旧金山房地产下降刺激财产税评估上诉 - 彭博社

旧金山的写字楼、购物中心、酒店和住宅业主正涌入该县，要求削减他们的财产评估 - 以及税款 - 因为这座备受困扰的城市的房地产价格下跌。

包括Brookfield Corp.和Blackstone Inc.在内的一些全球最大的房东已经申请削减评估。自疫情爆发以来，此类上诉的数量在过去三年中翻了一番。本财政年度的评估在7月初发出，预计在9月15日之前要求减少的新上诉将激增。

“这就像从消防栓里喝水一样，”独立税务代表公司创始人Mark Ong说，他的公司为上一纳税年度的大约110亿美元的旧金山财产提出了上诉。“我从事这项工作已经37年了，我从来没有遇到过像这样的一年。”

旧金山的建筑。摄影师：Jason Henry/Bloomberg上诉的数量显示了房地产市场低迷对旧金山等城市的更广泛影响，这些城市的办公室员工、购物者和游客在疫情后一直 特别迟缓地回归。降低的评估可以减少城市服务的税收，从警察到无家可归者援助。评估员认识到财产价值已经暴跌，只会加剧潜在的撤资恶性循环，负债的业主选择放弃建筑物，而不是将资金投入比他们支付的更低价值的资产。

截至6月30日的财政年度结束，旧金山的纳税人要求对总价值超过600亿美元的财产平均减免48%，根据彭博社整理的提交给市政府评估办公室的文件。这些价值包括可征税的商业物品，如设备和车辆，尽管被上诉的大部分金额与土地和建筑评估有关。

在截至6月的12个月内，有2420份上诉案件被审理，约55%获得减免。

该市已面临2025年前7.8亿美元的预算赤字，迫使市长伦敦·布里德动用她的储备金，并留下空缺职位未填补，以及其他紧缩措施。旧金山最新的预算假设该市将被迫在未来两个财政年度内向房地产业主退还1.67亿美元。

“评估将是具有挑战性的，但我们将不得不适应这一点，”布里德在上个月在市政厅接受采访时说。“我们会的。”

伦敦·布里德市长摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社与全国各地的房东一样，旧金山正在应对房地产需求的变化和利率上升导致楼价下跌的局面。洛杉矶、芝加哥和纽约的评估上诉案件也在增加。

根据纽约大学和哥伦比亚大学研究人员联合进行的一项研究，由于远程办公的影响，纽约的办公室在2029年前可能会失去其疫情前价值的44%。它们通常占该市房产税收入的约20%。

“在纽约，每个人都会抗议他们的税收，”曼哈顿Kramer Levin的房地产律师Jay A. Neveloff说道。“这就像是一种仪式。但这一次确实是有充分理由的。”

对于旧金山来说，房地产前景更加严峻：根据波士顿咨询集团的数据，办公楼的价格可能会比疫情前暴跌高达60%。这座城市最大购物中心的业主、两家最大酒店的业主以及太平洋投资管理公司控制的两栋办公楼的业主今年停止了偿还抵押贷款，而不是继续持有亏损的房产。

与此同时，据加州房地产经纪人协会的数据显示，六月份旧金山的房屋中位价格比去年同期下降了16%，住宅销售量几乎下降了17%。

“旧金山显然正处于这一价格下降的第一局，”旧金山开发商TMG Partners的首席执行官、曾担任旧金山湾区商业领袖团体Bay Area Council主席的Michael Covarrubias说。

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到目前为止，旧金山避免了其房产税收的重大损失，从7月1日开始的财政年度，房产税收增长了4.6%，达到3400亿美元。这在一定程度上是因为长期持有的房地产评估增加，这些评估仍在追赶繁荣年份，因为一项法律规定将评估增长限制在每年2%。上次总评估下降是在上世纪90年代中期，那是美国经济衰退之后。

房东们并不等待城市评估员跟上时代的步伐。布鲁克菲尔德要求将其2013年购买的位于685 Market St.的办公大楼价值降低75%，同时还在寻求将One Post St.的评估降低68%，根据上诉委员会的文件显示。这两项上诉是去年提出的，目前仍在等待裁决。布鲁克菲尔德拒绝置评。

哥伦比亚地产信托公司，一家于2021年被Pimco收购的房东，要求对三栋办公大楼进行50%的减价，其中一栋是该组合中在一月停止偿还抵押贷款的一部分。哥伦比亚的发言人拒绝置评。

知名建筑的业主寻求削减评估

旧金山房产的估值差异很大

来源：旧金山评估上诉委员会

注：数据仅适用于2022年。对Chase Center的上诉被拒绝。其他尚未决定。

其他人要求更为适度的折扣。黑石集团要求将三栋靠近旧金山海滨的办公大楼的减价幅度从20%降至25%。公寓房东Equity Residential在最近两个税收年度对五处物业提出了最高20%的减价上诉。

初步重新评估请求通常是“占位”数字，因为房地产所有者的代理人没有时间准确分析所有提出上诉的物业，Ong说。根据美国最大的房地产税务咨询公司Ryan LLC的负责人Nick Fogle的说法，最好在最初阶段要求更大的减价，而不是采取保守立场，然后在后来寻求更大的折扣。

“甚至可能从未有过如此大的上诉结果与当前评估之间的脱节，”福格尔说，他在处理案件已经有15年了。“我们有一份第三方评估报告，显示城市一座办公大楼的价值比评估价值下降了超过80%。这是我第一次见到这种情况。”

旧金山中心购物中心的业主们将其交还给贷款人。摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社一些上诉出现在更大的麻烦之前。市场街上的旧金山中心购物中心的业主们在三月份将该购物中心的评估价值削减了大约40%。六月份，Unibail-Rodamco-Westfield和Brookfield表示他们将该物业交还给贷款人，理由是“销售额、入住率和客流量下降。”

今年初，Park Hotels & Resorts Inc.撤回了一项将希尔顿旧金山帕克55酒店的评估价值减少近一半的上诉。六月份，该房东表示停止偿还帕克55酒店和旧金山希尔顿联合广场酒店7.25亿美元抵押贷款的付款。帕克酒店首席执行官托马斯·J·巴尔的摩尔在8月4日与投资者通话中表示，该市的疫情恢复可能需要长达七年的时间。

“我和许多人一样，相信旧金山会恢复，”巴尔的摩尔说。“只是需要更长的时间，而且我们都意识到那里存在真正的结构性障碍和挑战。”