商业房地产危机：加州银行领先于房地产贷款暴露风险 - 彭博社

旧金山一直在努力应对创纪录的办公空置率。摄影师：洛伦·埃利奥特/彭博社河城银行喜欢吹嘘自己是一个有远见的中等规模公司。

这家总部位于加利福尼亚州萨克拉门托的贷款人在过去五年里将资产翻了一番，达到了约50亿美元，主要通过在西海岸的房地产贷款来实现。该银行的房地产贷款组合，从洛杉矶公寓到硅谷仓储设施，旨在经受住市场动荡，该银行的房地产贷款主管丹·富兰克林表示。

富兰克林说：“我们拒绝的交易远远多于我们完成的交易。”“我们正在玩的是一个低风险、低收益的游戏。”

这种快速增长使河城商业地产贷款占到了去年年底资本的660%，是监管机构规定的值得更严格审查的水平的两倍多。这是加利福尼亚州任何一家银行中的最大份额，但这家贷款人还有很多同行。

加利福尼亚州，去年地区银行动荡的震中，也是行业最新麻烦的前沿：商业地产。根据彭博社对银行去年年底提交的联邦通话报告的分析，几乎三分之一的127家注册银行的房地产贷款超过了300%的水平，这是美国各州中最多的。

加利福尼亚银行最受商业地产影响

拥有商业地产贷款金额是其资本的三倍以上的银行比例

来源：根据2024年3月提交的第四季度通话报告，由联邦金融机构审查委员会提供。

注：分析不包括华盛顿特区，那里有三家注册银行中有一家超过了这一水平。当银行合并时，历史数据已经合并。银行被分配到其通话报告中列出的州，这可能与其母公司总部所在地不同。

监管机构和投资者正在密切关注贷款人的商业地产持有情况，因为美国各地的价值普遍下跌，特别是办公楼和公寓。上周，联邦储备委员会监督副主席迈克尔·巴尔将市场的压力比作“缓慢行进的火车”。他表示，中央银行特别关注那些在预计价格大幅下跌的办公空间中有暴露的贷款人。

随着一代人中最高利率使业主更难进行再融资，银行不得不为不良贷款设立更多准备金。这个问题在今年早些时候已经在全球市场中波及，从纽约社区银行股份有限公司到日本的青空银行有限公司，公司都警告可能出现财产损失 —— 这很可能成为本周开始的第一季度收益季的焦点。

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在加利福尼亚，洛杉矶和旧金山受到公司放弃空间和疫情期间员工缓慢返回的办公市场动荡的严重打击。银行相对较大的房地产贷款份额部分原因在于，与全国其他地区相比，房地产价格传统上较高。

这并不一定会导致损失，许多贷款人的投资组合远远超出了该州。但加利福尼亚绝大多数银行相对较小，一直未引起监管机构的关注 — 这意味着一些弱点可能只有在事情开始崩溃后才会显露。

“加利福尼亚的金融生态系统严重依赖于地区和商业银行，”加州大学欧文分校保罗·梅雷奇商学院金融硕士项目主任迈克尔·伊默曼说。“小银行为特定客户提供服务，这可能导致一个古老的问题：集中风险。”

快速增长

美联储、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局表示，他们将密切监控资本池内的银行，并且在三年内将其房地产贷款持有额增长至少50%的银行。加利福尼亚有20家银行，占该州银行总数的16%，超过了这两个门槛 — 这一比例仅次于华盛顿特区和俄勒冈州，根据分析数据。这些数据基于截至三月份提交的报告，并包括传统商业物业（如办公室和购物中心）以及多户建筑和建筑贷款的贷款。

如果它是一个国家，加利福尼亚将成为世界第五大经济体，但其银行业格局却是零散的。总部位于旧金山的富国银行，拥有1.9万亿美元的资产，是该州唯一被列为系统性重要金融机构的银行。

地区银行往往更容易受到商业房地产的影响，并且缺乏其他业务，比如投资银行或信用卡业务，这些业务可以分散风险。在好时候，房地产贷款提供相对较高的收益，但当价值下跌、空置率增加和融资成本上升时，损失可能会被放大 — 正如现在所发生的。

“对任何事情的集中都可能导致银行破产，” Janney Montgomery Scott的董事总经理蒂莫西·科菲指出，硅谷银行因其集中在风险投资和初创企业客户而倒闭，而总部位于旧金山的第一共和银行专注于高净值人士，这些人士拥有超额存款余额。“集中是什么并不重要，事实上它的存在对银行和银行监管机构都是潜在问题。”

加利福尼亚银行主导值得审查的商业房地产贷款暴露

各州银行商业房地产贷款占资本比例

来源：彭博社对联邦金融机构审查委员会通话报告的分析

注意：截至2024年3月提交的2023年第四季度报告的数据

加利福尼亚银行家协会首席执行官凯文·古尔德表示，商业房地产是一个包括各种属性的多样化行业。他说，与非银行贷款人相比，市中心办公楼的贷款在银行组合中占据了“一小部分”房地产市场。

“在进行商业房地产贷款时，银行遵循安全和稳健的放贷实践，包括较低的贷款价值比和安全的额外抵押品和贷款担保来源，我们认为这将是稳定的来源，”古尔德说。

根据S&P全球评级公司去年8月的数据，River City是所有美国银行中商业房地产风险敞口最高的。但富兰克林认为，集中本身并不一定是一件坏事。他和首席执行官史蒂夫·弗莱明一直在投资他们认为是安全赌注的贷款，形成了一个基于贷款价值比和债务偿付覆盖率等指标保守的投资组合。该公司的房地产贷款组合去年没有产生任何信贷损失。去年没有产生任何信贷损失。

“我们的时机是在时局不佳时，当市场出现一些困难和恶化时，”富兰克林说，指出公司已经与监管机构积极讨论了其战略。“那时我们希望最小甚至零损失，而且我们将有机会在其他人分心时继续增长。”

与此同时，银行对拖欠借款人采取了更严厉的措施。根据数据提供商Attom的数据，加利福尼亚商业房地产的被查封申请在一月份几乎是去年同期的三倍。Attom的数据显示，2023年有约五分之一的商业贷款被银行提起了被查封申请，其余由保险公司、非银行贷款人和富裕个人提供。

加利福尼亚商业房地产被查封申请激增

银行加大对拖欠借款人的行动

来源：Attom

注：数据显示所有贷款人类型的商业房地产被查封申请。

在SVB和First Republic失败之后，加利福尼亚金融保护与创新部门承诺加强监管力度，并加大对大型银行的审查。该部门发言人Mark Leyes拒绝就此事发表评论，但表示监管机构正在密切关注商业房地产市场。

主持银行和金融机构委员会的州参议员Monique Limón表示，加利福尼亚的银行监管正在加强，但联邦监管机构更有能力监督主要机构。

“由于我们双重银行体系的性质，加利福尼亚依赖联邦监管机构为银行业建立强有力的安全和稳健实践基线，”她说。

Gregory Garrabrants来源：华盛顿邮报/盖蒂图片社Gregory Garrabrants，圣地亚哥总部的Axos Financial Inc.首席执行官，表示加利福尼亚漫长的项目批准流程降低了银行在房地产上的损失风险。他的公司近年来在该州和其他地方进行了大额贷款，包括向曼哈顿的特朗普大厦提供1亿美元贷款。根据上周提交的更新通话报告，其商业房地产贷款相当于资本的245%。

虽然加拉布兰茨认为旧金山和洛杉矶的办公市场仍然具有挑战性，但他表示，加利福尼亚州高的准入壁垒可以为其他类型的房地产设定一个价值底线。

他说：“这导致价格要高得多。”“如果你是拥有该房产的受益者，实际上你会有稳定性，因为你周围都是供应约束。”