加拿大抵押贷款成本激增：贷款人要求拖欠房主支付 - 彭博社

加拿大房主因利率飙升而苦不堪言。摄影师：SeongJoon Cho/Bloomberg加拿大房主因抵押贷款成本上涨而苦不堪言，这一问题已经变得如此严重，以至于特鲁多总理的政府敦促银行对他们宽容些。

Nick Kyprianou，RiverRock Mortgage Investment Corp.的首席执行官，采取了更为强硬的态度。

像Kyprianou的公司这样的抵押贷款投资公司正在应对棘手的局面。借贷成本的激增使许多房主陷入困境，而对于MIC借款人来说，这个问题更加严重，因为他们的贷款往往利率为10%或更高。但是，这些公司没有加拿大大型银行的资源，这意味着MIC经常辩称他们无法承担让资金紧张的客户长时间拖欠付款的成本，必须更快地采取行动来遏制损失。

因此，一旦有人拖欠付款，Kyprianou的公司就会联系他们，看看他们是否能重新规划。如果答案是否定的，他们会下达最后通牒：现在卖掉，否则我们会代您卖掉。

“去年我们一开始就采取了极端激进的态度，”他说。“当人们陷入困境时，我们说，‘看，你负担不起。让我们来看看你的预算。好的，让我们卖掉房子。让我们共同努力解决这个问题，因为你最终会一无所有。’”

住房成本

这是特鲁多政府要求银行缓解的压力。他上个月发布的《加拿大抵押贷款宪章》勾画出了银行应该使用的指导方针，以帮助在历史性利率飙升后保持借款人在家中。随着高昂的住房成本成为政府面临的最大挑战之一，政府正在寻求避免大规模的房屋被收回。

但是，像基普里亚努的RiverRock这样的MIC受到省政府的监管，而不是联邦政府的监管，特鲁多无法施加压力让它们遵守新的指导方针。基普里亚努认为，对于拖欠借款人过于宽容的私人放贷人面临着破产的风险。

“我认为并非所有的MIC都能生存下来，”他说。“我认为他们对陷入困境的人并不积极。我认为他们是被动的，希望情况会好转，市场会解决他们的错误。”

温哥华附近大学捐赠用地区域一栋房屋外的“待售”标志摄影师：Isabella Falsetti/Bloomberg有迹象表明，自年初以来全国新房源的激增部分是由MIC强迫出售驱动的。而它们在联邦监管之外的地位可能会导致更多的借款人转向它们。

尽管它们声称仅占全国抵押贷款市场的约1.7%，但这样的另类放贷人近年来增长了两位数。部分原因是它们不必执行联邦规定的抵押贷款压力测试，该测试要求银行借款人证明他们有足够的收入来处理贷款，以防利率上升。

随着利率目前处于20多年来的最高水平，许多借款人无法达到这一标准，更多人转而向抵押投资公司寻求帮助。根据加拿大25家最大抵押投资公司的数据，与整个行业总体增长6%相比，第一季度资产同比增长了7.1%，这意味着加拿大许多人在未来几年将不得不面对这种不太宽容的贷款人。

“加拿大人普遍感受到的这种财务紧缩正在推动他们转向另类贷款人，” 安大略省汉密尔顿的房地产律师马修·吉布森说。

他说，与去年相比，他办理的来自这些公司的抵押贷款案件数量增加了三倍。

“你需要理解，由于其资产、规模和其他方面的安全性，大银行可能行动较慢，” 他说。“由于私人贷款人在资源方面的脆弱性，要求他们像加拿大TD银行或加拿大皇家银行一样宽容对待六个月未偿还贷款的借款人是一项更为艰巨的任务。”

落后

但对于失去家园的人来说，这种行动通常是痛苦的。自2018年以来，贾里德·盖奇一直在家里承担着一笔来自私人放贷人的第二抵押贷款，他的家位于距多伦多以外一个半小时车程的小城市基奇纳。

在一些其他投资失败后，他和妻子需要这笔钱。虽然年利率为19%，按月付款，但他在当地丰田工厂的工作和妻子作为护士的工作意味着他们能够应对得了。

但在过去的两年里，通货膨胀激增。随着家庭的其他开支突然上涨，到2022年11月，他们开始落后于第二抵押贷款。今年一月，放贷人纽黑文抵押公司表示他们将启动一项强制出售程序。现在，这个四口之家已经从他们自2008年以来居住的四卧室住宅搬到了一个三卧室的公寓。

“当你不知道自己是否会有一个房顶在头上时，情况变得可怕，”盖奇说。

由于多伦多高利率抵押贷款而被收回的房屋。摄影师：史蒂夫·拉塞尔/多伦多星报/盖蒂图片社他质疑为什么放贷人、他的房地产律师或抵押贷款经纪人都没有警告他长期承担如此高利息的贷款，或者没有清楚地说明如果他落后会发生什么。

“我们同意了，我们没有深入调查，最终归根结底是我们的错，”他说。“但真的没有人在为你着想。”

许多另类放贷人提供期限较短的贷款，通常是一年或两年的债务，这意味着他们的借款人是过去两年历史上利率飙升的影响中的第一批人。

这意味着更多的抵押投资公司的贷款拖欠付款。根据加拿大抵押贷款与住房公司的数据，截至第一季度末，抵押投资公司的抵押贷款拖欠比例接近0.9%。而对于特许银行来说，拖欠的抵押贷款仅占0.15%。

私人放贷人的客户拖欠情况

拖欠90天或更久的抵押贷款（%）

来源：加拿大抵押贷款与住房公司

特鲁多政府最近出台的一系列指导方针实质上鼓励银行保持这些拖欠贷款的低水平。对于一些放贷人来说，这意味着让客户减少甚至完全停止每月的本金偿还，让借款人有更长的时间偿还贷款。

其他放贷人也让他们的浮动利率抵押贷款持有人减少利息支付，将该金额加到本金上，从本质上让抵押贷款变得更大。在所有这些情况下，技术上意味着借款人并没有拖欠付款。

但是，尽管这些策略可能意味着让人们留在自己的家中，它们也受到批评者的指责，称其可能使房主陷入永久的债务。一些借款人现在面临的摊销期超过35年，这意味着他们可能没有任何现实的方式偿还债务，除非利率下降或房屋价值上涨。

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随着房价自2022年高点以来下跌了12%，紧迫性不断增加。如果房屋价值低于抵押贷款金额，放贷人可能无法收回所有资金，借款人在出售时将一无所有。每一次拖欠利息付款都会让漏洞变得更深。

在这种情况下，价格的反弹可能会拯救贷方和借方，这可能是加拿大银行所希望的。然而，对于那些无法或不愿坚持下去的另类贷方来说，选择要么寻求强制执行，这实际上意味着他们接管财产，要么强迫借方在强制执行程序中出售，这样他们至少可以在贷款偿还后保留任何额外的销售收益。

强制销售

目前很难准确统计有多少强制执行程序正在进行。但有迹象表明，另类贷方的压力至少是房地产市场近几个月来出现更多房屋上市的原因。11月份的新上市房屋的三个月移动平均值比3月份增加了21%，而这一激增主要集中在另类贷方活动最为活跃的安大略省。

在加拿大最大的城市多伦多，提到“强制执行”或“抵押贷款”这些词语的房屋上市数量已经从一年前的不到0.3%上升到总数的约1%，根据当地房地产经纪人丹尼尔·福克（Daniel Foch）整理的数据。

福克表示，这一指标可能低估了正在进行的强制执行程序的总数，因为并非每个上市都会提到这一原因。而且这些数据不包括那些在贷方启动法律程序之前已经受到强制执行威胁并且正在采取行动的房主。

“目前有很多软性的强制执行正在进行，”福克说。“强制销售是务实的选择。”

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