美国租金通胀威胁潜在的降息 - 彭博社

在凤凰城的天堂谷购物中心原址，豪华公寓的建设工作于一月份开始。

摄影师：Megan Mendoza/The Republic/USA Today Network在亚特兰大举行的2024年AACSB国际会议暨年会上

摄影师：Cindy Brown for AACSB2022年通胀率曾一度超过7%，涵盖商品和服务范围较广。到了2024年，通胀率回落至3%以下，情况有所改变：现在问题的主要部分主要集中在房屋领域。

租金占据了美联储制定利率决策的通胀指数。 超预期的数据显示，今年头几个月该类别的通胀情况是美联储犹豫不决 不降息的一个重要原因。芝加哥联邦储备银行行长奥斯坦·古尔斯比表示：“房屋是最大的绊脚石。我们原以为我们基本上理解了房屋通胀应该如何快速下降的机械短期模型。但事实并非如我们预期的那样迅速。”

即使是租金通胀问题本身也不再特别广泛，地理上：东北部和中西部的通胀问题仍然严重，而西部和南部的通胀问题正在迅速缓解。

在东北和中西部，租金通胀还没有从峰值回落到疫情前水平的四分之一。在南部和西部，分别已经超过一半和接近四分之四。

差异似乎完全取决于供应。“目前市场上看到租金下降最多的地方与建筑最多的地方有很强的重叠，”在线租房市场Apartment List的住房经济学家克里斯·萨尔维亚蒂（Chris Salviati）说。

美国每月住房竣工情况

多单元住宅建筑的竣工情况，12个月滚动平均值

来源：美国人口普查局

纽约市和凤凰城或许最能代表两极。在纽约大都会区，消费者物价指数中的业主等价租金组成部分在截至3月的12个月内上涨了5.6%，这一速度几乎不低于去年6.3%的峰值。相比之下，截至2020年2月的12个月内，仅上涨了2.4%。

该大都会区的租赁单位增加远远落后于其他主要城市，自2022年中旬以来几乎停滞不前，当时一项州税收激励计划到期，该计划为保留部分公寓供低收入和中等收入居民使用的项目提供了激励。“这是困扰曼哈顿等高密度市场100年的问题，”为其评估公司Miller Samuel Inc跟踪该市租赁市场的乔纳森·米勒（Jonathan Miller）说。

市政府在二月份报告称，2023年的租赁空置率为1.4%，是自1968年以来的最低水平。纽约州立法机构正在通过一项预计将为该市建设数十万套住房铺平道路的预算协议。即便如此，米勒表示他并不指望未来十年市场会有太大的放缓。

相比之下，凤凰城都会区的新住房项目层出不穷。那里的租金通胀率在截至三月的12个月内仅为3%，低于疫情前的水平，而在2022年曾加速至近18%。

在凤凰城建造豪华公寓，租金可能继续受到下行压力。摄影师：Megan Mendoza/The Republic/USA Today Network凤凰城Prestige Realty的经纪人Aaron Lawson表示，对于租户来说“现在比过去几年更容易了。”房东提供了更多激励措施，包括免除行政费用并在一年租约上提供一个月的免费租金，Lawson表示他预计今年租金将面临更大的下行压力。

经济学家通常认为，国家层面上的差异会趋于平衡，他们预计CPI最近的上行惊喜将被证明是一个暂时现象。瑞银投资银行AG的Alan Detmeister和MacroPolicy Perspectives LLC的Laura Rosner-Warburton都指出，新租赁市场租金的衡量已经恢复到疫情前的通货膨胀水平。

最广泛关注的两个指标由美国劳工统计局和Zillow Group Inc.编制。第一个显示过去一年租金仅上涨了0.4%，而第二个则表明增长了3.5%。相比之下，CPI中的措施代表新旧租赁的平均租金，因此市场租金的变化往往需要一些时间才能传导到整个租赁住房库存，因为老租户搬走，房东有机会提高新租户的租金。

美国租金通货膨胀

十二个月变化

来源：美国劳工统计局

注：“业主等价租金”测量被使用

“无论你想看哪个新租户租金指数，我们已经连续18个月看到市场租金以或低于疫情前的速度增长，”曾负责华盛顿联邦储备委员会通胀预测部门的Detmeister说。他补充说，问题在于“市场上平均租金还剩下多少赶上的空间。”

曾担任乔·拜登总统经济顾问委员会首席经济学家直到一月的Ernie Tedeschi则稍微不那么乐观。他指出，供应短缺是一个长期存在的问题，对更多空间的需求可能会随着远程办公安排的普及而持续存在，并且高利率可能会延长市场租金传导到平均租金所需的时间。

全国房地产经纪人协会周四发布的数据显示，上个月二手房销量下降，此前在二月达到一年来的最高点，凸显高利率对房屋成交的持续影响。

“当利率高时，搬迁活动就会减少，”泰德斯基说。“所以现在可能新租约的信号较少，或者有更长的滞后信号，表明事情的走向。”

本周，在亚特兰大（AACSB）举行的年会上，许多与会者——商学院教授、院长和管理人员——纷纷涌向一个展台，试用一个旨在解决商业教育中一些最棘手问题的聊天机器人。

由圣约瑟夫大学豪布商学院在费城开发的ChatSDG试点项目被豪布推崇为一个“革命性”工具，将让学校更多地与外部世界接触并变得更加相关。从评估商业对社会的影响到引发关于学术研究目的的问题，ChatSDG承诺将把商业教育转变为一个“善行之力”，豪布教授大卫·斯坦加德说。