葡萄牙和其他欧盟国家的黄金签证计划用于吸引投资者风险 - 彭博社

格兰多拉。

摄影师：路易斯·菲利普·卡塔里诺，彭博商业周刊在里斯本以南一个半小时车程的格兰多拉小镇，一个阳光明媚的周二早晨，桑迪·陈从Uber车里走出来，准备好了当天安排的五处房屋看房行程。当陈走在这个拥有1.4万人口的安静街道上时，狗在叫，年长的居民被噪音惊醒，走出家门查看这位访客。“如果我在这里买房，我可能会是镇上唯一的中国人，”她说。

陈是一位来自中国北方天津的退休人员，她正赶着在葡萄牙关闭向愿意在该国投资的外国人提供居留权和公民身份路径的计划之前找到一处房产。2021年，葡萄牙收紧了对愿意投资35万欧元（383,000美元）的人的11年“黄金签证”计划的限制—简单地购买一套住房也算，而且每年至少在该国逗留七天。

然后，两个月前，随着对房价飙升的不满情绪日益增长，葡萄牙政府表示，一旦议会讨论通过修订立法，该计划将被终止—可能在接下来的几周内。但如果陈在立法者投票前签订合同并提交申请，她仍然可能获得签证，允许她在欧盟自由居住和旅行。

格兰多拉的历史中心。摄影师：路易斯·菲利普·卡塔里诺为彭博商业周刊拍摄在2008年全球金融危机之后，葡萄牙和至少其他10个欧洲国家寻求通过出售居留权项目来填补预算赤字。由于欧盟没有统一的规定，资格要求差异巨大：在拉脱维亚，最低投资额为5万欧元；在荷兰，为120万欧元。作为交换，投资者通常可以在该国居住和工作三到五年，然后可以申请公民身份。

欧盟长期以来一直向各国政府施压，要求终止黄金签证计划，理由是这些计划是反民主的，可能成为脏钱进入该地区的手段。“欧洲价值观不可出售，”欧盟司法和消费者事务专员迪迪埃·兰德斯去年表示。如今，随着大多数欧洲国家重新稳定财务状况并面临国内对这一想法日益增加的反对，一些申请者热门地点变得不那么受欢迎。爱尔兰于2月15日关闭其计划。希腊表示将在包括雅典在内的几个关键地点将投资门槛提高到50万欧元。随着葡萄牙和爱尔兰计划逐渐收尾，移民顾问表示希腊和西班牙的兴趣激增。

欧洲范围内的统计数据很难获得，但现有证据表明，利用这些计划的人中绝大多数来自中国。在爱尔兰，以至少拥有200万欧元个人财富的买家为条件，授予居留权，自2012年以来，中国公民占1727份申请的90%以上。在希腊，他们在过去十年的12818个黄金签证中占近60%。在葡萄牙，自2012年以来获得的11758份许可证中，这一数字几乎占一半。在俄罗斯入侵乌克兰之前，许多俄罗斯人申请了签证，近年来寻求签证的美国人数量激增。 寻求签证的美国人数量近年来激增。

Grândola摄影师：Luís Filipe Catarino for Bloomberg Businessweek这些计划确实为欧洲房地产市场带来了资金——根据欧洲议会的数据，2016年至2019年每年约有35亿欧元。在葡萄牙，2015年对法律的修订旨在通过为购买需要翻新的房屋的申请人降低投资门槛三分之一来促进住房存量的改善。这也是为什么陈在葡萄牙安排的五次看房中，有四处房产超过30年的重要原因。

在里斯本，这些政策与取消租金控制以及吸引游客的强有力运动相结合，已经带来了转变。Cais do Sodré，曾经是一个狭窄街道上布满妓院的肮脏海滨区，现在充斥着时尚酒店、短期租赁、美食餐厅和奢侈精品店。沿着主干道，一个有133年历史的鱼菜市场已经改建成一个每年吸引约400万游客的美食广场。

但一个人的复兴对另一个人来说就是新兴，房价的上涨导致富裕的黄金签证持有者已经让居民望而却步。根据房地产网站Idealista的数据，里斯本的住宅物业平均价格自2015年以来翻了三倍。根据政府数据显示，雅典的平均房价在过去五年中上涨了48%。都柏林的房价自2012年以来上涨了130%，政府表示。

房价上涨引发了抗议活动，游行者除了反对新兴化、Airbnb式租赁和缺乏可负担住房外，还表达了他们对黄金签证计划的不满。在里斯本，数百人在4月1日走上街头，向警察投掷石块和瓶子。在雅典，自2019年以来反对新兴化和房地产投机的示威活动已经成为城市景观的一部分，当时一个被视为对外国投资者有利的政府上台。

即使在授予相对较少此类签证的国家，也出现了反弹。西班牙，可以通过50万欧元和10年居留权获得公民身份，2022年仅发放了136个黄金签证。然而，对于他们对房地产市场的影响，这种抱怨并不罕见。西班牙政党Más País的领袖Íñigo Errejón在二月份告诉新闻媒体Cadena SER，“一些绅士很容易就能来请求居留许可并用50万欧元买房，这看起来几乎像殖民地。”

葡萄牙的阿连特茹地区，格兰多拉所在地。摄影师：Tinker Street/Gallerystock然而市场数据显示，黄金签证对房地产价值几乎没有影响。在爱尔兰，每年只发放几百个签证，在2022年看到了6万次住宅交易。都柏林三一学院的经济学教授罗南·莱昂斯表示：“这个计划几乎没有影响。”根据房地产经纪公司的数据，通过葡萄牙计划购买的房产大约占该国每年30万笔房地产交易的0.3%。“这不足以影响任何事情，”该公司葡萄牙办公室的管理合伙人艾尔斯·内托表示。

与这些计划合作的人表示，任何反弹都将是暂时的。全球各国长期以来一直看到吸引技术娴熟、富有的移民愿意资助新企业的好处，公民投资服务公司Apex Capital Partners的创始人努里·卡茨表示。“这不太可能改变，”他说。“虽然它们可能会被改革，但不会被终止。”

在格兰多拉度过一天后，陈已经将选择缩小到两个地方。一个是一座绿色和白色单层房屋，周围点缀着橘子树；另一个是一座废弃的四卧室住宅，带有两英亩的花园，至少已经空置了半个世纪。如果葡萄牙将黄金签证的最后一轮投资者延长宽限期，她很可能会选择其中之一。如果她错过了那个时机，她对最终在某个地方获得签证持乐观态度。“当下一次金融危机来临，他们再次搞乱公共财政时，”她说，“他们将重新开放黄金签证计划，让我们投资。”