股市在联邦储备会议后下跌，担心不会很快降息 - 彭博社

Scott Carpenter

2024-05-01

杰罗姆·鲍威尔

摄影师：Al Drago/Bloomberg随着多家住宅抵押贷款逾期，将这些借款捆绑成商业房地产抵押贷款证券化的贷款人正在竭力避免麻烦。

为了防止不良贷款份额飙升过高——这会使发行人无法从商业房地产抵押贷款证券化中收取的费用中脱颖而出——他们一直在疯狂地回购这些贷款。根据摩根大通公司的估计，贷款人在第一季度收购了5.2亿美元的逾期信贷，同比增长了210%。

这是商业房地产抵押贷款证券化中打包的790亿美元贷款出现紧张迹象的最新迹象，这个市场近年来日益重要，华尔街为购买公寓大楼并打算翻新并提高租金的联合投资者提供融资。当利率飙升时，许多将浮动利率贷款捆绑到证券化中的借款人措手不及，开始拖欠付款。

来源：摩根大通公司

为购买违约贷款，一些贷款人一直在从银行和其他第三方借款，使用所谓的仓库信贷，这是一种循环信贷设施。摩根大通策略师Chong Sin表示，鉴于贷款似乎在今年进入时迅速恶化，他们没有更多困难地获得这笔债务，这令人惊讶。

“这些经理进行收购的原因是为了限制拖欠，”他说。“这里的变数是，融资成本还能保持多久低到足以让他们这样做？”

他们之所以这样做的一个原因是，自去年11月以来，商业房地产贷款的风险溢价或利差已经显著收窄。因此，即使在对利率走势更加鹰派的情况下，融资的总成本仍低于去年年底的水平。不过，不能保证它会一直保持这种状态。

“如果美联储的前景出现重大变化，转向加息或者一段时间内不再降息，这可能导致拖欠急剧增加，这会扼杀发行人购买贷款的能力，”巴克莱银行策略师Anuj Jain说，他预计随着该行业中困境的加剧，收购将继续进行。

估算收购
商业房地产CLOs内部贷款的数据是按月报告的。为了估算拖欠贷款的收购规模，摩根大通统计了一个月内从拖欠变为退休或预付的贷款。根据该银行的说法，由于商业房地产CLOs报告数据的不足，这种方法可能会低估一些贷款，同时高估其他贷款。

2021年，CRE CLO发行额激增至450亿美元，比两年前增长了137%，当时购买公寓楼的买家试图从大城市搬到阳光带来的工人浪潮中获利。人们认为，为期三年的贷款将给他们时间完成升级和再融资。

快进到今天，许多债券支持的债务到期偿还，此时对房地产贷款的需求减少，保险成本飙升，货币政策仍然紧缩。用于对抗借款成本上涨的对冲工具也到期了，现在购买成本显著增加。

这些打击导致了截至3月底，被归类为困境的多户资产增加到近100亿美元，较去年9月底增长了33%，根据MSCI Real Assets编制的数据。

“大量资金流入这个领域，投向房地产运营商和开发商，这导致了许多鲁莽的放贷，”商业房地产贷款公司Mavik Capital Management首席执行官Vik Uppal说道，他避开了这个领域。

来源：美联储

痛苦现在正在传导到CRE CLO市场。根据CRED iQ的数据，被打包到这些债券中的贷款的困境率在3月底超过了10%，而去年7月为1.7%。

该公司将困境定义为任何被移交给特殊服务机构或逾期30天或更长时间的贷款。一些其他数据提供商更倾向于等到支付逾期60天或更长时间后才使用这一分类。

该行业前景已经导致做空者瞄准了使用CRE CLOs的出借人，他们借入股票并以较低价格买回的意图出售，因为发行人拥有证券的股权部分，所以当贷款恶化时首先承担损失。

根据S&P全球市场情报编制的数据，周一，对Arbor Realty Trust Inc.的做空兴趣超过了37%，达到了有记录以来的最高水平。

“多家庭CRE CLO市场没有为利率波动做好准备，”Viceroy Research的创始人弗雷泽·佩林说，该公司正在押注Arbor。 “结果是显著的困境。”

Arbor Realty拒绝置评。亿万富翁莱昂·库珀曼周二接受电话采访时表示，Arbor创始人伊万·考夫曼一直是“我的资本的良好管理者”，并且在一年多前正确地看到了需要将公司防御性地定位的必要性。

CRE CLOs吸引了一些投资者，因为发行人往往比商业按揭支持证券的发行人更有利益关系。批评者认为，这些产品包含的贷款质量低于商业按揭支持证券中的贷款，商业按揭支持证券中的贷款通常是固定利率的，因此理论上至少不太容易受到利率上涨的影响。

“这些工具是为那些需要投机融资的借款人提供的一种方式，通常他们无法从其他地方获得融资，”非营利组织“美国金融改革者”分析师安德鲁·帕克说。 “CRE CLOs打包了商业按揭支持证券中的拒绝贷款。”

信贷领域其他地方：
* 银行租用竞争对手的资产负债表以规避资本规定 * 信贷农业银行领导欧洲债券承销，销售额攀升 * 青空银行表示第四季度没有新的不良美国办公楼贷款 * 高盛投资部门领导SumUp的15亿欧元贷款 * 极端债券市场空头押注鹰派鲍威尔的转变

华尔街的交易员们在周三欢呼雀跃，因为美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，尽管通胀压力存在，但他并不认为即将出现加息。然而，这种庆祝并没有持续太久。

在短暂的时间内，美国股市迎来了自去年12月以来最大的政策会议后的涨势，而各期限的国债收益率下跌超过10个基点。当鲍威尔告诉记者“下一次加息的可能性不大”时，这种宽松交易开始启动。