超级富豪是如何开发自己的房地产市场的 - 彭博社

西棕榈滩夜景，佛罗里达，美国摄影师：ddmitr/iStockphoto 过去，在任何主要城市中，最昂贵的住房都会以某种方式与城市本身的经济联系在一起。如果一般市场疲软，高端市场也会疲软。如果一般市场强劲，那么高端市场也会强劲。但在纽约、阿斯彭、迪拜、迈阿密等城市，以及其他地方，越来越多的超高端市场存在于一个不同的市场中，富人在这里挥霍金钱，与当地环境完全脱节。在这些层面上，超级富豪正在参与一场全球的攀比游戏，价格更高，反而会使某个物业变得更加诱人。在这一集中，我们与ten31 Media创始人Hiten Samtani讨论了这个市场的发展。我们讨论了交易、经纪人、买家以及这个超高端市场的一般经济情况。我们还讨论了品牌公寓的崛起——或者那些带有梅赛德斯或保时捷标志的公寓——以及它们如何重塑了房地产格局。本文经过轻微编辑以提高清晰度。

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奇怪的交易：超级富豪拥有自己的房地产世界（播客）

42:19

**播客中的关键见解：**为什么会有那么多价值数百万美元的豪华大楼？ — 4:37谁在开发这些房产？ — 6:52这类房产的利润率如何？ — 7:55市场上的一处价值数百万美元的房产包含什么？ — 10:22通过房地产开发增长财富 — 11:53为什么亿万富翁在同一座城市拥有那么多房产？ — 12:37豪华房地产市场是否存在周期性？ — 14:22豪华房地产中多少是法治套利？ — 16:16品牌如何改变豪华房地产？ — 19:29豪华开发对当地居民的影响 — 23:58全球豪华房地产市场有多大？ — 25:38豪华市场趋势面临哪些风险？ — 29:07加密货币是否会影响这些市场？ — 30:45豪华市场中的经纪社区是什么情况？ — 32:20豪华房地产的下一个趋势是什么？ — 33:38

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**Joe Weisenthal (00:43):**大家好，欢迎收听另一期Odd Lots播客。我是乔·韦斯坦索尔。

**Tracy Alloway (00:48):**我是特蕾西·阿洛维。

**Joe (00:50):**我们最近做了一期关于埃及北部潜在发展的节目。我对这些巨大闪闪发光的超级城市很着迷，其中许多正在中东兴建，大量资金涌入这些绝对令人惊叹的摩天大楼、豪华建筑等等。

**Tracy（01:13）：**是的，我想我们在那一集中稍微谈到过，但这似乎是迪拜的蓝图，看起来正在被复制并在中东各地扩散。经常出现的问题是，这些市场实际上能有多大？在避税天堂中，对于价值数百万美元的房产有多少需求？答案似乎是 - 比你想象的要多。

**Joe Weisenthal（01:38）：**对我来说，这些城市有点奇怪，因为我从来没有这种印象，而你曾经住在阿布扎比，所以如果我错了，你可以纠正我，但看起来似乎并没有那么多事情发生，即使当我看到那里的照片时，像朋友在那里停留 - 总是显得有点安静。我错了吗？

**Tracy（01:56）：**我过去描述在阿布扎比生活的方式是，这有点像生活在德克萨斯的郊区，因为，天气很热，每个人都开车，你不太会看到人们在街上走来走去。你会在购物中心或游泳池里花费很多时间。

**Joe（02:32）：**听起来还不错。我会接受的。

**Tracy（02:33）：**这是一种不错的生活方式。但是是的，活动并不是很多，尽管他们已经努力改变这一点，他们开设了博物馆之类的东西。

**乔 (02:42):**是的，但重点是，当你看到这些建筑中顶层公寓的价格标签，或者，你知道，这些建筑中有多少钱被投入开发，简直让人瞠目结舌。

**特蕾西 (02:56):**你看到这些头条新闻，不仅仅是一个公寓卖了1亿美元，而是有五个公寓卖了1亿美元。我觉得这是令人惊讶的事情。另一件正在发生的事情，我不知道你有没有看到，在迪拜他们开了那座梅赛德斯-奔驰大厦。你看到了吗？

**乔 (03:14):**没有。

**特蕾西 (03:15):**我试图[描述它]，这对我来说是一个困难的话题，因为我觉得我的个人品味与这个方向相去甚远，我甚至不会提到我显然买不起这些房产的事实。但这是一个有趣的话题。我不知道，它有点闪闪发光。它有很多灯光。如果你看看内部的照片，它非常现代化。非常干净明亮，而且可以欣赏到迪拜天际线的壮丽景色。我不确定我是否想住在那里，但再次，这是一个无谓的问题，因为我永远也买不起。

**乔 (03:50):**我查了一下，它看起来确实和我想象中的很不一样 - 我从未去过的地方 - 但我想象中在康涅狄格州偏僻地方的你的房子是什么样子。

**特蕾西 (04:00):**可能是完全相反的。

**Joe（04:01）：**好的。我想更多地了解世界各地超级富豪的房地产世界，以及一些城市和这些引人注目的高楼背后的业务。其中一些是漂亮的锥形，有些看起来有点像某种“吉恩卡”塔。

我真的很兴奋。我们有了完美的嘉宾。我们将与Hiten Samtani交谈。他是ten31的创始人，这是一家新的房地产媒体公司，曾是《The Real Deal》的前编辑总监，对房地产非常了解。了解房地产的人都说要读Hiten的文章。非常感谢你来到《Odd Lots》。

**Hiten Samtani（04:35）：**我很高兴。谢谢你们邀请我。

**Joe（04:37）：**发生了什么？所有这些高楼的情况是怎样的？

**Hiten（04:40）：**思考这个市场的方式是，它不再是一个本地市场。我认为从历史上看，当我们考虑纽约、迪拜、阿斯彭等地的豪华房价时，我们会在本地进行比较。所以我很久没有打开经济学教科书了，但过去有这样一个概念，叫做本地最大值。

这个概念不再适用。市场已经达到了非常非常高的水平。我不是在谈论富人会买什么，而是在谈论比那些富人高出许多层次的人会购买的东西已经融合在一起。这已经成为一个全球化的奢侈品市场的平行宇宙。

**Tracy (05:14):**好的。那么给我们一些关于这个特定豪华房地产区域的数字示例。因为我们不是在谈论可能价值200万美元的纽约公寓，我们在谈论…

**Joe (05:14)**甚至是1亿美元。

**Tracy (05:15)**是的，我们在谈论价值5000万美元、1亿美元的公寓。最近在交易方面我们看到了什么？

**Hiten (05:32):**阿里巴巴联合创始人在亿万富翁大道220号中央公园南区购买了一套顶层公寓，价格为1.9亿美元。而一年多前，一名对冲基金经理丹尼尔·奥克仅支付了9300万美元购买了这套公寓。这就是对这样一套公寓的100%溢价。

在佛罗里达，拉里·埃里森以1.7亿多美元购买了一座佛罗里达庄园，而之前的买家支付了9400万美元。所以我们在谈论这些超乎现实的数字，你无法追踪。你无法真正对其进行映射并说‘它每年增长10%’。有时我们在谈论一年内价格上涨50%至75%甚至超过100%。

**Joe (6:14):**为什么会这样？

**Hiten (6:16):**这是因为，这是一件难以追踪的事情，因为在这个全球范围内并没有真正存在着任何伟大的数据，但似乎正在发生一种新的封建主义，全球亿万富翁现在不再受限于纽约等地，他们开始进行投资组合购物。因此，他们更多地考虑自己的购买，比如‘好吧，我是宇宙的船长，对吧？我想在纽约拥有我的公寓，我在那里开会。我想在佛罗里达拥有我的庄园。我还想在阿斯彭拥有我的滑雪小屋。而且你猜怎么着？我愿意支付的不仅仅是当地的顶尖价格，我愿意支付两倍。所以在那个市场上我并没有真正的竞争对手。’

**特雷西（06:52）：**那么是谁在开发这些房产呢？是有超豪华专家还是现有的普通豪华房地产开发商只是建立了更专业的部门？实际上是谁在做这些事情？

**希滕（07:06）：**是的，关于开发商的一个特点是，他们非常擅长调整自己的投资组合以满足当前的需求。因此，在许多情况下，那些建造2000万美元公寓的开发商会说，‘为什么不去建造5000万美元的公寓呢？’

在某些情况下，有一类独特的规格房地产开发商，他们会说‘好吧，世界上有这么多亿万富翁，他们需要这种产品。让我去建造吧。’

所以，有一个名叫托德·格莱瑟（Todd Glaser）的人来自棕榈滩，他刚刚建造了一个私人岛，名为塔彭岛（Tarpon Island）。这是棕榈滩唯一的私人岛屿。他以8500万美元购买了这块地产，然后在显然添加了大量装饰后，将其列为1.85亿美元。我们谈论的是水域前线长达1300英尺。

**特雷西（07:55）：**这种类型的房产利润率如何？因为我想象中总会有一个建造这些东西的成本上限。因此，如果你只是以更高的价格出售，可以推测利润率会越来越高。这可能是推动这种活动的部分原因。但是，我不知道，我很高兴我的天花板不会倒塌。因此，对于那些可以提高建筑成本的千万富翁来说，可能存在一些非常昂贵的选择，但我想利润率是推动这一切的部分原因。

**Hiten (08:26):**边际利润是不可思议的，对吧？如果你做对了，你可以赚取高达60-70百万美元，但你必须考虑到不可思议的风险。你在持有一栋特殊的房屋，希望有买家愿意购买。你花了大量资金购买房产。还有特殊的，你知道，持有成本，融资成本，建筑成本。

我们看到过一些相当糟糕的失败案例。洛杉矶就是一个很好的例子，有一个叫做Nile Niami的人试图以5亿美元的价格出售一栋房屋，他称之为‘The One’，然而一次又一次的被迫执行，我想他几乎失去了他的整个帝国。

**Joe (09:03):**Tracy，你有看过那部纪录片吗，The Queen of Versailles？

**Tracy (09:07):**有。那太棒了。那是当时，美国，或者世界上，最昂贵的房子。是这样吗？

**Joe (09:12):**是的。在所有与金融危机有关的各种电影和纪录片中，我认为那是最好的一部，因为它真正深入探讨了这个人试图在佛罗里达州建造一座价值半亿美元的房子背后的融资链，以及如何迅速变化的命运改变了他的能力，最终导致他破产。你知道那个故事的结局吗？

**Hiten (09:35):**我不知道，我不知道那个故事的结局。但我可以说，开发商在这样的领域取得的成功越多，贷款人就开始将其视为一种资产类别。因此，如果像Todd这样的人正在建造一座房屋，获得40%的利润，等等，那么他可能会找到传统的贷款人。他可能不再需要那种狂野的贷款人。他可能能够找到传统的贷款人或合作伙伴来资助这些交易，因为他可以展示 - 创建一种资产类别是非常困难的，但如果你做到了，而且你是第一个或者少数几个，你可以赚很多钱。

**乔（10:22）：**如果我想‘我想在纽约市买一个漂亮的公寓。’我喜欢我的公寓。它有相当大的空间。有两个浴室，这似乎对我来说足够了。然后我有一些朋友有更漂亮的地方，有些人有后院，你知道，那也很不错。但是当我们谈论价值5000万美元的房产时，里面有什么？如果你想卖给那个市场，它必须具备什么？

**希腾（10:47）：**嗯，尺寸非常重要，对吧？很多这些住宅，如果你在谈论公寓，我们看的是室内面积5000、7000平方英尺，还有几千平方英尺的室外空间。私人电梯通常是标配。然后根据市场的不同，情况可能会变得非常疯狂。

**乔（11:04）：**说得更多，继续！最疯狂的是什么？告诉我们一些疯狂的市场。

**特蕾西（11:08）：**是的。让我们过过幸福的瘾。

**希腾（11:08）：**有些市场有直升机停机坪，例如，有些住宅有直升机停机坪，有些可能不是可用的直升机停机坪，但是亿万富翁有时想要一个直升机停机坪。海滨生活至关重要。

而且一些亿万富翁往往会发生的情况，我认为这个投资组合购物点非常重要 - 拉里·埃里森，马里布，他在90年代末或2000年初购买了他的第一个房产。从那时起，他已经购买了35个地块。

所以当你在豪华房地产上花钱时，你不仅有能力影响房屋，还有整个地区的景观。所以他实际上负责改变了马里布的零售结构。所以不要只考虑房屋，也要完全考虑该地区的情况 - 这很重要。

**Tracy (11:53):**哦，那很有趣。所以如果你是亿万富翁，你可以在某个特定领域进行投资，然后开发那个地区，预计会在你的投资上赚更多钱？

**Hiten (12:03):**绝对。肯·格里芬在迈阿密所做的事情可能就是一个很好的例子。他一直在购买，他说是为了他妈妈，但可能是为了他自己，一座又一座的标志性豪宅。

现在把那个投资组合整合在一起。关于山顶之王的事情，你们比我更清楚，就是你是山顶之王，直到下一个山顶之王出现，对吧？所以肯·格里芬是迈阿密的阿尔法公民。猜猜最近谁出现了？杰夫·贝索斯，对吧？

**Joe (12:29):**哦，是的。

**Hiten (12:29):**杰夫·贝索斯昨天刚花了，我告诉你，乔，我想是9000万美元，在印第安克里克的一座豪宅，这是他在那个地区的第三次购买。

**Joe (12:37):**从亿万富翁的角度来看，这些宇宙之王，拥有迈阿密、迪拜、伦敦、纽约、马里布和夏威夷各处的房产，为什么要在迈阿密有三处？

**Hiten (12:52):**我认为这很大程度上是新封建主义，对吧？好吧。你试图在一些世界上最令人垂涎的市场中建立这个巨大的土地储备。同时，我们也不能否认 - 这里也有一些比大小的元素，对吧？肯定有一点。

**Tracy (13:07):**对不起，‘schnitzel’ 测量？

**Hiten (13:08):**看，我不知道彭博社有多审查。这是我选择的。我认为这里有一种互相超越的元素。所以，如果肯·格里芬去买了一栋价值6000万美元的房子，猜猜看？你会看到像贝索斯这样的人进来。

我认为迪拜是一个很好的例子。如果我能进入一个具体的例子，顺便说一句，我在那里长大，所以以后我们可以谈很多事情，莫（穆克什）·安巴尼，印度大亨，进来买了一栋房子，我相信是8000万美元。创下了纪录。这是棕榈岛，就是那个人工岛屿。特蕾西，我肯定你可能去过那里。

所以他支付了8000万美元，将记录提高了一倍。几个月后，一些神秘买家进来，支付8300万美元买了一栋房子，也在棕榈岛。现在像安巴尼这样的人，这对他们来说并不太好。所以几个月后，他又回来，在棕榈岛上支付了1.63亿美元买了另一栋房子。所以我认为这并不总是[关于]投资。可能只是像‘嘿，我就是这个人’。

**Tracy (14:08):**既然你提到了棕榈岛，我是说这几乎是最早的极端豪华开发，还有一个是像地球一样的形状的是哪个？

**Hiten (14:18):**是的，它就叫做‘世界’。但那变成了所有庞氏骗局中的庞氏骗局。

**Tracy (14:22):**是的。所以这正是我要问的。我是说，棕榈岛，那些房产支付的价格令人瞠目结舌。‘世界’也是一样，但后来一切都崩溃了。在那些豪华房地产市场，至少在迪拜，发生了一次大崩溃。然后它又回来了。这些市场还是循环的，还是我们已经超越了那个水平？

**Hiten (14:44):**很难说。这是一个很好的问题。很难说。在像迈阿密或迪拜这样的市场中，我们只是在看一个野猫式的情况，还是还有其他因素？

一个可能给我们一些背景的统计数据是：在2021年之前，迪拜每年都会有四笔2.5亿美元及以上的交易。到了2023年，我们有了56笔。那么，我们作为，你知道的，势利的纽约人，应该怎么看待这个市场，它是否有潜力？

我认为曼哈顿市场很长一段时间以来一直负责大部分1千万美元以上的销售额。很难计算这些数字，因为再次强调，没有这方面的资料库。但我想那个比例已经大幅下降。而且，正如你所说，在这些奢侈市场中，人们普遍认为，在迪拜或阿联酋一般情况下，如果没有法治，没有一些救济措施，就会出现一些与信用和债务相关的问题。

我认为那里的政府，值得称赞的是，一直在采取一些非常有力的措施，确保这个市场应该像其他市场一样运作，法院应该有救济措施等等。所以我认为，总会有一些骗局，比如“世界”。

但是关于棕榈岛的你的观点，尽管市场一度崩溃——我给你一个个人经历。我的一个叔叔很久以前在棕榈岛上花了150万美元买了一栋房子，或者类似的，150万美元或者更少。最近，他搬出了自己的房子去租了别处的别墅，因为一个俄罗斯人每年愿意支付他购房价的三分之一作为租金。所以这给你一个小小的想法[…]

**乔（16:16）：**那是一个很高的资本回报率。就是这样。但实际上，我很高兴你提到了法治，因为这是我接下来想要谈论的话题，就是，看，有些地方真的很不错，比如阿斯彭。我从来没去过那里，但我肯定如果你喜欢滑雪，那里肯定很不错。我喜欢迈阿密。从某些方面来说，那里也很不错。纽约，显然是世界上最伟大的城市。

但你知道，当你考虑到极端财富，特别是在某些法治不够完善的国家，或者在那里，也许如果你得罪了领导人，你可能会面临没收的风险。所以，你知道，也许中国的超级富豪或者俄罗斯的超级富豪等。

他们可能想要保护一部分财富的方式之一就是把钱存入外国银行账户。但显然这是有限制的。而且这并不总是轻而易举的。这到底有多大程度上是关于，或者说有多少资金流动实质上是，我不知道，法治套利，也就是说，你能把多少财富转移到一个更或多或少有可预测规则的体系中？

**希腾（17:20）：**房地产一直是一个非常宽松的KYC类型市场，对吧？所以根据你的观点，我认为资本外逃绝对是一个重要的事情。我们看到乌克兰战争爆发后，迪拜房地产市场就完全起飞了。很多俄罗斯人，我想说，以俄罗斯为邻或哈萨克斯坦等，很多资金流入迪拜，因为阿联酋对这场战争中的任何人都采取了非常不干涉的态度。

所以结果非常好。我们之前谈到的例子，就是阿里巴巴的联合创始人，如果你还记得另外一个人，他有一段时间消失了。对，杰克·马，他有点，不是消失了，而是失宠了。

**特蕾西（18:00）：**他确实消失了，是的。

**希滕（18:01）：**我不知道约瑟夫·蔡在想什么，但我想他愿意支付已经是一个疯狂价格的220中央公园南部的两倍，其中很大一部分是基于这个。

**乔（18:16）：**特蕾西，让我想到一个问题，高价格本身是否成为卖点的一部分。因为价格越高，市场就有更多的能力消耗你的流动财富。

**特蕾西（18:28）：**哦，是的，绝对是。我认为这是其中的一部分。有趣的是，这段对话让我想起了什么。你们还记得阿里夫·纳克维吗？来自阿布拉吉？**乔（18:37）：**那是谁？

**特蕾西（18:38）：**所以阿布拉吉曾经是世界上最大的私募股权基金之一，专门从事新兴市场，总部位于迪拜。基本上他们破产了，而阿里夫，我想他仍然因欺诈受到起诉，并被引渡到美国，或者曾经被引渡。

但是，当所有这些发生时，我在阿布扎比，我写了很多关于这个的文章。结果证明，阿里夫在迪拜的房子，阿里夫的房子，与一群独裁者的房子在同一条街上。他们都搬走了，我记不清具体是哪些，但想想非洲独裁者。他们都在这个特定的社区购买了房产，很可能是我们现在正在谈论的原因。

**Hiten (19:25):**巴基斯坦前总理佩尔韦兹·穆沙拉夫也在那里有一座房子，所以这是有道理的。

**Tracy (19:29):**我想问的另一件事是，在介绍中，我提到了迪拜的梅赛德斯-奔驰大厦，这似乎也变得越来越普遍，即品牌豪华房地产的概念。我必须说，当我想到品牌房地产时，我通常想到的是佛罗里达的玛格丽塔维尔退休社区。但这是另一个层次，似乎变得越来越普遍。那里到底发生了什么？

**Hiten (19:56):**我认为，全球有近200个活跃的品牌公寓项目。其中40%位于北美，然后分布在迪拜等地。

我相信发生的事情与我之前提到的全球财富分散有关。因此，来自纽约的亿万富翁了解第57街。他们可能不了解棕榈岛是什么。他们可能了解卡瓦利、梅赛德斯-奔驰或布加迪是什么。因此，围绕已知品牌聚集起来，通过依附豪华品牌来创造合法性和独家性。

**Joe (20:33):**这非常有趣。所以梅赛德斯品牌成为一种方式，就像，嗯，我知道梅赛德斯生产的东西很好。他们非常注重品牌形象。他们可能不会把自己的名字贴在一些垃圾项目上。不过品牌的作用是什么？是在建设过程中吗？他们有参与吗？他们有设计吗？这纯粹是授权交易吗？但他们可能会进行大量审查，谈谈品牌方面的业务吧。

**Hiten (20:58):**说得对。我会说这并非巧合，很多这些品牌项目都在存在着相当松散的建筑和缺陷以及诉讼等问题比较严重的市场，对吧？所以这种方式可以表明，“嘿，我们和其他人不一样。”

但是，品牌的作用，我和几个开发商谈过这个问题，其中一个人揭开了这些交易实际运作的面纱。他说，有些品牌会非常注重外立面。他们关心在摄像头、艺术品和营销材料上的外观。

他们会参与其中，他们会和你的建筑师一起坐下来，他们会让你飞到米兰、斯图加特或其他地方，然后他们会真正参与其中。其他品牌则更加关注内部。所以，品牌之间的差异真的取决于这一点。

但总的来说，根据交易的结构，开发商支付了介于百分之一点五到百分之三点五之间的费用，以获得授权使用品牌形象的25年交易，这些交易可以延长。这就是运作方式。所以开发商在处理一切事务。品牌可以选择要多么挑剔。这也都在协议中有详细规定。

**Tracy (22:02):**这些合作伙伴关系实际上是如何形成的？是开发商主动接触品牌，还是品牌主动接触开发商？他们是如何相遇的？

**Hiten (22:11):**这方面的先驱之一是一个人，我希望有一天我们能把他请到工作室来，他叫Gil Dezer。他是一位迈阿密开发商，他创造了一个名为保时捷设计塔的东西，这是一个位于南佛罗里达州阳光岛海滩的黑色方尖碑式建筑，那里是一个俄罗斯人比较多的市场。

我认为他接触了保时捷，他们建立了合作关系。 这真的很成功。 然后你就看到了美国这些的巨大浪潮。 在其他市场，品牌是否试图树立旗帜然后找到合适的开发商还不清楚。 我不太确定，但总的来说，我想这可能是开发商在推动这个。 你会看到各种各样有意义的品牌——迈阿密即将出现一个杜嘉班纳大楼…

**乔（22:51）：**有道理。 是的，有道理。

**希腾（22:53）：**嗯，当你看到它时，绝对是有道理的。 对于一些有点难以理解的。 迪拜即将建成一座由一个叫做Jacob the Jeweler的家伙设计的塔楼。 有人熟悉Jacob吗？

**乔（23:07）：**不。 告诉我们关于Jacob the Jeweler的事。

**希腾（23:08）：**Jacob the Jeweler是这种名人珠宝商，以那些夸张的作品而闻名，非常华丽，等等。 他与迪拜的一个叫做Binghatti的开发商合作，我想这就是名字。 他们还在建造梅赛德斯大厦，他们正在共同建造一些东西。 所以，其中一些——我不知道它们会怎么样。

**乔（23:25）：**你说了多少？ 世界上正在建造200座？

**希腾（23:27）：**它们不到200座，略少于200座。

**Joe (23:29):**乔：那么Dolce & Gabbana…

**Hiten (23:30):**希滕：Dolce & Gabbana，奔驰，我相信还有一个卡瓦利塔。Surfside将会有一个由迪拜另一家名为达马克的巨大开发商建造的卡瓦利塔。上帝啊，我确定还有一个芬迪塔。宾利也有一座塔。阿斯顿·马丁住宅。

**Joe (23:48):**乔：太神奇了。

**Hiten (23:48):**希滕：Cipriani。

**Joe (23:49):**乔：真的吗？宾利塔。我对这些一无所知。

**Hiten (23:53):**希滕：Casa Cipriani。然后显然还有更传统的

**Tracy (23:57)**特蕾西：Casa Cipriani。哦，天啊。

**Hiten (23:58)**希滕：丽思卡尔顿，所有这些。

**Joe (23:58):**乔：哦，宾利塔看起来会很漂亮。2026年。当我还是个孩子的时候，我经常在圣诞节期间和家人一起在阳光岛度假，那时看起来完全不像现在。事实上，那些八十年代的明信片真的有点令人难过。

这就像，你知道的，人们谈论的是什么是新生，这就像是新生的类固醇，对吧？就像，当一个社区或一个地区突然成为亿万富翁的竞争场所时，对当地社区或那些一直住在这些地区的人有什么影响呢？

**Hiten (24:31):**希滕：嗯，我认为我们有一个更近距离的例子，对吧？汉普顿曾经是什么样子，现在又是什么样子。所以有两种看法。一种是，我们所知的生活在那些市场完全扭曲了。如果你在迪拜的某个地方，你现在支付的房租是五年前的两三倍。不可否认。

在另一方面，如果你是那些地方的房地产所有者，你可能赚了很多钱。所以我的意思是，我们反对的是什么样的改变？我们反对资本主义吗？这是一个哲学问题。但是，是的，在许多市场中，迈阿密的可负担性达到了历史最低点，对吧？

这是一个一再提出的重要问题。租金在过去几年里上涨了40%左右。我认为现在有一些软化，但对于普通人来说，不是你，而是普通人，生活比以前艰难得多。

**特蕾西（25:38）：**我想回到我们在开头提出的问题，那就是，显然有很多人从超豪华市场中赚了很多钱。显然，我们已经看到有人努力复制迪拜模式，特别是在中东，但你知道，现在也有一些其他地方在尝试。这个市场有多大？每个人都有机会吗？我们可以在中东拥有多个闪闪发光的卡瓦利品牌城市，并有足够的百万富翁来填满它们吗？

**希滕（26:13）：**这是一个令人难以置信的问题，因为我认为你必须在一个城市中有一个基本的吸引力水平才能使其成功。所以像吉达或AlUla这样的地方，就是他们试图建造的沙特阿拉伯的那座城市，在他们可以尝试提供这样一座塔之前，还有很长的路要走，对吧？

但就你提出的更广泛的观点而言，世界上的财富如此之多，富人只是变得更加富有。Knight Frank有一个统计数据，他们将超高净值定义为3000万美元及以上。这一数字在一年内增长了4%。世界上有60多万这样的人。而且，他们不再局限于他们当地的市场。所以，如果你把它想象成一个亿万富翁对冲基金巨头，厌倦了在纽约东奔西走，他们有更多选择。

就从零开始建造新城市而言，这确实很困难。迪拜有着作为一个商业中心的历史。我认为迈阿密，如果说有什么的话，是一个更有趣的例子，它从一个美国度假胜地的边缘地带发展成为这个全球中心。它一直吸引着来自委内瑞拉和拉丁美洲的不正当资金，但现在我们正在看到一些非常不同的东西。

**乔（27:19）：**让我们回到房地产市场的这个概念。我的意思是，回顾几年前，纽约最昂贵的房产仍然与纽约市的房地产市场有某种联系，对吧？就像这是旧范式，你知道，在纽约内部有这种光谱。

现在的想法是，这是全球的。因此，纽约市最顶尖的房产，或者迈阿密最顶尖的房产，不一定必须与当地市场有周期性或价格上的联系。但这是否只是与过去这些市场运作方式的明显分野？

**Hiten（27:58）：**我认为是的，我认为这将随着时间在数据中得到证实。但假设你从曼哈顿开始，我记得的最高纪录销售是这位化肥亿万富翁在中央公园西15号支付了8800万美元。下一个纪录是由迈克尔·戴尔创造的，他支付了1.004亿美元，所以仍然在这个范围内。

下一个是肯·格里芬，2.38亿美元，对吧？那改变了一切。所以我认为的是，如果一个迈克尔·戴尔愿意在纽约支付一亿美元，而波士顿最贵的房子是3000万美元，一个开发商可能会想，或者一个赞助商，一个拥有一栋豪宅的人可能会想‘你知道吗？我可能能让戴尔支付4500万[美元]来买这个’，对吧？

所以很难说是什么时候改变了，但我认为疫情绝对是这一切的催化剂。你会看到数字翻倍。六个月，八个月，一年，你会看到。现在市场的深度是永恒的问题，对吧？会有一些开发商会相应定价，会相应购买土地，会建造和完成公寓和房屋到这个水平，希望找到那个却从未出现的亿万富翁。

**特蕾西（29:07）：**谈论这些数字感觉很奇怪，因为它们与大多数人的日常现实完全脱节。这几乎就像在谈论地产大亨游戏里的钱或类似的东西。你刚才提到了疫情，这种趋势面临的风险是什么，或者这种趋势几乎感觉像在强化富人变得更富有，他们有更多的钱花在这些事情上，所以我们看到更多这种豪华房产的开发。风险是像疫情这样的东西吗，即使你是亿万富翁，也会限制个人的流动性？还是像全球税制改革这样的东西？

**乔（29:47）：**或者是一些地方对这些事情的愤怒？

**Tracy (29:48):**革命？我不知道。

**Hiten (29:51):**所以我认为对亿万富翁来说，移动性从来不是问题，对吧？即使在疫情高峰期，你也看到Barry Sternlicht在迈阿密海滩度假，还有人们四处飞行。所以我认为这类人群在移动性问题上有一定的保障。

现在，这些国家绝对可以制定某种定价或税收机制，使这变得更加困难。KYC（了解您的客户）是另一个问题。如果某种全球财团说‘我们需要知道这是谁，他们支付了多少钱，以及这笔钱来自哪里’，但这种事情发生的可能性非常小。

像南佛罗里达这样的市场，像阿联酋这样的市场以及其他希望用这种财富来使自己免受普通人平庸生活影响的国家，他们很不可能串通一气，制定出某种国际组织之类的东西。

**Joe (30:45):**出于好奇，加密货币的规模是否足够大，可以在这些市场上产生影响？

**Hiten (30:50):**百分之百。我认为有大量加密货币资金涌入，绝对是在南佛罗里达，当然还有中东地区。而且波动性--我经常思考这个问题--你需要多少钱才能买得起一套价值4000万美元的公寓？

**Joe (31:08):**哦是的。公寓费用是多少？那上面的费用呢？

**Hiten (31:10):**嗯，甚至不是费用。我实际上不知道费用。所以甚至不是费用。更多的是关于你需要多少流动资金，对吧？所以当你赚到钱的时候，易得者易失。所以那些在过去一年、18个月里赚到钱的人，是通过加密货币赚到的，即使他们只有7000万美元，他们也更愿意支付4000万美元。

**Joe (31:31):**有趣。

**Hiten (31:32):**这种门槛是‘是的，你知道吗？我赚到了钱，一切随缘’。

**Tracy (31:37):**我猜他们实际上有一整套支持网络，当他们不在那里的时候，有人在照看公寓，这似乎占据了很多时间。

**Hiten (31:46):**是的，我认为围绕这个新市场的基础设施很迷人。所以，你会看到现在有经纪人在所谓的“圈子”里。在阿斯彭滑雪，墨尔本的F1赛车等等。而这就是买家所在的地方，对吧？

他们在追随，他们已经创造了这种环绕这些人周游的生活方式。因此，他们经常不仅可以引导他们市场上的交易，还可以将他们与经纪人、物业经理和财富管理人员等联系起来。因此，将会有这样一类新的人，不是亿万富翁，而是百万富翁，他们的唯一工作就是为亿万富翁的国际房地产投资提供服务。

**Joe (32:20):**我从未去过F1赛车比赛，我对F1不感兴趣，但我也觉得只有在我能进入某个亿万富翁包厢的情况下才想去。我不想只是坐在看台上。我只想得到一个非常好的视角。围绕这一点的经纪人社区，是否有传统经纪人在建立层次或部门，或者是否有新进入者在某种程度上颠覆传统行业？

**Hiten (32:45):**这取决于市场。所以在棕榈滩，由于这种房地产是一种高度亲密的业务，你经常需要每天接受来自亿万富翁的20通电话。在像棕榈滩这样的地方，传统上是一个飞地，但并不是一个动态的市场，我认为最近有多少？超过10、20、8、9位数的销售。我手头没有数据。

但在这样的市场中，老一辈的人正在大展拳脚。比如有一个叫Larry Moens的人，我相信他在过去几年里几乎都是在进行亿美元交易的经纪人。然后你有一些新人，经纪人，他们建立了这种结合媒体和全球的基础设施 - 所以Ryan Serhant，我相信，曾经在棕榈滩卖出了一笔价值1.2亿美元的东西。所以你会看到这些新兴势力进入这些市场，但往往他们会与老手合作。

**Tracy (33:38):**这个趋势的下一个阶段是什么？所以，你知道，我们谈到，从豪华到超豪华。所以也许以前你会有一个非常好的公寓，但现在你有一个带有直升机停机坪的非常好的公寓，或者以前你有一个不带品牌的漂亮公寓，现在你有一个梅赛德斯-奔驰公寓或其他什么。人们下一个竞争目标或目标是什么？

**Hiten (34:07):**我认为实际上会有一点回归到根源。我认为乡村奢华现在将成为一个相当大的趋势。

**乔（34:13）：**现在你说的更像是特蕾西的语言。你可以住在豪华的乡村…

**特蕾西（34:15）：**是的，我喜欢这个。

**乔（34:16）：**那是什么样子？有没有例子？

**希滕（34:19）：**所以我还没有看到符合这种情况的房源，但是一个巨大的老式树屋。那不是正确的…

**特蕾西（34:28）：**哦。不，我没有树屋。

**希滕（34:29）：**但我说的是一间小木屋，比如在一个主要市场，比如阿斯彭，可能当时卖了几百万，但现在，猜猜看？杰夫·贝索斯想回归本源，想找一些大自然。他愿意支付大约2000万美元，对吧？所以我认为——我没有看到很多这样的房屋，我真的没有遇到过——但我认为回归本源，农田等等，将会成为一个重要的事情。

**特蕾西（34:54）：**这部分是关于气候变化的担忧，对吧？所以你会看到在沙漠地区长大的人可能对在缅因州等地购买大片土地感兴趣。

**希滕（35:05）：**是的，这里正在发生一种令人着迷且可能令人担忧的封建主义，许多这些人只是在进行令人难以置信的土地储备购买，现在一些纽约市最大的开发商也是美国最大的地主之一。

**乔（35:21）：**就面积而言呢？

**希滕（35:23）：**是的。跨越蒙大拿、怀俄明等地的成千上万英亩……

**乔（35:27）：**哦，所以曾经在纽约市做开发的公司现在在进行这种不同的土地积累玩法？

**希滕（35:27）：**绝对。

**特蕾西（35:35）：**他们也会得到税收优惠，对吧？如果他们将土地保留在环境信托中。这是另一种有趣的变化。

**希滕（35:42）：**是的，购买随机地点的土地涉及很多税收上的花招。

**乔（35:47）：**特蕾西，某个时候，我想做一集节目，我们在杰克逊霍尔时谈到过这个问题。我知道这个问题在，我年轻时住在佛蒙特州时也提到过，富人做的一件事就是拥有大量土地，然后他们通过承诺永远不开发它来获得巨额税收减免，这有助于减少税收，但也导致其他人住房短缺。所以我真的看不出来……

**特蕾西（36:13）：**尤其是在杰克逊霍尔，是的。

**乔（36:14）：**是的。所以我真的看不出它如何使每个人受益，除了他们自己，但你知道，我猜这对，据说，对绿色环保有好处。最后一个问题。这个想法非常脱节，这些市场发生了什么，当我们看到2022年股市出现相当大的下跌时，我们看到加密货币崩盘，看到很多科技资金消失。像这样的其他资产价值出现收缩时，这种活动是否有所减缓？

**Hiten (36:42):**交易量可能在交易数量方面有所下降，但价格点并没有下降，对吧？所以我提到的很多交易 — Larry Ellison支付了1.7亿美元，我相信那是在2022年发生的。Mukesh Ambani支付了1.63亿美元，也是在2022年发生的。

所以我认为当你处于这个游戏的那个层面时，你不会太担心这个。现在，就交易数量而言，是的，可能会有放缓。我们现在确实看到了放缓，但我想就在我进入工作室之前，阿斯彭也有一笔一亿美元的交易。

**Joe (37:14):**好的。这是一次很棒的对话。Hiten Samtani，非常感谢你的到来Odd Lots。

**Hiten (37:20):**我很高兴。谢谢你们。

**Tracy (37:21):**谢谢你，Hiten。太棒了。

**Joe (37:22):**真的很有趣。

**Joe (37:40):**Tracy，我想回到佛罗里达州的阳光岛，那里曾经是迈阿密以北的一个非常安静的地区，看看那座宾利大厦。看起来真的很不错。

**Tracy (37:48):**嗯。当然，Joe，你去吧。不，我在迈阿密没有花太多时间，所以我没有一个很好的参照。这段对话的一部分让人感到沮丧，因为感觉富人越富，很多财富都是相互滋养的，正如我们所讨论的。

所以这个想法是，你建立一个房地产投资组合，基本上可以成为自己的开发商，把资金投入到一个特定区域，看着市场价值上涨，然后也许实现这种收益，购买更多的房产。看起来似乎没有太多的阻碍。

**乔（38:24）：**是的，不错。实际上，在很多方面，高价位似乎就是吸引人的地方。因为首先，你有了竞争的因素，你想要超越那些在那个社区购买的亿万富翁。就像‘哦，他们刚刚支付了一亿美元，我要支付一亿二千五百万美元。’

然后，你知道，如果你有50亿美元或数十亿美元，并且你想把它们转移到国外，并且你想在房地产领域进行投资，那么去不同地方购买一千栋房子是相当低效的。而如果你有一个，你知道，一亿五千万美元的公寓，那就可以吸纳这种能力，解决你需要以一种便宜的方式实现投资组合多样化的问题，而其他更便宜的地方则无法做到。

**特蕾西（39:11）：**是的，绝对正确。我确实认为税收和资本管制以及这方面的因素肯定是一个推动因素。这也是为什么我们看到它在迪拜这样的地方真正起飞，也许在一定程度上在迈阿密也是如此。对于像沙特阿拉伯或阿联酋这样的避税天堂，他们似乎没有太多不想拥有这种特定业务的动机。

**乔（39:35）：**是的，你为什么要放弃这个呢？

**Tracy (39:35):**是的，确实。就像，这个城市基本上是建立在吸收那种全球财富的基础上的，他们似乎做得很好。

**Joe (39:45):**我们也生活在一个地区——我们没有真正深入讨论这个——我觉得很多超级富豪，尽管他们取得了成功，事情也进展顺利，但他们似乎有一种被害感，一种被冤屈的程度。所以如果有一些城市是围绕着这样的前提建立的，即你可以非常富有而且不必为此道歉，甚至可以炫耀，那似乎是有吸引力的。

**Tracy (40:11):**是的。你说得对。就像有很多亿万富翁抱怨他们的税率或抱怨被社会排斥一样……

**Joe (40:20):**是的，或者人们不转发他们！

**Tracy (40:22):**没错。事实上，你知道，我们可以通过转发亿万富翁并满足他们的，嗯，炸肉排的渴望来解决全球房地产危机，就这么说吧。

**Joe (40:33):**我们就到这里吧？

**Tracy (40:34):**是的。天啊。

你可以关注Hiten Samtani，链接为 @hitsamty。