15分钟城市设定了宏伟目标，经济效益存疑 - 彭博社

即使是美国最密集的大城市纽约市，也无法实现15分钟城市模式所要求的附近便利设施的混合。

摄影师：Spencer Platt/Getty Images North America阿姆斯特丹已经采取了多项措施来控制对居民生活质量造成损害的旅游业。

摄影师：Jasper Juinen/Bloomberg

柏林的住宅公寓，摄于四月。

摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg城市规划的技术细节往往不会成为新闻。作为一个研究和推广城市社区重要性已有二十年的人，当“15分钟城市”最近成为数十篇文章的头条新闻时，我感到惊喜。

然而，在聚光灯下，仍然有一个重要的观点没有被提及：15分钟城市的经济实际上并不可行。

BloombergCityLab三名纽约市7月4日庆祝者被疑醉酒驾驶者杀害地图显示全球可持续交通的情况新加坡夫妇结婚更早以购买房屋，导致一些人后悔德国城市住房衰退即将结束即使是理想化的模式，其优点也是值得的。确保居民在半英里范围内有零售店、开放空间、学校和雇主，将减少交通拥堵，减少乏味的通勤。事实上，15分钟城市是一种可行的方式，已经在许多欧洲城市中经过时间考验，规划者可以实践更大更好的城市愿景。

然而，对于承诺“城市”可在15分钟步行范围内的愿景存在真正的风险。这种方法可能加剧城市中已经令人担忧的经济和资源不平等现象。作为一项政策，获取和便利将成为一种特权。

尚未提到的是，15分钟城市规划的经济学与城市市场运作的基本原则相悖。任何类型的设施，无论是超市还是急诊诊所，都有固定成本。甚至在考虑为多少客户提供服务之前，都有建立企业和保持运营的成本。固定成本越高，就需要更多的顾客来收回成本。

在非常密集的地方，消费者的涵盖区域可能相当小 — 大量顾客将在较短的距离内到达。同样，对于易于建立和频繁消费的服务，如咖啡店，半径可以更小。但是一些企业的建立成本较高。医疗诊所需要设备和保险；超市需要更大的库存空间。对于它们来说，可持续的客户范围会变得更大。在人口密度适中或较低的城市中，这种范围会变得更大，而这是美国大多数城市的情况。

就业市场甚至更少地本地化。城市的存在理由是作为劳动力汇集和共享的工具 — 这在邻里范围内无法有效实现。设定人们居住在离工作地点仅15分钟路程的期望，最多只会导致工人和工作之间的匹配不佳，最坏的情况是根本没有匹配。这意味着为了确保每个人被相对较小的服务、工作和便利设施半径所包围而需要付出的所有努力以及那些棘手且约束性的法规，可能会导致邻里失败。

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最近的研究 我和乔治华盛顿大学特拉切伯格公共政策与公共管理学院的同事Leah Brooks完成的研究阐明了这一点。我们利用零售空间租赁和分区的数据，比较了过去二十年零售空间的普及程度，发现尽管零售用地的分区标识不断增加，但在那段时间内零售空间的需求正在趋于平稳，甚至下降。

纽约市和洛杉矶，这两个我们有足够丰富行政数据以观察土地利用变化的城市，清楚地展示了这种脱节。作为全国最密集的大城市，纽约是最有可能成功的15分钟城市；然而，我们观察到城市的每个社区都在增加零售空间，尽管这些空间的租户正在撤退。多年来为零售空间过度划分和过度建设可能是这座城市仍然 充斥着空置店铺 的一个主要原因。即使每平方英里有5万人口的社区也无法支撑这种受监管零售空间的增长速度。洛杉矶的零售过剩更集中在特定社区，因为土地用途更为分隔，人口更为分散。简而言之，我们一直在为城市中的零售设施规划，却没有意识到全球变化已经减少了对实体服务的需求。

一张图表显示自2006年以来，纽约市和洛杉矶专门用于零售的平方英尺增加。零售的占地面积增长速度比地块数量快，表明趋势是朝着更大的商店和更多专门用于零售的地块发展。由Rachel Meltzer提供长期以来，城市一直支持商业分区——这对于产生税收至关重要，因为商业用途通常以比其他用途更高的税率征税。这也是城市规划的核心原则之一：促进街道层面的活跃和用途混合。虽然一些建成的零售可能是开发商围绕可持续收入流和为其他租户提供便利设施做出的决定的产物，但规划法规是这些决定所在的背景。土地利用法规不仅告诉开发商他们需要建造什么，还表明哪些用途最有可能出现在他们的邻居中。如果整个社区的底层都普遍存在零售分区，即使有其他选择，也没有离开它的动力。

我们不应该得出这样的结论：零售、服务和可及的工作对社区和城市不重要。相反，我们应该对当地规划的影响范围保持谦逊。基于社区的机构和规划者在获取基层知识和为其选民服务方面具有重大优势。然而，这种当地专业知识需要用来利用或缓解更广泛的经济力量，而不是重新发明它们。

例如，如果零售行业正在整合并向线上转型，那么城市需要调整对商业用地使用强度的期望。要求在新开发项目中使用更小的空间，并使现有空间更容易灵活地租赁。允许咖啡吧在家居用品店内设立，以便吸引顾客进入品尝咖啡，也许在他们访问期间购买其他商品。或者允许自行车店在他们的空间内进行维修，即使在某些区域规划法中，后者通常不被视为零售服务。

此外，城市可以将零售业从分散和低效使用的地方转变，将其集中在可以通过公共交通或其他大规模综合用途开发项目中的区域，这些项目可以提供实际需要维持业务的附近消费者需求规模。如果在步行15分钟范围内有大量零售空间处于空置或不活跃状态，这对任何人都没有好处。事实上，关闭的店面使这些社区在实际和感性上变得不太安全和有弹性。 这个国家，甚至世界上很少有城市可以独立地改变国家或全球市场的走向。我们仍然需要那些“超级明星”城市来进行实验，为其他可能没有财政或经济自由来推出未经测试的政策和规划干预的城市承担风险。然而，对于大多数城市以及构成它们的社区，他们单独的行动无法改变经济风向，这些风向往往来自他们国家边界之外。这意味着规划者需要放眼远方，使他们的社区在面对不可避免的全球冲击时更具弹性，这些冲击将很快变成本地挑战。

Rachel Meltzer是哈佛大学设计研究生院规划和城市经济学的Plimpton副教授。

阿姆斯特丹将在大约十年后完全禁止邮轮停靠在其港口之前，将允许停靠在那里的邮轮数量减少近一半。

目前，每年有190艘船停靠在靠近市中心的客运码头。根据上周阿姆斯特丹市政厅的公告，这一数字将在2026年降至最多100艘。第二年，所有船只将被要求使用城市电网的岸上电力，而不是它们更污染的船上发电机。在一个正在建设中的离市区16英里远的市外码头开放后，市内的全面禁令将于2035年开始。

BloombergCityLab三名纽约市7月4日庆祝者被疑醉酒驾驶者杀害地图显示世界各地的可持续交通情况新加坡夫妇为了购买房屋而提前结婚，导致一些人后悔德国城市住房衰退即将结束 “市议会希望打造一个宜居、清洁和可持续的城市，” 副市长赫斯特·范·布伦在一份声明中说道。“海上游轮是一种污染形式的旅游，会导致城市拥挤和排放。”

这一决定是为了减少荷兰首都过度旅游带来的损害。在2019年至2023年间，日间游客数量增加了250万至每年的1510万，而在2023年，过夜停留达到了2210万，尽管在2021年曾试图设定2000万的上限。这一增长给拥有118万人口的大都市区带来了压力，使得交通基础设施和狭窄的街道规划负担加重。这也引发了当地人的不满，他们认为这种繁荣正在损害他们对家乡的接触和享受。

虽然大多数游客通过其他方式抵达，但游轮因在市中心造成污染激增而受到批评。据荷兰中间派政党D66的代表引用的数据显示，每艘船产生的污染相当于城市环路上行驶的31,000辆卡车。他们还带来大量步行客流，当他们的客人在船上吃饭和睡觉时，给当地企业带来微薄收益。

2021年，威尼斯从城市的泻湖中驱逐了游轮，而巴塞罗那、都柏林、杜布罗夫尼克、克罗地亚和圣托里尼、希腊也相继出台了限制措施。

随着官员们对阿姆斯特丹作为派对目的地的声誉日益警惕，阿姆斯特丹已采取更广泛的措施来遏制旅游业。该市对短租公寓设限，禁止新酒店建设，并颁布法规，开展宣传活动以遏制公共不良行为。

“我们理解可能会有一些负面影响，”一位市发言人在向彭博城市实验室发表的声明中表示。“然而，我们也知道，无论在全球还是在阿姆斯特丹，游客数量都在不断增加，因此我们不能坐视事态恶化。在各个领域正在采取措施，以保持这座城市的宜居性。”

这项计划引起了一些争议和后勤问题。 范布伦将负责实施这一决定的部门在去年提出这项提议时反对了这一提议。 在新的市外航站楼建成之前，将需要将40艘船重新引导到距离阿姆斯特丹88公里（55英里）的更大、更深的鹿特丹港口，这一举措将导致额外的拥堵和污染，因为游客必须乘坐公共汽车前往首都。 阿姆斯特丹市的收入也将下降，估计在4600万欧元（4900万美元）至1.03亿欧元之间。 虽然发言人承认这一举措是一个“激烈的措施”，但改变是必要的。

“如果我们现在不这样做，我们将变得对人们和公司不再具有吸引力。 这将在长远来看花更多的钱。”

从科隆世界著名大教堂沿莱茵河不到30分钟的步行路程，直到最近，带有橡木地板、宽敞露台和类似温泉般的浴室的住宅一直在打折销售，折扣金额可能高达5.7万欧元（6.2万美元）。

这一优惠由300套Viva Agrippina项目的开发商提供，该交易旨在在欧洲央行在2022年提高利率以推动抵押贷款成本激增后，潜在买家陷入“震惊状态”后刺激需求，瑞士人寿资产管理公司德国部门项目开发负责人Anett Barsch表示。

BloombergCityLab三名纽约市7月4日狂欢者遭疑醉酒司机撞死地图显示世界各地的可持续交通情况新加坡夫妇为了购买房屋而提前结婚，导致一些人后悔研究称，即使在“清洁”的印度城市，空气污染也会致命不幸的是，错过了优惠的人现在没那么幸运了。德国城市住宅市场的衰退，促使了罕见的折扣，即将结束。推动这一转变的是关键城市住房短缺的加剧，随着德国的动态赶上欧洲大部分地区的情况。

根据彭博社对在线房地产平台Immowelt数据的分析，科隆的房价连续四个月上涨，与去年同期相比，6月份上涨了4%。其他德国城市也结束了两年的低迷。

6月份的科隆，Viva Agrippina。来源：瑞士生命资产管理公司慕尼黑——历史上德国最昂贵的房地产市场——自2022年8月以来首次上涨。14个主要城市中有8个城市的年度价格变化已经转为正值，在法兰克福——德国的金融中心——根据Immowelt的数据，房价在2023年8月份的年度下降超过16%后，现在接近持平。

“购房者现在更加确定他们能负担得起什么，对各种住宅物业的需求显著增加，” 科隆Engel & Völkers房地产经纪公司的销售总监Silke Peschmann说。

德国城市住宅价格正在走出衰退

关键城市月度公寓价格的年度变化

来源：Immowelt

德国的房价调整比其他欧洲国家更为强烈，因为大多数人租房居住，这意味着消费者可以选择继续租房而不是贷款购房。

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这在大多数其他主要欧洲城市并不是一个选择，因为供应短缺迫使购房者更快地承担更高的融资利率。根据彭博城市追踪器的数据，最近一个月中有12个城市中有8个城市的房价上涨。柏林和法兰克福是为数不多的下跌城市，而巴黎是最大的异常值，与去年同期相比，法国首都的房价在6月下降了7.2%。

彭博城市追踪器：城市房价快照

每平方米欧元价格。变动以当地货币计算

来源：Immowelt（柏林，法兰克福），Idealista（马德里，里斯本，米兰），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩），Rightmove（伦敦），Immopreise（维也纳），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（苏黎世州），中央统计局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博计算。

德国的复苏是欧洲住宅房地产的新时代的一部分。在廉价货币时代，房价在一定程度上受到寻求回报的债务驱动投资者的推动，但当前市场更多地受供需基本面的影响，这种动态推动了房价上涨。

更昂贵的融资也打击了建筑商，加剧了住房紧缩。Ifo研究所预计到2025年只有17.5万套住房竣工，比2023年减少近三分之一，也不到总理奥拉夫·肖尔茨政府设定的目标的一半。新建房屋的成本通常高于现有房屋，因此收缩对市场水平产生了巨大影响。

随着供应短缺的恶化，想要拥有自己房屋的人现在以更多的数量回到市场上，Baden-Wuerttemberg州银行的高级经济学家Martin Güth说。这意味着收益可能会更加稳定。

奥拉夫·肖尔茨（Olaf Scholz），在弗莱堡新城市发展迪滕巴赫的奠基仪式上。摄影师：Bernd Wei’brod/dpa/AP“尖锐的价格上涨，就像我们在过去十年中看到的那样，目前可能会成为历史，”他说。“纯粹从收益角度来看，住宅房地产仍然不是真正有吸引力的，”他说。

对于开发商来说，需求的突然下降是一个艰难的调整。

拥有数百套待售单位，价格从43万欧元的紧凑两室单位到88万欧元的家庭四室公寓，瑞士人寿资产管理公司（Swiss Life AM）从一月开始提供支付房产转让税的服务，这项征税金额可达购房价格的6.5%。这项激励措施的优势在于它不会从每平方米的价格中扣除，因此不会影响贷款价值。

“我们希望吸引那些有资金但想等待购买的完美时机的客户，”Barsch说。这一举措取得了成功，开发商已经几乎售出了Viva Agrippina的所有单位，该项目计划于2025年年中完工。

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尽管在科隆一个高档社区的需求复苏，附近有餐馆、公园和动物园，但复苏仍然局限于德国繁荣的城市中心。不太受欢迎的地点——以及投资于这些地点的开发商——仍在挣扎，这可能导致人口趋势分歧，形成两个轨道的住宅市场。

根据德意志银行AG的经济学家Jochen Möbert的说法，到2040年，德国最大的大都市区域的人口可能增长多达20%，而该国其他大部分地区的人口将减少，对新住房的需求随之减少。他表示：“未来，住宅房地产的价格将相应分化。”

2022年2月柏林的哈尔斯克·索嫩花园项目。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg风险在于富人和穷人之间的鸿沟扩大。为了缩小差距，德国政府已承诺在2027年之前提供超过180亿欧元的国家融资，以促进廉价住房的发展。

“我们需要大规模的新建筑工程，”Scholz在六月的一个建筑行业活动中说。

到目前为止，这一宣布几乎没有显示出影响。像Vonovia SE这样的德国大型房东已经无限期取消了新建筑项目，理由是成本上升和监管限制。一些负债累累的小型开发商已经倒闭，承受着更高融资成本的压力。

但对于有现金和耐心的公司来说，面向居民而不是投资者的住房开发仍然具有吸引力。

“在目前情况下，将公寓销售给自住者在经济上是最有意义的选择，” 瑞士人寿资产管理公司的Barsch表示。

本故事是在彭博自动化的协助下制作的。