商业地产麻烦显现在逐渐减弱的市中心建设中 - 彭博社

当拉姆·伊曼纽尔执掌芝加哥并想要吹嘘这座城市的健康状况时，这位当时的市长指着天际线上的建筑起重机数量——2017年底有60台。

在他离任近五年后，这个数字已经减少到个位数。去年只有一栋办公楼进行了开工，2024年预计将没有。

对于风城来说，这是一个明显的转变，也是其经济困境的一个迹象，因为较高的利率、通货膨胀和办公空间需求疲软抑制了对新开发的需求。

芝加哥天际线摄影师：Win McNamee/Getty Images由远程办公的兴起和借贷成本上升引发的商业地产危机已经导致美国办公楼价值在全美范围内暴跌，给银行带来了越来越多的动荡，也让贷款人对新建筑的融资不太感兴趣。从旧金山到纽约，建筑速度都在放缓，而摩根大通公司的新总部将于2025年开业，将成为数年来最大的办公楼。

“办公室充满毒素，”Clayco开发商的执行主席兼创始人鲍勃·克拉克说道，该公司大约十年前将总部搬到了芝加哥。“很多人的项目都是基于低利率，但今天这实际上行不通了。”

新开发项目的下降在芝加哥尤为严重，根据建筑咨询公司Rider Levett Bucknall的最后一次官方统计数据，截至8月份，芝加哥只有9台起重机在运行。与之相比，2020年2月疫情爆发前仅有29台起重机。这一69%的降幅在该公司追踪的12个美国主要商业中心中仅次于曼哈顿。

消失的起重机预示着芝加哥的麻烦

天空中的起重机数量已经暴跌至个位数

数据来源：RLB起重机指数

在一座市长伊曼纽尔曾以起重机数量作为“经济活力、活力和多样性”的标志的城市里，缺乏建设项目对于重振一个饱受高空置率困扰的市中心构成了挑战。市长布兰登·约翰逊上任九个月以来，面临财政收入下降的问题，而且 —— 与前任洛瑞·莱特芙特一样 —— 与商界的关系相对紧张。

约翰逊的高级顾问杰森·李表示，统计起重机数量是衡量经济发展的一个好方法，但不是唯一的方法。他指出企业扩张、小型企业增长以及文化和娱乐收入的增加是积极活动的例子。

“随着通货膨胀和较高的利率，这座城市现在面临着不同的环境，”他说，并补充说政府将很快发布额外的经济发展计划。

目前，约翰逊主要与房地产相关的措施是提议增加房产交易税，对价值100万美元或更高的房产交易征税，以提供无家可归者服务的资金。所谓的豪宅税提案将于三月份投票，适用于住宅和商业建筑的销售，引发投资者担忧，认为这将进一步损害房价。

现任美国驻日本大使的伊曼纽尔拒绝就本文发表评论。

空置办公室

商业房地产的疲软引起了本月特别关注，此前从纽约社区银行到日本的青空银行和德国的德国抵押银行股份公司等贷款人引发投资者对不良贷款的担忧。根据房地产分析公司Green Street的数据，美国办公市场的价值受到了严重打击，房地产价格在截至1月的12个月内下降了22%。

主要城市的办公楼动工数量下降

芝加哥去年只有一个，而其他城市则为零

来源：仲量联行

芝加哥是一个例证压力的。根据仲量联行公司的数据，去年年底，芝加哥的办公空置率达到了21%。办公租赁量较2022年第四季度下降了17%，与前三个月相比下降了53%，房地产经纪公司的数据显示。在芝加哥的东部地区，即中央商务区，标志性的芝加哥商品交易所大楼的所有者将大楼的钥匙交还给了贷款人。

随着更多的工人返回办公室——根据JLL的数据，工作日的占用率接近70%，是全国第二高的——雇主的不确定性时间安排和计划的多样性损害了对办公空间的需求，Hines公司芝加哥区的董事总经理布莱恩·阿特金森表示。

“是每周三天吗？还是每周四天？还是每周五天？还是100%在办公室？”他说，并补充说，如果今年芝加哥没有宣布新的商业建设，他不会感到惊讶。“这种不确定性导致实际用户做出更短期的承诺，以及普遍对做出重大承诺的不愿意。”

芝加哥商品交易所大厦位于卢普区摄影师：克里斯托弗·迪尔茨/彭博社办公室的低迷会对经济产生影响。较少的工人意味着市中心企业的销售税收减少。商业房地产评估的减少将房产税的负担转移到城市的房主身上，威胁着芝加哥长期吸引居民的吸引力。空荡荡的街道不利于安全。该市已经在持续高犯罪率方面遇到困难，自2019年以来，犯罪事件增加了55%。

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新建筑带来施工工作机会，并为社区增添了重要的活力感，这对吸引租户和吸引员工返回办公室都很重要，Fulton Street Cos.首席执行官亚历克斯·纳杰姆表示，该公司是2023年唯一一家在芝加哥启动办公楼项目的开发商。

富尔顿市场的房地产位于环路以西的地区，这一地区受到科技公司的青睐，计划建设一座面积为409,000平方英尺的办公楼。首席投资人Shanna Khan是亿万富翁杰克逊维尔美洲虎队老板沙希德·汗的女儿，她将提供资金，同时还获得了Manulife Financial Corp.和Bank OZK提供的2.3亿美元贷款。

该地点、租赁活动以及来自高净值家庭的支持为开发项目赢得了贷款方和城市的信心，Najem表示。他认为，在顶级地段提供定制设施的新办公室需求将会反弹，而老旧物业将会滞销。他说，要对这些建筑进行翻新所需的资金和工作量“简直是不可能的”。

“人们应该在更激动人心、更健康的环境中度过大部分生活，”Najem说道。“新建筑，无论是在商业区还是像富尔顿市场这样的社区，你都有能力做到。你就算给我钱，我也不会接手环路上的建筑。我就算白送也不要。”

增长的点

芝加哥房地产市场的其他地区也吸引了投资者。Zara服装连锁店的创始人、亿万富翁阿曼西奥·奥特加以2.32亿美元购得一座45层住宅楼。开发商Shapack Partners和CRG获得了一项为期29层公寓楼提供的8400万美元贷款。而一座引人瞩目的新建筑已经有了起重机：奥巴马总统图书馆，预计将于明年年底竣工。

“仅因为缺乏新的开发，并不意味着没有资金在花费，”芝加哥JLL项目总监玛吉·巴兰说道。“目前在芝加哥发生的大部分重大项目都与娱乐、文化机构和体育相关。”

对于芝加哥商业地产市场的其余部分，恢复正常将需要一段时间。Hines的阿特金森表示，新建筑可能会在2025年再次宣布，这意味着大楼实际上要到2028年或2029年才会到来。他说，要使建筑业复苏，利率需要下降，投资者需要更多关于经济前景的确定性，人们需要以更有意义的方式返回办公室。

“埃曼纽尔市长在经济扩张、经济增长时期数着起重机，我们显然正在经历国家经济放缓，”他说。“那是一个不同的经济时期。”