都柏林房地产市场：远程办公触发办公楼崩盘 - 彭博社

2023年都柏林北码头的办公楼摄影师：Paulo Nunes dos Santos/Bloomberg受到全球经济衰退的打击，办公楼业主一直寄希望于拥有强大绿色认证的新建筑仍将要求顶级租金和价格。都柏林正逐渐成为这种乐观可能站不住脚的警示案例。

在城市的北码头区，随着美国科技公司减少租用新空间和借贷成本上升，新建筑物正陷入破产保护之中。

根据投资者和经纪人的说法，价值已经从峰值下跌了40%至50%，他们预计价格下跌和融资压力在未来几个月内将继续。

这种低迷正在一个十年前以爱尔兰盎格鲁爱尔兰银行新总部的未完成外壳而闻名的地区上演，该银行的倒闭曾在金融危机期间拖垮了经济。

爱尔兰随后的复苏部分是由Alphabet Inc.和Meta Platforms Inc.等公司的扩张推动的。这提高了对工作空间的需求，开发商纷纷提供，直到大型科技公司在疫情期间大规模招聘后专注于成本控制，扩张停滞。

“科技行业比许多其他行业更具有远程工作文化，这似乎由于大流行而变得更加根深蒂固，”彭博情报公司的高级研究分析师苏·蒙登说。“都柏林等科技集聚地可能更容易受到行业需求减少的影响。”

陷入困境的建筑

近年来，都柏林的码头区发生了根本性变化，这个城市的一个经济贫困的区域已经转变为利菲河畔的商业和居住社区。但最近几个月，该地区的北码头地区出现了越来越多陷入困境的房产。

这则报道基于对超过10名投资者、资产管理人和经纪人的采访，他们要求不透露讨论私人信息的身份。

去年，该地区一栋租给Meta的建筑物被一家债权人 查封，而资深开发商约翰尼·罗南看到多项资产，包括一座办公楼，于2023年底进入一项协商重组过程。罗南拒绝置评。

此后， 太平洋投资管理公司 指定接管了一项由包括国家资产管理局在内的合资企业开发的北码头项目。据两名了解此事的经纪人称，这些建筑物可能以低于Pimco提供的1.2亿欧元（1.3亿美元）高级债务价值的价格出售。国家资产管理局和Pimco拒绝置评。

投资者还失去了一栋租给 WeWork 的大楼的控制权，而了解此事的五人预计，近年来在该市周围建造的更多建筑物可能在未来几个月进入接管程序。

这是全球范围内的更广泛经济衰退的一部分，这一衰退影响了从纽约到伦敦和香港的商业房地产估值，对开发商、投资者、银行和其他贷款人都有影响。根据惠誉评级公司的数据，随着办公室租户减少空间，今年将有更多商业房地产贷款陷入困境，这将使再融资变得更加困难，使老建筑面临空置的风险。

信贷风险

根据仲量联行公司的数据，在都柏林，第一季度办公室租赁量下降到十年来的最低点，不包括疫情期间。爱尔兰央行行长加布里埃尔·马赫卢夫今年早些时候表示，监管机构“密切关注”商业房地产，但“目前我们认为体系足够强大，能够应对估值下降。”

乐观的一个原因是，这次经济衰退不会像2008年那样严重影响爱尔兰银行。相反，这次大部分融资是由私人信贷公司提供的。

目前，一些贷款人在很大程度上忽视与房产价值相关的贷款契约违约，一些人表示，部分原因是希望预期的利率下调将刺激某种程度的复苏。

然而，一位破产专家预计，随着接管销售为估值带来更多明晰，贷款人对借款人的耐心将在下半年耗尽。

远程办公

在爱尔兰首都以及其他地方，房东和贷款人在疫情之后科技工作者普遍采用远程办公的情况下感到措手不及。

科技公司同意与2019年第一季度相比，去年第四季度几乎减少了90%的空间租赁，据经纪人Lisney编制的数据显示。许多建筑在完工前就被租出，被称为预租赁。

“随着大型科技公司实际上已经退出预租赁市场，占用者最活跃的需求来自于通常为20至80人提供空间的中小型企业，而不是几百人的大型科技租赁，”经纪人Murphy Mulhall的董事总经理James Mulhall说道。“这，再加上混合工作模式，意味着填满办公楼将需要更长的时间。”

科技在都柏林办公市场所占份额较小

来源：Lisney

一位投资者表示，近年来都柏林办公开发商试图通过以最低成本提高密度来最大化价值，而不是建造对租户和员工有吸引力的建筑。

当高质量建筑短缺时，这并不那么重要，但现在占用者将有更多选择。随着科技公司开始出售他们不再需要的空间，租金也将受到下行压力。JLL表示，都柏林的过剩空间创下了历史新高。

Salesforce公司，继续招聘，正在考虑在北码头转租8万平方英尺，据知情人士透露。该公司拒绝置评。

爱尔兰中央银行最终将安格洛爱尔兰大楼重新开发为自己的总部，正在寻求在一处物业转租约10.5万平方英尺的办公空间，同时也在该地区出售一些空间，一位发言人表示。

2010年房地产市场崩溃时，盎格鲁爱尔兰银行总部的未完成建筑工程。爱尔兰中央银行现在占据了这个地点上的一栋建筑。市场下一步走向存在巨大不确定性。爱尔兰联合银行的基本情况是今年商业地产价格下跌2.5%。竞争对手爱尔兰银行集团预计价格会大幅下降11%。

爱尔兰联合银行去年已经承担了一笔描述为“大额损失”的3.27亿欧元（3.55亿美元）费用，其中一部分与办公室有关。对于信用风险增加的房地产和建筑贷款翻了一番，达到了28亿欧元。该贷款人认为，大部分衰退已经发生，爱尔兰联合银行的发言人表示，如果今年晚些时候货币政策放松，从2025年开始可能会有一些小幅复苏。

房地产专家表示，市场至少需要两年时间才会出现上升，但随着新建筑项目的减少，未来需求将使拥有绿色认证的最佳建筑物的业主受益，尤其是在削减二氧化碳排放目标之前。

“在中期内将会有需求，但只会是更小的批量以适应新常态，”Lisney的高级总监Aoife Brennan表示。“ESG承诺也将起作用，因此需求将集中在高质量、节能建筑上。”