芝加哥房地产为首次疫情后的房产税评估做好准备-彭博社

Shruti Singh

2024-02-13

芝加哥卢普社区芝加哥河畔的建筑摄影师：Christopher Dilts/Bloomberg自疫情结束以来，芝加哥市中心的房地产市场一直陷入困境，这使官员们难以确定财产价值。

根据芝加哥建筑业主和经理协会的数据，去年该市有不到五栋大型办公楼易手，而这些交易的损失幅度在50%至90%之间。这少得可怜的交易数量和深度折扣阻碍了价格发现，促使库克县评估员弗里茨·凯吉考虑在计算中排除最不景气的办公楼销售交易。

“如果存在某种压力或者严重的时间压力，导致无法得到适当的市场竞价，那就是可能让你对这个价值持保留态度的事情，就像你对任何在困境条件下交易的资产一样，”凯吉在接受采访时说道。他还指出，违反评估规则的此类交易“并不代表市场实际情况。”

芝加哥市中心的房地产价值对于决定如何在居民和企业之间分摊税收负担至关重要。如果凯吉在分析中排除不景气的销售交易，其他建筑或住宅业主可能会面临更高的税收，而他们仍在从疫情中恢复。

“鉴于评估员在COVID时代市场条件下将更多的房产税负担转嫁给商业房地产的先前行动，目前尚不清楚他是否会承认芝加哥市中心办公楼价值急剧下降，”芝加哥BOMA执行董事法尔津·帕兰格说。

芝加哥市政联合会主席乔·弗格森表示商业区的估值至关重要。几个指标表明芝加哥主要的办公楼区——芝加哥的主要地区Loop，“很可能价值大幅下降，”弗格森说。

上个月，芝加哥房地产公司R2支付了大约6000万美元购买了该市标志性的密歇根大道41层建筑，价格约为2017年出售价格的一半。

芝加哥的挑战凸显了商业房地产困境，这一困境正影响着从纽约到日本的贷款人。贷款人因不良房地产贷款而蒙受损失，特别是与办公楼物业有关的。最近几个更多的销售增加了更多贷款人和业主需要面对自2022年利率开始上升以来房产估值急剧变化的风险。

“随着我们的办公行业继续面临创纪录的空置率和价值暴跌，如果大型办公楼得到公平评估，我们预计会看到财产税负担明显转移到全市的房主身上，” Parang说。

即使在疫情后员工逐渐返回办公室，芝加哥市中心的空置率在去年年底仍然高达23.5%，远远高于2019年年底的13.1%的水平，根据Cushman & Wakefield Plc的数据。

部分空置建筑和最近的折价销售使价值变得模糊

来源：Cushman & Wakefield

每年第四季度的空置率。

如果排除市场因素，“我们将进一步损害中央商务区、社区商业走廊以及全市小企业的复苏”，芝加哥地区商会主席Jack Lavin表示。

Kaegi表示，他的办公室在2021年已经考虑了20%或更高的空置率，并且他预计“随着芝加哥所经历的变化，将会有更多的空置率”，就像全国其他地方一样。

尽管如此，他指出，较新的所谓的“奖杯建筑”“表现得要好得多”，而芝加哥的返办率超过了海岸地区，仅落后于德克萨斯州的大城市。

房主和建筑业主都因多年的不断增加的财产税而感到疲惫。根据库克县评估员的网站，2021年总评估财产价值从2018年的470亿美元增加了31%，其中大部分来自非住宅物业。

房地产估值是芝加哥和其他城市（如纽约市和旧金山）预算的关键部分，这些城市十多年来一直依靠不断扩大的商业房地产部门的税收来支付学校和公共安全。此外，在芝加哥，房地产税是其严重资金不足的最大收入来源养老金。

Kaegi说他的团队将与经纪人、业主和寻求租约的租户交谈，并筛选空置、租金、成本比率和销售价格的数据。芝加哥每三年进行一次评估，预计今年晚些时候将发布评估结果。

“目前买方和卖方对房屋价值有不同的预期，”他说。“这是我们在努力评估建筑物价值时必须解决的难题。”