加拿大房地产：多伦多公寓投资者亏损，对租户不利的信号 - 彭博社

多伦多一座正在建设中的公寓大楼。

摄影师：Cole Burston/Bloomberg2022年为购买多伦多新公寓而贷款的大多数投资者每个月都在亏钱，这种情况可能会阻止未来在已经是北美最紧张租赁市场之一的地方继续建设。

根据加拿大帝国商业银行和研究公司Urbanation Inc.周一发布的一份报告，去年在大多伦多地区用抵押贷款购买新公寓单位的投资者中，首次有超过一半无法在开始出租时支付成本。这是因为大多数情况下，包括抵押贷款、公寓费用和税款在内的每月支出超过了租金，迫使这些投资者每个月自掏腰包支付余额，报告发现。

这种变化可能对加拿大最大城市产生深远影响，多年来该市一直依赖公寓单位来满足对租赁住房的激增需求。随着需求预计将继续增长 —— 加拿大的移民率是发达国家中最快的 —— 许多小投资者多年前愿意在第一铲地之前就为预售单位支付定金。他们的想法是，租金最终会超过成本，从而在他们必须支付大部分价格之前。但对于去年完成购买的人来说，经济状况已经发生了变化。

大多数公寓投资者现在都在亏钱

多伦多的租金跟不上抵押贷款成本和其他费用

来源：Urbanation，Teranet，CIBC

尽管加拿大去年的租金上涨了创纪录的数量，但随着加拿大央行将其基准利率从0.25%提高到4.5%以应对激增的通货膨胀，利率上涨得更快。报告显示，52%的杠杆投资者在新的多伦多租赁公寓上面临着每月现金流为负的困境。

平均而言，这些投资者每月面临C$223（$164）的损失，报告显示，其中11%的群体每月损失C$1,000或更多。CIBC副首席经济学家本杰明·塔尔（Benjamin Tal）和Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）警告说，这种动态可能在未来几年变得更糟，因为在市场达到顶峰之前购买预售单位的投资者被迫以当今更高的利率结算。

塔尔和希尔德布兰德认为，投资者持有多久将取决于利率前景，但也取决于公寓价格。只要资产价值在增值，投资者可能愿意承受每月亏损，至少一段时间。但从长远来看，这种压力可能会削弱投资者购买未来公寓项目的热情。除非传统公寓建筑的建设加快填补空缺，否则这可能会限制新建筑，并给多伦多的租赁市场带来进一步压力。

希尔德布兰德和塔尔写道：“如果投资者不购买，开发商就不会建造。”“更重要的问题是，投资者可能不再能够或愿意像过去那样购买公寓预售。”