芝加哥的空置高楼威胁金融交易帝国的未来 - 彭博社

在芝加哥金融中心的中心地带，一座占据整个城市街区大部分空间的七层建筑曾经是世界上最大的期权交易所的所在地。现在，它已经被尘封。

这处物业几十年来一直是期权交易员争相交易并互相大声喊单的交易大厅，自2019年以来一直在市场上出售，但所有者Cboe Global Markets Inc.找不到买家。

芝加哥卢普社区的前CBOE总部，位于400 S La Salle St。摄影师：Christopher Dilts/Bloomberg芝加哥商品交易所大楼，曾经是一个重要的大宗商品中心，情况更糟，贷款人已将大楼的钥匙交给了Apollo Global Management Inc.在芝加哥河以北密歇根大道上的著名购物区“华丽一英里”，空置的商铺点缀着街道，空置率创下纪录。

如今，城市中心的空心化已经成为美国城市的令人沮丧的特征，无论是旧金山的市场街还是纽约的华尔街。但是芝加哥，作为美国第三大城市，面临着自己的挑战，威胁着其作为主要全球金融中心之一的地位。

中西部商业中心不仅面临着员工迟缓返岗的困境 — 根据安全公司Kastle Systems的数据，该地区的办公室出勤率仅为疫情前水平的一半 — 而且包括Citadel和波音公司在内的主要公司的离开将导致难以填补的空缺。

高盛合伙公司，该地区的一家大型金融雇主，已经将其办公室基本关闭，而包括Cboe和Allstate Corp.在内的公司并未要求所有员工返回办公室。在这种背景下，该市正在应对犯罪激增，包括汽车劫持和抢劫，这导致市长Lori Lightfoot今年失去了工作。

现在轮到她的继任者Brandon Johnson上任了，他是一位进步派，将于周一上任，扭转该市摇摇欲坠的命运，包括扭转市中心的衰落。

对于商业地产市场来说情况并不乐观，该市的办公空置率在第一季度达到创纪录的22.4%。曾被视为芝加哥未来光明机遇的科技公司正在收缩：Salesforce Inc.和Meta Platforms Inc.正在放弃近24万平方英尺（约2.23万平方米）的空间。

现在，芝加哥商品交易所集团首席执行官特里·达菲在一次采访中表示，如果该市和州采取被视为“不明智”的举措，他准备离开芝加哥。

“需要采取一些重大举措，”Sterling Bay首席执行官安迪·格洛尔说道，他是时尚弗尔顿市场社区背后的主要开发商。“芝加哥没有一个充满活力的中央商务区就无法繁荣。”

芝加哥办公市场陷入困境，公司纷纷离开

需求指标自疫情爆发以来表现最糟糕的季度

来源：仲量联行，芝加哥中央商务区每季度的净吸纳量

净吸纳量是指租户在该期间内腾出的空间与占用的空间之间的差异

一次特别严重的打击来自肉类巨头 泰森食品公司，该公司此前宣布将关闭其当地办公室。该公司在第一季度腾出了23.4万平方英尺的市区办公空间。

根据房地产公司 世邦魏理仕集团 的数据，芝加哥在美国11个城市的办公室租赁活动指数中排名第二差，仅次于第一季度的 旧金山，租户因当前空间不再适用或由于混合工作或最近的裁员而缩减，使得芝加哥市中心在今年头三个月内增加了150万平方英尺的转租空间。这足以容纳大约15,000至20,000人。

“许多公司正在尝试测试较小空间、更灵活空间和远程办公是否能够实现相同的生产力，”仲量联行公司的房地产经纪团队联合负责人 Matt Carolan说。

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这与金融重镇纽约形成鲜明对比，纽约市长埃里克·亚当斯一直在敦促公司让员工返回办公大楼，华尔街高管对远程办公持批评态度。摩根大通公司 告诉其董事总经理们上个月必须每个工作日都在办公室。

美国的市中心空心化正在困扰着美国

芝加哥的空置率仍高于一些同行

来源：CBRE，第一季度市中心空置率

安聪CEO汤姆·威尔逊表示，保险公司发现“灵活性真的很受欢迎”，后疫情政策已经帮助招聘工作在全国各地展开。

“我们决定把员工当作顾客来对待，”威尔逊说。“我们向他们销售一份工作，一份工作伴随着一些金钱，一些职业成长 — 现在还有更多的灵活性。”

芝加哥官员表示，幕后，雇主们对员工更加灵活，担心在紧张的劳动力市场中失去人才。这对商业领袖批评犯罪率上升的城市来说是一个挑战，但空荡荡的街道也不利于安全环境。

芝加哥的犯罪事件去年比2021年增加了41%，到目前为止，2023年又增加了43%。亿万富翁肯·格里芬称暴力是将其Citadel业务迁至迈阿密的原因之一，而CME的达菲最近公开谈到他的妻子在光天化日之下被抢劫。

“我们需要继续创造让人们前往市中心的理由，”芝加哥世界商业主管兼市首席营销官迈克尔·法斯纳赫特说。“我鼓励所有企业领袖至少制定一个每周三天在办公室的政策。”

混合工作模式还带来了其他连锁效应。市中心的人流减少让零售商苦不堪言。华丽一英里的空置率达到29%，最北部的部分围绕着曾经容纳梅西百货公司的垂直购物中心——水塔广场——有39%的空置率，根据高诚地产的数据。

在卢普社区广告办公空间出租的标志。摄影师：克里斯托弗·迪尔茨/彭博社约翰逊上任后，他将不得不应对芝加哥从疫情中缓慢复苏、犯罪率上升以及空置建筑失去价值的问题，这可能会减少该市长期内征收的房产税额。

这位47岁的民主党人吸引了这座主要是进步城市的选民。在竞选期间，他承诺提高对大型企业的税收，以增加芝加哥的收入，但商界领袖表示，他一直在与他们联系，并愿意听取他们为何这样的征税会让企业离开的论点。

“约翰逊先生没有权力对我的企业征收交易税，”芝加哥商品交易所的达菲说，并补充说，打击犯罪应该是新市长更大的关注点。“在我们的租约中，我们有一项规定，如果城市或州政府有什么不合理的举措，我们的租约就会无效。”

据过渡团队发言人李杰森称，约翰逊已经与各种商界领袖会面，并要求他们利用自己的知识帮助该市削减成本或增加收入。即将上任的市长了解市中心面临的挑战，并专注于振兴被称为中央商务区的卢普社区，他说。

“该市的‘市中心商业走廊’仍然受到疫情的影响，空置率较高，人流量较低，”约翰逊在就职演说中说道。

他强调了使该市的公共交通系统更安全、更可靠的必要性，以便居民既能到达工作地点，又能享受芝加哥的设施。

对于芝加哥来说，并非一切都是坏消息。西环路及其富尔顿市场区正在蓬勃发展，各种酒吧和餐厅纷纷涌现，为包括Alphabet Inc.的谷歌和麦当劳在内的公司员工提供服务。该地区的高品质建筑每平方英尺的租金比环路高出约20美元，根据JLL的Carolan。

“我们在富尔顿市场建造的每栋建筑都已经100%租出去了，”Sterling Bay的Gloor说道，该公司目前正在该社区建造另一座塔楼。

汤普森中心最近被谷歌收购。摄影师：Christopher Dilts/Bloomberg芝加哥的支持者们也对汤普森中心的未来充满希望，这座被谷歌最近收购的未充分利用的1980年代政府建筑。计划是在2026年对该建筑进行翻新并重新开放。

然而，在金融中心，由于两次减值和折旧，Cboe的400 South LaSalle大厦的价值已经下降了一半以上，监管文件显示。该公司将这座建筑出售近四年，以搬到翻新后的旧邮局总部，而其交易大厅则搬到了芝加哥商品交易所。

即使它有了新的业主，要使市中心复苏需要的远不止一次建筑出售。

越来越多的公司实施返办公政策，“越来越多的人来到市中心，” CBRE的副主席Brad Serot说。“这时你会看到街道变得更加繁忙，餐馆、咖啡馆再次兴旺起来。”