警方报告、财产记录、投资方案以及对超过两打Larmore投资者、商业伙伴、前雇员和朋友的采访。他广泛地将这些报道视为不满员工的抱怨。他还在法律文件中辩称，证监会未能审查重要记录，并故意省略了不支持其案件的事实。证监会拒绝置评。

消息来源描述Larmore是一个不稳定的人物，他奢华的生活方式帮助他展现出一个投资天才的形象，但他对被认为不忠的人发泄怒火的倾向让同事们感到害怕。因此，大多数接受采访的人都同意只在匿名条件下发表言论，指出Larmore据称为了维持他摇摇欲坠的帝国所采取的极端手段。

Larmore的故事不会是唯一一个房地产合作商走错路的案例。但至少目前为止，这可能是最奇怪的。

“经纪人的费用比我父亲作为正畸医生，或者Jon的父亲作为眼科医生，一年挣的还要多”

Jeremy Hamilton说，Larmore总是想过豪华的生活，他们两个在印第安纳州Fort Wayne的一所小私立学校认识。他们的父亲都是医生，家庭在瓦瓦西湖的独家海岸度过夏天。Hamilton和Larmore在印第安纳大学变得更亲密，他们加入了Sigma Alpha Epsilon兄弟会。Hamilton说，他的朋友是一个不寻常的人物，一个有天赋的学生，也在没有征得许可的情况下撞倒了兄弟会房子的一面墙，并在自己的房间安装了一个可容纳八人的热水浴缸。“他很擅长动手，能够建造东西并看到潜力，”负责Arciterra大部分租赁工作的Hamilton说。还有：“如果他口袋里有1000美元，他会把它拿出来给你看。”

2005年，Larmore在凤凰城创立了Arciterra。他的计划很简单：集合投资者资金购买被低估的物业，增加占用率或租金，然后以新的更高估值重新融资这些物业。他的目标是一些物业，比如路易斯维尔的Forum Center，这是Arciterra在2012年购买的一个购物中心，前任业主未能偿还贷款。Arciterra支付了略高于700万美元，然后以每份25,000美元的价格向投资者提供该物业的股份。根据Bloomberg Businessweek查看的文件，Arciterra向投资者提供12%的回报和任何额外利润的份额，只要该物业产生足够的现金。

这被证明是一笔甜蜜的交易。文件显示，在五年内，Arciterra通过拨款超过$850,000进行修缮，并为潜在租户提供激励措施，将Forum从大部分空置变成大部分租满。它将这个购物中心的月租金翻了一番，通过$21 million的贷款重新融资了该物业，并为投资者带来了超过他们最初投资额两倍的回报。汉密尔顿回忆说，一些投资者飞到路易斯维尔现场碰杯。

渔民村，当地人称之为Fishville，是一个更雄心勃勃的事业。Arciterra购买了这个购物中心，该购物中心坐落在从Punta Gorda租赁的土地上，然后与该市协商购买了土地，并开始升级物业，而不用担心租约到期。此外，该公司还从一位已故房地产开发商的继承人那里购买了夏威夷大岛上的一个名为Mauna Lani商店，并迅速增加了收入并进行了再融资。它还试图购买Walker’s Cay，这是一座被飓风摧毁的巴哈马岛屿。

随着Arciterra的业务范围扩大，它开始为顾问、贷款人和自身赚取丰厚的费用。汉密尔顿说：“经纪人的费用超过了我父亲作为正畸医生或乔恩的父亲作为眼科医生一年的收入。这对我来说是深刻的体验。”

Larmore的个人持有不断增长。他在凤凰城的住所位于骆驼背山脚下附近，是一座面积为6,000平方英尺的豪宅，外立面是石头，有巨大的户外娱乐区。房屋的在线列表显示了一个装饰有私人飞机模型的镶板家庭办公室。2019年，Larmore购买了一架真人大小的Gulfstream IV，配合他的Cessna Citation，然后几年后升级到了G400。此时，他经常在瓦瓦西（Wawasee）的一个占地三英亩的庄园里举行庭审，那里有一个网球场和一个装满玩具的船屋：水上摩托艇、平底船、动力船。后者是价值25万美元的Nautique Paragon，有时候不够有趣，所以Larmore雇了一架直升机把滑水者投入水中，根据一项诉讼。

在这个中期Covid时期，来自朋友的回忆说Larmore将昂贵的加利福尼亚赤霞珠葡萄酒装在他的飞机行李舱里寄到印第安纳州。据与他交往的六人称，Larmore经常使用可卡因。其中五人说他经常使用氯胺酮。

“我们发短信、发电子邮件、打电话。我们一直没有进展”

在所有这些事情发生的同时，像迪克西·莫舍（Dixie Mosher）这样的投资者，一个在得梅因退休的实验室技术员，一直在等待从未到来的支票。从2007年开始，莫舍和她的丈夫戈登说，他们根据一位理财顾问的建议，在Arciterra基金中投资了超过10万美元。莫舍夫妇在农场社区长大，认为房地产比股票或债券更稳定。在其中一个基金中，Arciterra告诉他们可以期待每年7.75%的股息和未来房产销售利润的一部分。

莫舍夫妇表示，2010年，Arciterra将该基金的股息减半，归咎于业绩不佳。他们表示，2013年，该基金出售了一处房产，但公司未支付股息，告诉他们是将利润留作储备。2017年，该基金出售了一家购物中心，并将所得款项用于偿还贷款。不久之后，Arciterra告诉投资者，已经填满储备账户，可能会重新开始支付股息。迪克西·莫舍说：“他们没有！”“我们发短信，发电子邮件，打电话。我们一无所获。”

对于像这样的投资者来说，拉莫尔是一个谜，一个表格上的名字。在家附近，许多拉莫尔的承包商也在等待支票，据曾是该公司承包商的埃迪·威尔逊说，他过去一年一直在法庭上与该公司对抗。威尔逊在建筑领域有经验，帮助Arciterra聘请小企业维护其物业。他说，拉莫尔越来越拖延向这些企业支付Arciterra欠他们的款项。“他会说，‘我们正在重新融资一处房产。一旦完成，我们会支付所有人。’”威尔逊说，当拉莫尔开着阿斯顿·马丁跑车，穿梭在豪宅之间时，这似乎是有道理的。“在我看来，他有钱。”

从储蓄和贷款危机到2008年金融危机，合作商在大多数房地产危机中都遭受了损失。但在现在正在逆转的Covid时代房地产繁荣中，他们占据了特殊地位。十年来，低利率和国会在奥巴马时代放宽的筹款规定，帮助以前鲜为人知的公司通过社交媒体上一波新的合法快速致富的热潮积累了数十亿美元的商业资产。然而，在过去几年里，不断攀升的利率和迫在眉睫的气球付款压力迫使合作商以导致他们的投资者蒙受损失的价格出售建筑物。“我每天都会收到一两封来自失去全部头寸的人的冷邮件，”咨询公司Centrio Capital Partners的负责人阿列克谢·切尔诺别尔斯基说。

Arciterra，在在线筹款大行其道之前就已经发展壮大，但仍然感受到了利率上升的痛苦。根据一项价值700万美元的贷款条款，在伊利诺伊州纳珀维尔的一个购物中心，公司将在三年内每月欠款43,000美元，然后最后一笔（气球）支付630万美元。即使是那些在支付自己之前保守借款、分开投资者资金并建立储备的房东们也在努力应对这种情况。Arciterra采取了一种更宽松的方法。三位Arciterra的租户告诉《商业周刊》，Larmore鼓励他们签订租金人为提高的租约，而他们并不需要支付，这种策略可以让公司在抵押贷款申请中显示夸大的收入，但也让公司更加依赖定期再融资。

Larmore的公司在其他方面也很有创意。通常情况下，像Arciterra这样的管理者不会使用由其基金之一拥有的购物中心支付的租金来支付由另一个基金拥有的购物中心的抵押贷款。这些基金由两组不同的投资者拥有，因此这些资金是分开的。在Arciterra，资金在实体之间自由流动。

通常，美国证券交易委员会后来声称，现金流入了Larmore家族完全控制的实体，用于支付信用卡账单。2022年底，由Larmore拥有的普恩塔戈达餐厅Village Brewhouse开始向Spike Holdings转账，这笔款项将达到数十万美元，根据知情人士透露。这些转账并没有让餐厅有足够的现金来支付租金，因此Arciterra发放了“租金抵免”，实际上是宽恕了这些支付。员工开玩笑说狗偷了钱。

Larmore的个人生活也变得更加紧张。当Larmore和他的朋友们带着BBella去Cabbage Key时，混乱开始显露出来。根据警方报告，Larmore的妻子米歇尔在岸上喝了一杯酒，然后回到游艇上又喝了一杯，接着开始呕吐，足以让有人拨打了911。当急救人员到达时，他们讨论了她可能被下药的可能性，警方的身体摄像头录像显示。在随后的几天里，她告诉朋友她的丈夫给她下药了。这一指控从未得到证实，一些朋友认为她只是喝醉了。

Larmore的律师没有回答关于这一点的问题，米歇尔·拉莫尔也没有回应评论请求。她在2023年3月提出离婚诉讼，法庭文件中声称她的丈夫正在有策略地拖欠贷款和租约来对付她。“乔恩的行为变得不稳定和不理智。乔恩有滥用物质的历史，”一份文件声称。“似乎有某种SEC的调查正在进行中。”

到2023年4月，Arciterra停止了对其内珀维尔物业和其他四个由同一家路易斯安那银行融资的物业的付款。在接下来的几个月里，它将拖欠一笔由五个印第安纳物业担保的1000万美元贷款和一笔第六笔1400万美元贷款。在伊利诺伊州对Larmore和Arciterra提起的一起投资者诉讼指控被告挪用了他们的资金，用于维护一个名为Belleville Crossing的购物中心，那里长满了杂草，到处都是未清理的垃圾。原告，由汉密尔顿的母亲领导，声称Larmore正在进行一场“等待投资者死亡或减员的计划，简单地放弃了任何希望收回他们的投资。”他们还声称他为Spike（狗，不是公司）举办了一个六位数的派对。

伊利诺伊州贝尔维尔的贝尔维尔十字购物中心。摄影师：惠特尼·柯蒂斯，彭博商业周刊员工们担心拉莫尔越来越偏执的精神状态。他雇佣了一支安保团队，并指责员工向米歇尔泄露信息。在他的菲什维尔办公套房里拜访他的人说，他开始在墙上写字。在一面墙上，他引用了Snoop Dogg的话；在另一面上，他涂鸦了“Sick Boy Productions”这句话，这是对一首他喜欢的Chainsmokers歌曲的引用。四月份，他解雇了阿西特拉在凤凰城的整个员工，并发送了一封电子邮件告知朋友和商业伙伴他计划出售个人物品并重新开始的“完美风暴大甩卖”。他写道：“在过去的几个月里，我意识到我未来前进的最佳道路是摆脱过去的包袱，重新开始。”

拉莫尔飞了一些朋友到瓦瓦西，讨论商业创意，包括一家船只租赁公司、一家飞机包机公司以及购买城市办公室的机会。他试图雇佣一个人在龙达戈达去凤凰城并假扮成优步司机，显然是为了恐吓米歇尔。根据一份被《彭博商业周刊》查看的备忘录，那个人拒绝参与这个计划，因为这个计划要求他把米歇尔锁在车里，然后把她送到警察局，他说这听起来像绑架。

在那个时候，拉莫尔开始向他的母亲玛西娅寻求支持，有三个直接了解这种行为的人说。他公开责骂她，多次让她哭泣。在瓦瓦西，他当着包括他的新女友在内的一群人的面前训斥她。他要求玛西娅交出他说她为他保管的1500万美元。当她说她没有这笔钱时，拉莫尔抓住她的头发重复要求，根据当时在场的一位人士说。

Waxman，代表Marcia以及她的儿子，否认了袭击的说法。“Marcia Larmore已经失去了90%以上的听力，这经常导致人们在她周围大声说话，”律师在一封电子邮件中说。“Jonathan Larmore协助他母亲处理各种问题，包括财务事务和他父亲的遗产。任何关于身体虐待的报道都是完全虚假的。”

到2023年底，Arciterra已经违约或停止支付几处房产，包括印第安纳州诺布尔斯维尔的这处价值1400万美元的购物中心的贷款。摄影师：AJ Mast for Bloomberg Businessweek11月，一位愤怒的法官召唤Larmore前往印第安纳州解释自己。法院已经将Arciterra的部分业务置于接管中，而承包商威尔逊提起的一项诉讼要求支付超过100万美元以弥补未付的工作费用——屋顶、混凝土、坑洼修复。根据法院命令，Larmore被要求放弃对某些银行账户的控制权。但他却从堪萨斯的一家银行提取了120万美元。

在法庭上，Larmore表示这一切只是因为他的Gulfstream的销售收益出现了混乱。“我现在很难相信你，”法官说，责备他绕圈子说话，并命令他在本周结束前归还这笔钱，否则将面临90天监禁。在庭审休息期间，Larmore被提起了另一起诉讼，这次是德克萨斯的贷款人提起的。最终，Marcia Larmore支付了120万美元。

“我无法摆脱我所感受到的苦涩。精神上，它占据了我生活的大部分时间”

令人难以置信的是，这并不是拉莫尔当月面临的最大问题。11月3日，一家名为科尔资本基金的新注册公司，其首席执行官列为莫伊纳汉·拉莫尔，发布了一份新闻稿，在其中——在与“上帝、法律、财务和其他顾问”协商后——提出以每股9美元的价格收购WeWork股份，这比该公司之前的收盘价高出八倍多。发布后，股价短暂飙升约150%，SEC对拉莫尔是否交易WeWork股份表现出兴趣。

在当时的一次电话中，*《商业周刊》*要求拉莫尔就SEC的调查发表评论。他沉默，表示他将提交适当的文件，并没有做任何不当行为。他对威尔逊的诉讼没有多少评论，强调他已解决了Arciterra面临的许多诉讼，包括在伊利诺伊州提起的投资者诉讼，并将继续处理其他诉讼。他对汉密尔顿保留特别的蔑视，称汉密尔顿从他那里偷走了相当多的钱，而汉密尔顿表示这种指控荒谬。“这个世界上有很多邪恶，”拉莫尔在电话中说。“真相总会胜利。”

证监会继续调查。就在感恩节过后不久，监管机构对拉莫尔提起了民事诉讼，指控他从Arciterra挪用了数千万美元用于个人丰厚。投诉称，至少从2017年开始，拉莫尔将约5300万美元从各种Arciterra持有的资产转移给了一个名为ASR Advisor的实体，该实体由他和他的母亲控制。投诉还称，他挪用了至少1700万美元用于向自己支付款项。监管机构还注意到了拉莫尔与WeWork相关的活动。在Cole Capital发布新闻稿的前几天，拉莫尔已经购买了WeWork的股票和期权，使他有机会赚取数百万美元。证监会表示，这并非因为他在发送新闻稿的过程中出错才未能实现。他的WeWork期权在Cole Capital的报价推动股价飙升前一个小时到期。

十二月，亚利桑那州法院批准了证监会的请求，任命自己的接管人管理Arciterra，这项工作将包括收取租金、偿还贷款，并有可能出售资产并将资金返还给投资者。汉密尔顿在他母亲的诉讼之后与莫舍一家等人取得联系，对进展缓慢感到沮丧。威尔逊也同样担心，担心证监会的案件优先处理会使他更难获得应得的报酬。“我无法摆脱内心的痛苦，”威尔逊说。“精神上，这占据了我生活的大部分时间。”

二月份，普恩塔戈尔达的人们也开始看到拉莫尔回到了城里。他住在俯瞰夏洛特港的长廊上的大房子里，这栋房子是他从这个城市前副市长那里买的。他向他的女朋友求婚了，女朋友怀孕了，两人开始在购物中心里散步，仿佛他们仍然拥有这个地方。一个阿拉巴马公司提出要收购Arciterra的资产。拉莫尔的律师瓦克斯曼告诉亚利桑那州法院，这笔交易价值约4.5亿美元，将使Arciterra的贷款人和投资者得到全额偿还。瓦克斯曼说，这是一个很好的理由，允许公司限制接管的范围。

此外，律师辩称，证券交易委员会的案件是基于对Arciterra业务的错误理解。瓦克斯曼在一份文件中表示，与投资者的合同给予了拉莫尔自行处理资金的自由裁量权，这可能意味着在Arciterra的资产之间借贷资金。此外，政府误将合法费用误认为非法所得。证券交易委员会要么对拉莫尔采取了不当的恶意行为，要么至少对事实采取了鲁莽的态度。证券交易委员会回应说，瓦克斯曼的论点是误导性的，而且在事实和法律上毫无根据。

但政府的民事诉讼案件——以及投资者很快能拿回他们的钱的希望——都被其他程序所抛在了一边。在3月14日凌晨，20多名联邦执法人员包围了拉莫尔的房子，并用扩音器叫他出来。根据拉莫尔的法律团队称，他们手持“类似AK-47”的武器。美国检察官当天晚些时候提起了刑事起诉，详细说明了WeWork计划的更多细节。政府声称，拉莫尔在科尔资本发布新闻稿之前的几天里进行了一场疯狂的期权购买狂潮，通过一系列录音电话欺负经纪人。他指责其中一人“劫持和偷窃”他，并威胁说“不当地占有我的钱”是个坏主意。

当被要求填写购买复杂证券所需的文件时，他的回答纯粹是兰莫尔式的：“我在我的游艇上，没有打印机。”

美国联邦法警一个多月前就已经扣押了 BBella。—与 Austin Weinstein 和 Chris Dolmetsch 阅读下一篇文章: 私人飞机俱乐部内部一切都出了问题

自2月以来，凯西·向和她的整个家庭一直处于围困之中。

她12岁的女儿患有百日咳、鼻病毒和副流感：总共缺了五个多星期的学。向是上海的一名软件开发人员，她也患有这三种疾病。她年迈的父母，他们一直在帮忙照顾她10个月大的孩子，于3月初新冠检测呈阳性，她的父亲还得了带状疱疹。