加拿大宽松的银行正在帮助稳定房价 - 彭博社

安大略省乔治敦的住宅。摄影师：Della Rollins/Bloomberg/Bloomberg加拿大房主正设法推迟数十年来利率飙升最快的痛苦，他们的贷款人和政府都表示愿意保持这些选择的开放性。

一些加拿大最大银行的浮动利率抵押贷款消费者将未支付的利息加到他们的抵押贷款本金上，而不是每月支付全额。其他人只支付利息。

随着借款人试图应对抵押贷款利率大幅上涨导致成本上升和房价下跌的问题，这些策略变得更加普遍。在英国和加拿大等地，这是一个特别的问题，那里有相当一部分抵押贷款是浮动利率，这意味着房主经常被迫面对更高的借款成本的现实。而在美国，消费者可以更容易地获得30年期固定利率抵押贷款，因此这个问题被消费者回避了。

通过允许借款人将未支付的利息加到贷款本金上或停止每月偿还本金，贷款人正在帮助避免违约和任何强制性出售。这有助于消费者更容易地适应更高的成本，尽管在一些银行，存在限制。“这是一个集体努力，因为问题出现在恐慌袭来时，”多伦多私人抵押贷款公司New Haven Mortgage Corp.的首席财务官阿尔金·萨拉夫说。“贷款人变得更加灵活，并意识到他们必须尽力满足良好付款的借款人，让他们继续留在自己的家中。”

到目前为止，灵活性正在取得成效。加拿大房价已经下跌了近16%，借款成本几乎翻了一番。但根据加拿大银行家协会的数据，截至1月底，拖欠抵押贷款，即拖欠三个月或更长时间付款的贷款，仍然只占未偿贷款总额的0.16%。缺乏处置不当的销售正在帮助加拿大房价找到支撑。二月份新上市房源的匮乏使得全国市场成为自2022年4月以来最为紧张，而来自加拿大最大城市多伦多和温哥华的最新数据显示，随着供应的稀缺，房价开始回升，供应短缺变得更加明显。

“我们正在延长和假装，”温哥华房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基说到银行对待他们借款人的方式。“银行们在说，‘我们并不是很在意，只是延长它 — 只是将其加到余额上。’我认为这实际上抑制了房地产市场中的处置不当库存。”

随着银行也表示打算在借款人的抵押贷款到期时提供帮助，本来可能要出售的房屋数量可能会进一步受限。政府可能很快会介入确保他们这样做。上个月，加拿大监管机构发布了针对借款成本快速上升应对的草案指导方针。该提议明确了一个期望，即贷款人帮助抵押贷款持有人避免拖欠。

棘手的时刻

在某种程度上，这种灵活性有助于系统的双方避免沿途出现更大的问题。借款人不想失去他们的房屋，一次性释放太多库存可能会进一步拉低房产价值，使银行在债务人违约时通过出售房屋难以收回资金。而且情况也可能会缓解：人们越来越期待加拿大央行在明年年初之前降低其基准利率。

但是，要等到这种情况发生的时间越长，出现复杂情况的可能性就越高。随着新的付款根据增加的本金金额计算而产生，借款人每个月可能会面临更重的财务负担。银行，已经受到美国和欧洲金融动荡的影响，可能会面临更高的成本，因为抵押贷款簿变得更加风险。

加拿大帝国商业银行在截至1月31日的财政第一季度拥有大约520亿加元（380亿美元）的浮动利率抵押贷款，占其加拿大组合的约20%，借款人的固定月供已不再覆盖利息。这些未支付的金额被添加到本金中，导致一种称为“负摊销”的过程，贷款实际上在增长而不是缩小，即使借款人在还款。

由于这种变化，消费者将需要更长的时间偿还债务，加拿大帝国商业银行现在预计许多这些抵押贷款将在30年以上摊销。

多伦多道明银行和蒙特利尔银行也允许浮动利率借款人延长偿还债务的时间。对于这些贷款人来说，在第一季度，超过30年的抵押贷款占每家银行加拿大抵押贷款簿的约30%，而在同一时期的去年，这一比例约为零。银行将这种增长的很大一部分归因于现在面临负摊销的浮动利率贷款。

加拿大皇家银行不允许负摊还，但该贷款人允许变动利率的借款人每月停止偿还本金，并将摊还期延长至30年以上。据一位发言人称，价值约750亿加元的抵押贷款，占RBC总国内住房贷款总额的20%，现在仅支付利息。

“经纪人正在帮助客户找到解决方案，让他们留在自己的家中，”多伦多奥克维尔市的抵押贷款经纪人Celia Schneider说。

贷款限额

在2008年美国房地产市场崩溃后，负摊还抵押贷款声名狼藉，一些州随后对这种做法进行了限制，认为是掠夺性的。

加拿大的贷款并不一定被宣传为带有负摊还的产品。相反，这些产品是包含负摊还的变动利率贷款，以帮助借款人避免在利率大幅上涨时支付更高的月供。多伦多道明银行、蒙特利尔银行和加拿大帝国商业银行允许变动利率的借款人一次性付款来减少债务，或者提高月供，以避免负摊还。

政府提出的指导方针将禁止贷款人在借款人为避免负摊还而提前还款时收取提前还款费，并阻止贷款人对已添加到本金上的未支付利息收取利息。

据一位发言人称，加拿大帝国商业银行不允许这些贷款的本金膨胀到原始金额的105%以上。在那一点上，消费者只能增加付款或减少本金。

银行认为借款人应该能够应对更高的成本，部分原因是政府对他们进行了压力测试，以确保他们有足够的收入来处理当前水平附近的利率。负摊销，或者在RBC的情况下，暂停偿还本金，只是为了给借款人时间来适应更高的利率。

加拿大帝国商业银行和加拿大皇家银行表示，面临这一问题的绝大多数借款人将能够适应更高的付款，并最终偿还他们的贷款，发言人表示。

“银行在帮助”消费者，多伦多都会大学房地产管理教授穆尔塔扎·海德尔说。“如果你对抵押贷款借款人进行调查，我觉得大多数人会选择这种负摊销，而不是每个月多支付500加元的抵押贷款成本。”

对许多这些借款人来说，一个重要问题是当他们的抵押贷款面临续约时会发生什么。那时，摊销通常会恢复到起始状态，要求更高的月供，这将伴随着更紧迫的时间表。由于加拿大的抵押贷款期限通常为五年，根据资本经济学的数据，近20%的抵押贷款（固定和浮动）将在今年到期续约。

允许延长摊销期限的四家银行表示，他们将与借款人合作找到新的付款计划。这些选择可能包括永久延长的摊销期限或更长时间的仅付利息期。政府提议的新规定允许这种延长，即使是永久性的，但要求贷款人保持合理的时间长度，为新协议提供具有竞争力的利率，并确保他们的信用评分不受负面影响。

平衡行为

在鼓励银行确保借款人能够适应更高利率的情况下，放贷方可能被迫更多地承担负担。大金融危机之后制定的资本规则要求随着抵押贷款风险加大，放贷方必须增加资本。

“对违约概率或不支付的评估更高也会增加资本要求，”加拿大主要银行监管机构——加拿大金融监管局在回答有关问题时表示。“因此，他们可能会增加与这些贷款相关的准备金。”

如果更多银行需要增加资本，这可能会在整个系统中产生连锁效应。这实质上会增加银行的经营成本，而这可能会在瑞士信贷集团在欧洲的动荡以及美国Signature Bank和硅谷银行的倒闭等事件发生时上升。

但监管机构和借款人可能会认为加拿大的银行有能力承担这一成本。该国六大银行在本国市场拥有巨额存款和贷款份额，并且利润丰厚——受到监管机构对外国公司竞争的限制。

根据加拿大帝国商业银行投资组合策略师的研究，从2017年到2022年，这些银行的普通股权平均回报几乎是欧洲15家最大银行的三倍。这些利润的代价是政府和监管机构要求银行在经济环境需要时向客户展示灵活性。

只要加拿大的银行愿意并能够这样做，支撑住该国房价的地板可能会保持。

“想要保留他们的房地产并度过这段困难时期的个人是有能力这样做的，”特立德抵押投资公司（Trident Mortgage Investment Corp.）的董事总经理布鲁斯·约瑟夫（Bruce Joseph）说道，该公司是一家总部位于安大略省巴里市的私人放贷机构。“通过银行保持低库存，正在创造一定程度的价格稳定。这确实在支撑市场。”