Wawa附近：费城连锁店向南扩张的大计划赌注 - 彭博社
Vernal Galpotthawela, Jordan Fitzgerald
新泽西州劳伦斯镇的一家Wawa便利店。摄影师：迈克尔·布罗斯坦/SOPA Images/LightRocket/Getty Images
摄影师：托马斯·温兹/Photodisc凯特·温斯莱特称其为“神秘之地”。 蒂娜·菲举起一篮子它的意大利三明治在*《周六夜现场》*小品中。哈里·斯泰尔斯说这是他在费城最喜欢的事情之一。
Wawa便利店连锁店由格雷厄姆·伍德于1964年开设，旨在销售家族乳品，通过捕捉费城和南新泽西地区的某种je ne sais quoi，建立了一支忠诚的顾客群。根据彭博亿万富翁指数，Wawa在2023年的约1000家门店估计销售额达185亿美元，伍德家族持有53%的股份，使他们的净资产达60亿美元，这是首次对该家族财富进行估值。
现在，伍德家族正处于一个雄心勃勃的计划中，扩大Wawa在全国的影响力，可能也扩大他们的财富。
Wawa计划在未来十年内在佛罗里达、阿拉巴马、田纳西、乔治亚、北卡罗来纳、俄亥俄、印第安纳和肯塔基开设多达280家新店，首席执行官克里斯·盖森斯（Chris Gheysens）将这一举措描述为该连锁店“有史以来最激进的增长”。这也是该公司对其中大西洋地区的追随者是否能在新市场获得认可的最大考验。
Wawa的一位发言人拒绝置评。
马修·塔尔斯（Matthew Towers）最近在新泽西州的普林斯顿停下来喝咖啡时表示，该品牌与该地区的文化联系是其优势之一。塔尔斯自称是Wawa的忠实粉丝，他在新泽西长大，但在西海岸生活过一段时间。每当他遇到来自东部的人时，他们都会因为怀念Wawa这样的文化符号而产生共鸣。
顾客对该连锁店的忠诚度体现在他们中有多少人最终在那里工作。海莉·谢尔（Hailey Schearer）在上高中的时候总是在去学校的路上从Wawa买早餐。现在20岁的她已经在她最喜欢的便利店工作了一年半。
站在新泽西肯德尔帕克的一家店的香烟柜台后面，谢尔说，她最喜欢这家连锁店的是“我们带来的家庭氛围”，她最喜欢的菜单项目是火鸡三明治和牛排通心粉。
Wawa的“体验”
谢尔表示，公司已告知员工，他们最终打算进军每个州。至于这是否会危及其地区吸引力？“我真心希望不会。”
当她说话时，几位顾客打断她表达了他们对该品牌的喜爱。一名男子说披萨“惊人地好吃”，并表示几个小时后会回来买一些参加扑克游戏。
“人们会不惜一切去沃沃（Wawa）体验去沃沃（Wawa）的感觉，”约翰娜-李·史密斯（Johnna-Lee Smith）说。
沃沃（Wawa）扩张的成功将取决于在新市场中建立这种忠诚度，并且在像Murphy USA和Casey’s General Stores这样的老牌连锁店之间占据优势，”富国银行（Wells Fargo & Co.）便利店行业分析师安东尼·博纳迪奥（Anthony Bonadio）说。沃沃（Wawa）还将努力避免之前扩张时的自我造成的错误，比如当它进入史泰登岛和康涅狄克时，因为向纽约巨人队和新英格兰爱国者队的球迷赠送费城老鹰队的日历而受到责备。
伍德家族的财富起源于1803年在新泽西州开设的一家铁矿厂。乔治·伍德在20世纪初开始从事乳制品加工业务，他的孙子格雷厄姆在牛奶送货服务下降时开设了第一家沃沃（Wawa）食品市场。迪克·伍德（Dick Wood）是格雷厄姆的表亲，在20世纪70年代接管了公司，目前仍然担任公司名誉主席。他的兄弟，另一个乔治，目前是主席。
员工所有权
沃沃（Wawa）于1992年推出了员工持股计划，现已发展成为美国十大员工持股计划之一，公司称。员工现在拥有公司约38%的股份。
除了宾夕法尼亚州和新泽西州，该连锁店还在特拉华州、马里兰州、弗吉尼亚州、佛罗里达州和华盛顿特区设有门店。
它目前的扩张部分是由于司机在弗吉尼亚州彼得斯堡的位置停下来的数量，这是沃沃在佛罗里达之前的最后一家店铺，Gheysens在2022年告诉《费城商业杂志》。顾客们报告说他们为了南行备货，或者把它作为北行的第一站。
该公司计划加速扩张，直到每年开设100多家新店，他告诉该出版物。
“有人说，‘哇，这感觉像是太快的增长，’” Gheysens说。“事实是，如果你看看我们的业务规模，我们在增长方面一直相当保守。”
到2023年末，美国大约有两打银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些银行可能会受到更严格的审查，这表明更多的贷款机构可能面临来自监管机构的压力，要求它们增加储备。
三家监管机构去年公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业的大额贷款。当时，当局表示他们将更加关注那些迅速积累这类贷款，价值超过其总资本的三倍以上的银行。
尽管纽约社区银行公司引发了最近几周股价暴跌的连锁反应，因为它为潜在的贷款损失做好了准备，它是最接近符合监管标准的美国最大银行，但许多规模较小的贷款机构走得更远。这是因为根据彭博对来自350多家银行控股公司的联邦数据的分析，它们更快地积累了超出比例的集中贷款。
小型和中型银行如何押注房地产
两打银行超过监管机构对商业房地产的指导方针
来源：彭博社对银行控股公司的Y-9申报文件进行的分析
房地产贷款暴露比率是根据9月30日的贷款价值除以一级和二级资本来计算的。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率不包括并购调整。
三大监管机构——美联储、美国联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局——表示他们将关注那些商业房地产贷款组合超过其资本的三倍以上的银行。在这个范围内，审计人员将集中关注那些贷款组合的增长明显的银行：过去三年至少增长了50%。
截至9月30日，贷款跨越这两个阈值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自1月下旬以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价已经下跌，因为投资者对商业地产风险持谨慎态度，部分原因是监管机构可能会要求一些银行增加储备金或限制股息。
当局是否采取额外的行动将取决于对贷款的进一步审查。
“我们处于警告阶段，”2017年担任国家银行监督管理局代理局长的基思·诺赖卡说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看：是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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当然，监管机构不会将他们的审查限制在跨越这些门槛的银行上，也不一定会引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大差异。
“我们对我们多样化和细粒度的商业房地产组合感到满意，”Valley National在一份电子邮件声明中表示，并提到在商业房地产贷款承保方面的“强大记录”以及与美国国家银行监督管理局的几十年合作关系。“一如既往，我们重视并受益于与监管机构的定期对话。”
WaFd表示，它有意扩大了对已占用的（或者行业术语中称为稳定的）多户建筑的融资。
“根据我们自己的历史经验以及美国联邦存款保险公司的行业数据，稳定的多户贷款是我们作为银行可以进行的最低风险贷款，”首席执行官Brent Beardall在一份电子邮件声明中表示。他说，该组合中的贷款拥有重要的股本 —— 通常为40% —— 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视拥有多户抵押贷款的贷款的强大力量。”
三家监管机构的发言人、纽约社区银行和Axos的代表拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域有集中风险，面临挑战，我们正在与他们合作，”联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔在本月的《60分钟》采访中说道。“这似乎是一个我们将会多年努力解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦申报中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们如何看待这种数学。例如，Umpqua银行的反向合并进入哥伦比亚银行系统股份有限公司，使哥伦比亚成为母公司——基于这一基础，其商业地产组合膨胀了超过500%，使其脱离了上面的图表。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
通常使用合并前后一对银行数字的财务数据会将它们的增长率降低到50%以下。然而，监管机构表示，他们关注快速扩张的商业地产组合的原因之一是他们希望给予多年经验处理大量贷款的管理团队以信用。缓慢组建组合还使高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是美国唯一一个在去年9月底拥有超过1000亿美元总资产、商业房地产贷款占资本超过300%的银行。即使包括该银行于2022年底收购Flagstar银行，其组合增长速度也低于监管机构设定的阈值。
Bloomberg的审查发现，拥有100亿至1000亿美元资产的22家银行持有的商业地产贷款金额是其资本的三倍。其中一半的公司增长速度超过了监管机构规定的阈值。资产规模不足100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家银行持有超出规模的贷款组合，其中13家增长迅速。该分析不包括业主自用的非住宅建筑贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。佛罗里达城市国家银行的母公司BCI金融集团表示，截至12月31日，该单位的商业地产集中度为资本的299%，处于“监管指导范围”内。
“CNB的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比率低，主要集中在佛罗里达州，该州经济强劲，表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。
较小的银行更容易受商业地产影响
按银行规模划分的商业房地产贷款与资本比例
来源：截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的彭博新闻分析
在纽约社区银行在一月底意外削减股息并加大为不良贷款准备金储备后，银行对商业房地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这一举措是在监管机构OCC加大幕后压力之后采取的。
随着利率上升，投资者正在关注银行的风险，因为这会导致商业地产价值下降。疫情后，许多办公楼遭受了巨大的冲击，因为远程办公成为主流。但几年前以最高价格融资的公寓也出现了价值下降，有时还受到地方政府限制租金的进一步打击。
即使是最大的房地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在违约一些债务。其他房东正在削减损失并放弃建筑物。
几年来，由于价值模糊，利率上升冻结了市场的大片区域，银行在商业地产贷款的计价上有了一定的灵活性。这也使得放贷方在延长债务和与借款人达成交易方面更加灵活。但随着商业地产价格下跌变得更加明显，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储暗示降息步伐缓慢，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿贷款即将到期之际。根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业地产的风险敞口的放贷方面临着一个艰难的贷款销售市场。一些银行，比如 大都会银行，已经找到了买家。但对于办公室和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
对于这种情况的预测很困难，因为贷款是特殊的，不能“一概而论”，诺雷卡说。“这种情况不是问题，直到它成为问题。”