英国房价的惊人韧性 - 彭博社

如果你希望在这里找到便宜货，你将等待很长时间。（这是切尔西）。

摄影师：MARCO BOTTIGELLI/Moment RF欢迎来到 Money Distilled*。我是约翰·斯特佩克。每个工作日，我都会关注市场和经济上的重大新闻，并解释这一切对你的金钱意味着什么。*

房价今年几乎持平

如果你还没有听过Merryn Talks Money播客的任何售后节目，你可能会想从我们关于爱德华·钱塞勒警告的讨论开始，他警告说我们不会毫发无损地摆脱零利率世界。我试图保持乐观。有人告诉我我可能失败了。

最新的全国房价数据出炉了。显然，房价在11月份再次上涨（按季节调整后上涨了0.2%），现在仅比去年下降了2%。

考虑到发生的一切，这相当令人印象深刻。今年早些时候的广泛经济共识是，从名义上看，它们将下跌10%。

我个人的观点是，从峰值到谷底，它们将在“实际”（通货膨胀后）上下跌约30%（尽管我并不希望所有这些都发生在2023年 —— 根据全国数据，我们目前大约完成了一半，取决于你使用哪种通货膨胀衡量标准）。

考虑到两年前的这个时候，你可以以低于2%的利率获得抵押贷款，有时甚至接近1%，而现在你将支付超过4%，房价的韧性既引人注目又令人惊讶。

那么，到底发生了什么？

就显而易见地影响市场的因素而言，我们对以下情况非常有把握。劳动力市场仍然强劲。我们不知道具体有多强劲，因为现在的数据实话说完全混乱，因为很少有人回答调查。国家统计局正在改进数据，就在我们说话的时候。

但关键是工资普遍在上涨，就业率很高。因此，从这个角度来看，房地产市场几乎没有压力。

利率比两年前高得多。抵押贷款市场已经从去年的国债危机中平静下来，银行正在竞相争取业务。但事实仍然是，现在借款的成本比两年前高得多，这是无法回避的。

最后，房屋交易大幅下降。与2014-2019年相比，根据不同的衡量标准，房屋交易量下降了将近三分之一。

简而言之，房主没有经济压力来出售房屋，但购房成本的大幅增加导致实际成交的房屋数量暴跌。

新冠疫情对统计数据造成严重破坏

混合中还有其他因素，尽管它们更多是轶闻。统计数据一般来说——不仅仅是在就业方面——由于首先是 Covid，然后是通货膨胀造成的混乱，更难以依赖。

长期数据集的可比性在很大程度上取决于背景条件在一段时间内是否大致相似。这就是季节调整的意义所在；当然，12月的房屋销售比3月要安静一些。你想知道的是：按照12月的标准来说，这是一个好月还是一个坏月？

但是当正常的业务流程被中断，然后又匆忙重新启动时会发生什么？而当英国国债市场的危机导致抵押贷款市场在一夜之间陷入停滞时又会发生什么？

Covid也扭曲了地理上的需求。人们进行了“争夺空间”，离开了城市，因为雇主已经向他们保证在家工作现在是一种永久的状态。

现在情况已经发生了逆转。并不一定是那些搬到乡下的人现在急于再次搬回城市。这只是关于流动——我怀疑较短的通勤距离永远不会像疫情前那样受到同样的青睐，但它绝对比“办公室的消亡”派系所希望的更重要。

还要注意，尽管人们对近年来租金上涨的速度感到震惊，这在一定程度上是因为在 Covid 期间，城市中心的租金——特别是伦敦——暴跌。因此，尽管上涨的租金现在是由抵押贷款成本上涨驱动的，但在利率上涨之前，许多反弹是因为人们重新搬回城市。

另一个因素——我无法用硬数据支持，但我怀疑从“经验数据”中发现的——是许多沮丧的首次购房者正在“换房并支付更多”。你想要一个额外的卧室。但你无法获得足够大的抵押贷款来支付卖方要求的价格。所以你降低了期望，寻找一个更小的房子。

三年前可以买到一个三卧室房子的月供，现在却用来买一个两卧室的联排别墅，但你忍受了，因为你在同样的地方租房也得付同样的钱。因此，总体上，你会发现市场在某个价格水平以上已经死气沉沉，但在这个价格水平以下却相当竞争。

因此，总的来说，虽然“就业率高，销售疲软”的故事本身已经足够解释我们所看到的情况，但我认为也有充分的理由对统计数据持保留态度。我并不是说它们是错误的。但从它们那里得出关于你自己情况的结论可能比在更“正常”的时候更困难。

对你的影响

我要再次重申：你不应该基于宏观环境来决定买房或卖房。

也许明年我们会陷入衰退，失业率会飙升，一切都会一落千丈。也许经济会好于预期，工资上涨会提高购房能力，我们会得到一个美好、平静、健康的调整。

或者也许一届急于寻求连任的政府会放松抵押贷款标准，以至于我们会迎来一个全面的繁荣（很可能为下一届政府处理真正的崩溃做好准备）。

重点是：我们无法确定。因此，根据对你和你个人情况最有利的方式行事。

如果你要购买房屋，要了解当地市场的趋势。如今，你可以在几分钟内找出你想要的房屋之前的售价，周围房屋的售价 — 这很容易做到，所以一定要做好。

要意识到现在是买家市场。至少房地产经纪人希望完成交易。这并不意味着你的卖方会让步，但只要你表现得有礼貌和公平（不要在半夜压低价格），那么提出低于要价的要求是完全合理的。

在提出要约之前，确保你的抵押贷款文件齐全，这样所有相关人员都知道你是认真的。搬家非常紧张，平均而言，人们对自己的房产（甚至是他们不居住的房产）投入的情感比其他任何资产都要多（我相信你珍视你的每一股乐购股票，但当它们的价格下跌时，你不会感到冒犯）。

因此，尽可能保持沟通畅通，特别是如果你在一个链条中，特别是当律师正在追踪所有文件和搜索时，有时情况会有些安静。

确保这是你愿意在中期内居住的地方（房地产交易成本 — 无论是金融成本还是情感成本 — 都很高，所以你不想一生中累积太多这样的成本）。为律师、家庭保险和抵押贷款四处比价 — 不要让任何人告诉你必须使用这个或那个“内部”顾问。

而且，务必要理解永久产权和租赁产权之间的区别。

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我今早读了什么

• 在为生活中那个特别的人挑选礼物吗？这里有来自彭博社的96个豪华礼物建议。对于英国读者，抱歉——价格是以美元标示的，所以当你盯着玛莎拉蒂当作填充物时，请记住这一点。
• 想在实验室里享受圣诞午餐吗？如果霍华德的最新文章是真的话，这或许会发生。
• 欧洲的冷门地区正在受到聪明的资金青睐，拉切尔·桑德森报道（尽管我担心格拉斯哥仍然安全，不会被度假屋的人潮所侵袭）。
• 随着金融监管的加强，对冲基金将陷入麻烦，马库斯说。
• 如果你在新加坡度过一个空闲周末，这是你应该做的事情，布兰登·普雷瑟说。

新加坡一栋建筑物的屋顶花园。摄影师：Ore Huiying/Bloomberg### 午市行情

观察更广泛的市场 — 富时100指数上涨约0.6%，报7500点。黄金上涨约0.1%，每盎司略低于2040美元，布伦特原油上涨约0.2%，报每桶81.00美元。英镑兑美元汇率约0.1%上涨，报1.264美元。

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每日名言

“我认为它会比人们想象的更深远和持久。”

阿利斯泰尔·达令

2008年金融危机期间的英国财政大臣

达令于昨日去世，享年70岁，他在2008年8月，在雷曼兄弟公司倒闭前，接受了《卫报》的Decca Aitkenhead的一次异常坦率和有远见的采访。当时他备受诋毁，但事实证明，他是完全正确的。### 给… 英国流浪儿童的数字

• 138,930 根据英国“平衡、住房和社区部”数据，这是英格兰临时住所居住的儿童的纪录数字。

在你离开之前…

我们生活在一个政治和政治干预比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更加重要的世界。因此，请务必阅读我的同事Allegra Stratton的每日简报，《The Readout》，以保持最新。

下周需要关注的主要故事包括：

• 随着我们获得最新的美国非农就业报告，美国劳动力市场的健康状况将成为关注重点。
• 在企业新闻方面，报告的公司包括投资平台和专业贷款人Paragon Banking Group。

不要错过*《In The City podcast》**。每周，彭博社的弗朗辛·拉夸和大卫·梅里特将揭秘伦敦金融城的幕后故事。*

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