缓慢发展的房地产危机意味着避免更大的危机 - 彭博社

Robert Burgess

旧办公楼继续艰难。

摄影师：迈克尔·纳格尔/彭博社

人们在佛罗里达的一场招聘会上排队。

摄影师：乔·雷德尔/盖蒂图片社

上周在价值20万亿美元的美国房地产市场中的重大新闻是，自金融危机以来，投资者首次遭受损失，这些损失来自于支持写字楼按揭的顶级债券。不要惊慌。迹象表明，商业房地产的洗牌可能更接近尾声而非开端。

过去几年很艰难。由房地产受托人国家理事会发布的商业房地产价格广泛关注的指数在2022年达到峰值后下跌了12%，此后美联储开始迅速收紧货币政策。随着借款成本上升，地区银行的资产负债表遭受重创，这些银行是这些物业的主要融资方。此外，疫情改变了我们的生活、工作和购物方式，导致许多房东的空置率上升。

重大滑坡

自2022年底达到峰值以来，商业房地产价值的滑坡程度自金融危机以来尚未有过

来源：国家房地产投资受托人理事会，彭博社

随着该行业陷入混乱，交易活动急剧下降。现在，有迹象表明市场已触底。根据摩根大通公司分析师的说法，MSCI Real Assets报告的最近几个月的交易量出现上调，这是一个令人鼓舞的迹象。三月份的数据经过修正后，从最初报告的数据中上调了9.5%，达到258亿美元，不包括“实体”交易，如公共公司的合并和收购。摩根大通预测四月份的数据将上调30%，达到222亿美元，与去年同期相比下降不到1%。“我们认为这是第二季度一个良好的开端，”分析师在5月22日的研究报告中写道。

BloombergOpinion只有本地人应该被允许参加奥运会新加坡对外国工人的关注忽略了问题的关键英国保守党应明智利用在反对党的时间不管怎样，卡玛拉·哈里斯都是民主党的未来交易活动正在追随租赁活动的增长。即使在备受困扰的办公室领域，房地产经纪公司仲量联行报告称，第一季度的租赁量比去年同期增长了7%。“年初以一些积极的动力开始，标志是竞标人数增加以及在北美完成了几笔大宗交易，”仲量联行总裁兼首席执行官克里斯蒂安·乌尔布里希在本月早些时候的业绩更新中表示。“这些发展迹象体现了投资者在市场条件允许时愿意投入资金，”他补充道，“在2024年初，各个领域的竞标人数不断增加。”

Blackstone Inc.是在认为商业地产已触底的信念下，向该领域投入大笔资金之一。该公司全球房地产联席主管凯瑟琳·麦卡锡·鲍德温在本月于加利福尼亚州比佛利山庄的米尔肯研究所全球大会上表示：“有坏消息即将到来，但已经发生了沉船的后果。” 高盛集团也在房地产市场有着悠久而传奇的历史，刚刚筹集了36亿美元的基金，用于提供房地产债务融资。

那么，关于与曼哈顿中城1740百老汇有关的3.08亿美元商业按揭支持证券的AAA部分的损失呢？这不是最糟糕的迹象吗？也许是，但值得注意的是，投资者正回归这些债券，认为提供的收益足以弥补涉及的风险。根据彭博新闻，今年截至4月底，投资者已经抢购了246亿美元的商业按揭支持证券，比2023年同期增长了170%，这使银行系统得以将部分房地产风险转嫁给投资者。

这一点很重要，因为健康的银行系统是健康经济的基石。作为商业地产融资的最大提供者，地区性贷款人已经在去年初硅谷银行、西格内夫银行和其他一些银行倒闭后，收回了约一半的损失。

康复中

投资于商业按揭支持证券的交易所交易基金已经反弹，显示出投资者信心的迹象

来源：彭博社

投资者之间日益增长的信心表明最糟糕的时期已经过去，iShares CMBS ETF从去年10月18日的低点上涨了5.1%，而BBB评级的CMBS证券利差从1月初的9.69个百分点的峰值下降到了7.27个百分点。另一个积极的迹象来自跟踪公开交易的房地产投资信托股票的MSCI房地产投资信托指数。它也从去年10月的低点上涨了近16%。

止血了

投资者正在表明最糟糕的时期已经过去，对于房地产所有者和他们的贷款人来说

来源：彭博社

毫无疑问，CMBS、REITs和银行的表现部分与美联储可能很快降低基准利率的猜测有关，为借款人提供了一些缓解。如果中央银行无法控制通货膨胀并延迟降息，这些收益可能会变成损失。这对于按揭银行家协会估计今年需要重新融资约9290亿美元的商业和多户房地产贷款的借款人来说将是一个问题。重新融资约9290亿美元的商业和多户房地产贷款的借款人来说将是一个问题。

房地产市场就像一场缓慢发展的火车失事，这并不一定是一件坏事。是的，后果是严重的，并且继续给人们带来痛苦，就像1740 Broadway所展示的那样。但大多数人都有时间改变航向，以尽量避免灾难。因此，虽然现在宣布解除警报可能还为时过早，但现在宣布避免了全面危机可能还不算太早。更多来自彭博社观点：

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表面上看，6月份的美国就业报告看起来相当不错。有新增了206,000个工作岗位，超过了彭博社调查的五十多位经济学家对190,000个工作岗位的中位数估计。此外，工资增长继续趋缓，缓解了快速增长的收入可能支撑通胀的担忧。但是，一旦揭开面纱，你就会清楚地看到为什么有这么多人担心经济似乎遇到的疲软期可能会变得更软甚至更糟。

最好的起点是对最近几个月劳动力数据的修订。劳工部表示，4月和5月创造的工作岗位比最初报告的少了11,000个。这意味着第二季度月度工资单平均增加了177,000个，低于今年前三个月的267,000个。