纽约市写字楼空置率创历史新高，摩天大楼空置率居高不下 - 彭博报道
Laura Nahmias, Natalie Wong, Dayana Mustak
纽约一家办公室的办公桌。
摄影师：Amir Hamja/Bloomberg60华尔街的中庭曾经是德意志银行AG数千名员工的通道。
如今，在工作日的早晨高峰期，这里异常安静。偶尔有行人穿过Pine Street和Wall Street之间，这个宽敞的空间被用作地铁出口或者一个未使用的小酒馆桌子上打盹的地方。
这座47层的摩天大楼，由新加坡主权财富基金和帕拉蒙特集团拥有，自2021年以来一直空置，当时德意志银行——它唯一的租户——搬到了哥伦布环岛。业主们正利用这个机会进行昂贵的翻新，以吸引寻找更新空间的新租户。
60华尔街的公共中庭。来源：Dayana Mustak/Bloomberg到目前为止，还没有任何人接受，因为金融公司要么在哈德逊城寻找全新的办公场所，要么缩减他们的占地面积，在交易环境低迷的情况下选择在家办公。
这导致纽约出现了空置办公空间前所未有的数量。在几十年来从未超过11%的平均率之后，今年的空置率达到了创纪录的22.7%。该市的预算专家表示，至少在2026年之前，空置率不会降至19%以下。
纽约正在显示从大流行中反弹的迹象 - 住宅租金飙升，游客回归，Sweetgreens排队又变得很长 - 办公室仍然是一个落后者，特别是在下曼哈顿。
帕拉蒙公司没有立即回应评论请求。
根据该市最新的预测，办公空间的要价将“年底低于大流行前水平”，可能达到十年来的最低水平。根据高力国际的数据，2023年4月曼哈顿办公室的要价平均为每平方英尺75.13美元，比前一年下降了50美分。
这对市政官员来说是一个担忧，过去十年来，他们一直依赖不断扩大的商业房地产部门来支付学校、警察和垃圾收集的税款。商业物业税占该市总税收的约20％ - 其中办公楼占10％。随着这些收入趋于平稳，该市的支出预计将继续增长，给市长埃里克·亚当斯的议程带来挑战。
德意志银行的前总部正在进行昂贵的翻新工程，以吸引新租户。来源：Dayana Mustak/Bloomberg大流行前的八年中，税收平均每年增长4.7％，大致与市政支出相匹配，根据市民预算委员会研究副总裁Ana Champeny的说法。这使得前市长比尔·德布拉西奥能够雇佣成千上万名新员工，并扩大市政资助的项目，而无需考虑裁员或削减成本来平衡预算。
“一切都可以追溯到所有说de Blasio是最幸运的市长的人们，”纽约州副总稽查长Rahul Jain说。“有很多艰难的决定他都没有必要做，因为收入一直在持续增长，” Jain补充道。“这个政府现在面临的情况就不同了。”
市政府在未来五年的支出中，包括教育、医疗保健、给工会化市政雇员加薪以及寻求庇护者数量的激增，预计每年将增长3.9％，超过了预计的年度税收收入超过一个百分点，Champeny说。为了平衡预算，市政府要求各机构削减支出，要么不填补空缺职位，要么削减图书馆开放时间和为老年人提供的餐食等服务。
该市独立的预算监控机构同意了该市对于未来五年财政计划中税收和总收入增长缓慢的估计，但估计总物业税收增长将高于该市从2025年到2027年的估计。该独立监控机构发现，该市所有与商业房地产相关的税收可能会缓慢增长，甚至根本不增长。
纽约市预算面临的风险
城市面临支出上升的障碍
来源：由纽约市市民预算委员会从纽约市、州监察长办公室、纽约市监察长办公室、纽约市独立预算办公室编制的数据
注：“现有差距”数据截至2024财年执行预算；“平均衰退”基于2001年和2008年衰退的平均值。
然而，费奇评级分析师迈克尔·里纳尔迪表示，该市的税基（也包括销售税和所得税）非常多样化。评估也往往滞后于市场价值的变化。“差距是真实的，但有可用的工具”来管理它们，他说。
当被问及他计划采取什么行动来帮助挽救商业房地产市场时，市长亚当斯一再建议市和州应该让商业办公楼更容易转换为住宅空间。
这个计划仍然远未实现。纽约州预算中州长凯西·霍库尔提出的一个条款本应使促进转换更加容易，但在谈判中破裂，最终未纳入最终预算。
“在某个时候，城市必须就他们愿意提供的服务水平做出决定，”里纳尔迪说。