旧金山机构为Transbay项目上的经济适用房出售市政债券 - 彭博社
Maxwell Adler, Tanaz Meghjani
人们坐在阿拉莫广场，俯瞰旧金山的天际线。
摄影师：David Paul Morris/Bloomberg旧金山的一个重建机构本周在市政债券市场借款6,000万美元，以帮助资助这座全国房租最高、人口外流严重的城市的经济适用房建设。
社区投资和基础设施办公室是由旧金山市和旧金山县管理的机构，将发行2,450万美元的应税债券和3,570万美元的免税债券，以启动Transbay计划的另一个阶段，这是一个大约有二十年历史的旨在改造“未开发”的社区的交通和住房项目。
销售收入将用于在旧金山南市场社区建设500多个经济适用房单位和一个新公园，该地区现在拥有市中心摩天大楼、豪华酒店和Salesforce Inc.、LinkedIn和BlackRock Inc的办公室。
这些债券将于周三通过协商销售，并由Stifel Financial Corp.承销。预计Assured Guaranty将担保债务的某些本金和利息支付。受保债券由S&P全球评级评定为AA，而基础信用为A级。这些债券由Salesforce Transit Center周围地区征收的特别税款支持。
销售活动发生在旧金山继续努力将未充分利用的商业区域转变为繁华的多功能社区的努力之中。这个湾区城市正在应对经济适用房危机和办公室外流问题，这些问题在技术行业的招聘放缓以及疫情期间远程办公方式的广泛转变加剧了这一问题。
疫情爆发前，旧金山处于良好的财政状况，但此后，该市经历了可观的收入损失，部分原因是商业办公空间空置率上升以及市中心人流量下降。
“这是一个非常大型和成熟的项目区域，它可以承受很大的压力，仍然能够产生收入来偿还债务，”Allspring Global Investments的高级投资组合经理特里·古德（Terry Goode）表示。他表示，由于绝对收益率的上升使问题更具吸引力，他预计这笔交易将受到投资者的热烈欢迎。
| 了解更多关于旧金山经济和住房问题的信息 |
|---|
| 旧金山街道空无一人，而附近的圣何塞却蓬勃发展 |
| 减税要求加剧了旧金山的房地产困境 |
| 旧金山迟缓的复苏使AAA评级面临风险 |
旧金山市全面规划代理主任约书亚·斯维茨基（Joshua Switzky）表示，当采纳了Transbay计划的计划时，“项目区域在很大程度上是未开发的。它在市中心附近是一种低强度商业区，周围只有很少的住宅单位。”
旧金山的住房短缺是全国最严重的之一。根据州政府强制评估，该市需要在2023年至2030年之间建造大约82,000个新单位，以满足预计人口的住房需求。这将需要每年建造超过10,000个单位 - 几乎是该市目前的速度的三倍。
根据债券文件，重建机构预计到2030年在Transbay项目区融资总额为4.95亿美元的经济适用房单位。
Transbay计划最近遇到了一些挫折。2019年，Salesforce Transit Center终端在开放一个月后暂时关闭，因为工作人员发现两根结构钢梁上有裂缝。而在三月份，计划在旧金山和东湾之间建造第二条铁路过境线的计划被缩减，因为该市表示不会像最初计划的那样产生大量乘客。
Salesforce在一份一月份的监管文件中宣布，它正在转租位于距其同名交通中心大约一个街区远的一座30层办公大楼的最后104,000平方英尺的办公空间，这加剧了困扰旧金山市中心的空置问题。
“目前，交通中心被低估了，”斯威茨基说。“我认为没有人认为这个车站在未来一百年内不会被充分利用，但现在我们正处于一个低迷时刻。”