英国房价：我们已经触底了吗？还是只是暂时的？- 彭博社

在郊区。

摄影师：Jason Alden/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的财富意味着什么。*

英国房价 — 已经触底了吗？

全新的Merryn Talks Money播客已经发布！Merryn与高盛的Sharon Bell讨论了当下热门话题 — 通货膨胀 — 以及为什么在利率上升的情况下，过度昂贵的股票很难保持高价值。那么你如何保护你的财富？哪些行业在这种环境中处于最有利的位置？

前英国央行利率决策委员会成员、现任预算责任办公室的教授David Miles的一次演讲消息引起了我的注意。

你可能还记得，Miles与Victoria Monro合著的一篇有影响力的2019年英国央行论文发现，相对于收入，英国房价的上涨大部分，如果不是全部，都是由利率下降推动的。

去年底我曾与他进行过简短的电子邮件交流，你可以在这里了解更多，但可以说自那时以来利率已大幅上升 — 实际上还在继续上升。事实上，“实际”英国国债收益率现在远远高于一点，这将意味着 — 至少按照该论文的方法论 — 在通货膨胀之后房价将大幅下跌。

在伦敦经济统计卓越中心会议上的最新演讲中，他再次辩称“房价大幅上涨的不寻常时代可能即将结束。”

迈尔斯仍然将利率归咎于上涨的主要原因。但他也指出，远程办公的增加将产生影响，因为它会将“可通勤”距离有效地推远到之前的更远处。人口增长放缓也会有所帮助（假设确实放缓）。

因此，我们不仅面临着飙升的利率，还有其他因素参与其中，这些因素应该会在未来一段时间内降低市场热度。

目前尚不清楚接下来会发生什么。根据Nationwide的数据，我们看到名义房价出现了小幅下跌 — 从峰值下降约3%，考虑到最近的通胀率超过了10%，这意味着实际跌幅达到两位数。

与此同时，根据您查看的指数不同，房价下跌似乎已经放缓或停滞。预计通胀率将在未来几个月内下降。彭博社对经济学家进行的调查显示，4月份的年度CPI率预计将在下周公布数据时达到8.1%。即使超过这个数字，也仍将远低于3月份的10.1%。

这种情况不仅发生在英国。资本经济学的维基·雷德伍德在本周早些时候的一篇研究报告中指出，包括加拿大和澳大利亚在内的全球多个国家的房价似乎正在回升或至少趋于稳定，其中加拿大已经经历了显著的下跌 — 例如，加拿大的峰值至谷底下跌了16%。

红木列出了几个可能有利于房地产价格的因素。强劲的劳动力市场和不断上涨的工资已经使借款人免受与以往房价崩盘相比上升的抵押贷款利率的影响。澳大利亚和加拿大等地净移民的回升“可能也在推动住房需求”。

那么，我们是否已经看到了英国“真实”房价的底部呢？

较高利率是一个主要障碍

永远不要说永远。然而，在我们为任何一方宣布这一点之前，还有一些其他因素需要考虑。

不管你喜欢与否，利率仍然是那些认为房地产市场应该随时迎来全面反弹的人面临的最大障碍。正如红木所指出的，尽管工资上涨，但购房能力仍处于接近历史低点。

“我们认为，在英国，例如，如果抵押贷款利率上升到5%，并一直维持在那个水平直到明年年底，房价将需要下跌20%”，而资本经济学目前的预测为8%。现在，我会说这是一个大胆的情景，没有人会认为这是一个中心案例 — 利率必须比市场目前预期的高很多很长时间 — 但这并不是荒谬的。

值得注意的是，虽然我们在2023年第一季度看到信贷条件相对去年第四季度有所放松，但各国的贷款人预计未来几个月信贷可用性将收缩。

简单来说，当利率在去年第四季度飙升时，市场受到了严重惊吓（这里情况更糟，但在大多数国家都有明显的增长）。在第一季度，随着利率略微放缓，市场得到了一些喘息。但现在这种情况正在停止，利率肯定不会在不久的将来回落到18个月前的水平。

另一个因素是，随着买家和卖家之间的僵局持续，未售房屋的供应将逐渐增加。 Pantheon Macroeconomics 的 Gabriella Dickens 指出，最近的皇家特许测量师协会（RICS）月度报告显示，尽管房地产经纪人对房价的看法稍微乐观一些，但他们名下待售房屋的平均数量达到了11个月来的最高水平，而购房询盘却在下降。

因此，Pantheon 仍然坚持其对房价下跌8%的预测。至于我在彭博经济学部门的同事 Niraj Shah 和 Jamie Rush，他们仍然坚持房价将下跌10%，“并且价格将在2023年晚些时候重新开始更陡峭的下跌。”

银行在贷款方面更具创意，延长贷款期限并推出新产品。然而，尽管如此，Shah 和 Rush 表示“更昂贵的抵押贷款成本将继续是房价的重大阻力，因为家庭最终的购买力会减少。”

在我看来，这些观点仍然是合理的。至于对于个体来说实际意味着什么？如果你是为了居住而购买房屋，我真的不会花太多时间担心房价的走势。

只要你尽可能确信自己愿意在家中长时间居住，并且不会为支付抵押贷款而苦恼，那么房屋最终就是“得失参半”一生。

如果你的房屋价值下跌，可能会让你烦恼，但请记住，你购买的下一套房屋价格也会下跌。（价格上涨也是一样的 — 直到你意识到下一套房屋现在比之前更加超出你的承受范围）。

所以不要试图“玩弄”房地产市场。这是浪费时间。但同样，如果价格在过去几个月似乎趋于平稳后再次开始下跌，也不要感到惊讶。

一个快速提醒：****Merryn和我将在《今日市场》博客上举行“问答环节”，时间是5月24日下午1点，正好在英国公布下一轮通胀数据几小时后。如果你有任何问题想问我们，请发送至[email protected]*。*

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我今天阅读和收听的内容

• **“法国人如此迷人。”**私募股权集团Terra Firma主席Guy Hands与Francine和Dave坐下来，列举了英国脱欧后的种种缺陷。不用说，我觉得他在某种程度上证明了我对英国仇恨有些夸大的观点，这对那些稍微不那么悲观的人可能意味着机会。另外，我承认我可能有点偏见（姓氏中的线索），但如果波兰最终比英国更富有（这当然是算术上不可避免的，如果你的尖端经济分析归结为将其当前更高的增长率无限延伸到未来），也许这只是对波兰的好，而不是对英国的坏？
• 拆分衍生品清算以吸引更多业务到欧盟的名义将是一个重大错误，马库斯·阿什沃思警告说。
• **让每个星期一都成为银行假日！**运动从这里开始 — 霍华德·蔡-伊恩为四天工作周提出论点。
• **博柏利如何成为英国的路威酩轩：**安德里亚·费尔斯特德认为，奢侈品牌的股东们应该对其转型给予怀疑的利益。

英国的路威酩轩？摄影师：霍利·亚当斯/彭博社### 轮到你了…对日本的怀疑笔记

本周早些时候，我写了关于日本Topix指数突破了1,800点的“铁棺材盖”，并创下新高。我非常惊喜地收到了第一个使用这个短语的人，前日本策略师乔纳森·阿卢姆的电子邮件。乔纳森明智地加入了一些谨慎的话语，我认为我应该全文与您分享。

亲爱的约翰，

很高兴 — 也有点惊讶 — 在您最近的文章“日本股市终于摆脱棺材盖”中看到了我的名字。一个小小的更正 — 铁棺材盖（至少在我看来）不是Topix的1,800水平，而是1,800-2,000范围。我甚至不确定我从哪里得到这个短语 — 老策略师并不总是记得。

有趣的问题是，为什么Topix终于在无数次失败的尝试和多年的努力之后， muster了力量来揭开盖子。我对公司治理改革持怀疑态度 - 十年前我就写过这个问题 - 最终产生了所需的戏剧性影响，我甚至更怀疑巴菲特先生是否应该得到赞扬。

最明显的解释是一个相当令人沮丧的解释，你的文章没有考虑到。日本市场可能已经摆脱了棺材盖，但它并没有摆脱另一个历史性约束 - 对日元兑美元汇率的幼稚痴迷以及与之相反的相关性。

几乎在Topix碰到1800-2000的头之后的这么长时间里，日元兑美元汇率一直在100和120之间波动（它确实曾短暂地跌破100，但那只是在重大地震之后）。

现在看到汇率在130左右，几乎和Topix达到2150一样令人惊讶。从某种意义上说，日元的激进 - 至少对我来说是意外的 - 贬值，迫使Topix面对其两个旧的陈规。它要么必须揭开盖子，要么停止对货币贬值做出积极回应。它选择了放弃前者。

就我个人而言，我希望它两者都放弃。

祝一切顺利，

Jonathan Allum

午间市场

在撰写本文时，富时100指数上涨约0.4%，约为7,775点。黄金上涨约0.3%，至每盎司1,960美元，而原油（以布伦特原油计）上涨超过1%，至每桶76.80美元。英镑对美元略有上涨，上涨约0.2%，至1.243美元。

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每日引言

“讨好每个人很难。也许你需要深色窗帘。”

迈克尔·亨德森

加拿大企业家，迪拜地面月球殖民地的潜在建造者

这位先生正在考虑实际上把月亮放在一根棍子上，但担心由于对光污染的担忧可能会出现规划问题。现在我并不一定说这是一个顶级指标 - 我只是会指向摩天大楼指数。我想知道尼克·坎迪是否听说过这个房地产项目？### 给…维也纳定个数字

• 12.2%奥地利首都房价在截至5月的一年内出现的平均下降百分比。这是由彭博跟踪的九个欧洲主要城市中价值下跌最严重的。

在你离开之前…

我们生活在一个政治和政治干预比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更加重要的世界。因此，请务必阅读我的同事阿莱格拉·斯特拉顿的每日新闻简报，概览，以保持最新。

以下是下周需要关注的一些主要新闻：

• 英国经济前景繁忙，最新的英国通胀数据，零售销售，以及制造业和服务业活动调查将出炉。还有最新的房屋售价询价数据。
• 在企业新闻方面，我们将看到公用事业集团SSE的全年业绩，以及自存储ReitBig Yellow等公司的数据。

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