葡萄牙考虑终止“黄金签证”，美国投资者陷入困境-彭博社

里斯本，葡萄牙的天际线。

摄影师：Goncalo Fonseca/Bloomberg美国葡萄酒生产商 Laely Heron 多年来一直在葡萄牙寻找投资房产，以获得黄金签证并在欧洲自由旅行，在那里她拥有其他企业。

现年58岁的Heron将资金转移到葡萄牙，找到了当地合作伙伴，甚至聘请了律师处理快速居留计划的文件工作。今年早些时候，Heron表示她找到了合适的房产，准备回到美国继续交易。

“我喜欢葡萄牙。美食很棒，葡萄酒很棒，人们也很酷，”在一次采访中，曾在六个国家生活过并在加利福尼亚和法国南部拥有酒庄的Heron说道。“黄金签证是双赢的局面，因为我可以在欧洲自由旅行，同时也可以为葡萄牙社会做出贡献。”

但是Heron多年来期待的计划可能很快就会瓦解。

Laely Heron来源：Laely Heron总理安东尼奥·科斯塔本月表示，黄金签证计划，为投资至少35万欧元（363,000美元）的外国人提供公民身份，“不再合理”。他的政府随后对该计划进行了审查。

该倡议是十年前构想的，作为政府努力修复葡萄牙公共财政的一部分，此前葡萄牙在2011年从欧盟获得了一笔紧急援助。自那时以来，根据葡萄牙移民和边境管理局的数据，该国筹集了66亿欧元，其中大部分来自中国投资者。

尽管多年来中国人仍然是葡萄牙最大的黄金签证投资者，但今年美国人有望首次超过他们。

“如果他们改变这一点，这只是一个耳光，”Heron说道，她补充说如果葡萄牙取消该计划，她可以在其他地方投资。“我只是一个人，但我也知道其他想要做点什么的人，他们对葡萄牙有社区意识。取消这个计划真是太可惜了。”

葡萄牙的黄金签证投资者

美国人有望今年首次超过中国人

来源：葡萄牙边境局网站

注：2022年的数据截至九月

根据该国统计局的数据，葡萄牙的房价在第二季度较去年同期上涨了13.2%，这是至少12年来的最大年度涨幅。根据Confidencial Imobiliario编制的数据，在里斯本，美国人是2022年上半年除法国人外第二大外国购房者。

近年来，美国人纷纷涌向葡萄牙，利用美元升值购买在生活成本较低的国家的房产。根据葡萄牙移民局的数据，今年前九个月共有162名美国公民获得了黄金签证，而中国公民获得了160张居留许可。

“许多投资者现在处于尴尬的境地，”里斯本房地产开发商Overseas首席执行官Pedro Vicente说道，该公司在多个项目中投资了超过1.3亿欧元。“这显然会对房地产销售产生影响。”

其他开发商表示，自从总理突然提出终止该项目的可能性以来，他们的电话一直响个不停。

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“我们收到了50多个电话询问发生了什么，以及他们是否仍然可以参与该项目，”葡萄牙最大的开发商之一Vanguard Properties的负责人Jose Cardoso Botelho说道。“不幸的是，我们不知道该告诉我们的客户什么，因为我们措手不及，也没有可靠的信息。”

美国企业家Joan Brothers是那些不知道该如何处理资金的美国人之一。

“这是一个令人困惑的信息，”纽约人Brothers说道，她正在考虑葡萄牙作为欧洲房地产投资的可能选择之一。她表示，葡萄牙的不确定性可能会吸引她关注其他市场。“我真的很想弄清楚这一点，因为也许这会使雅典更具吸引力。”

在欧洲，西班牙、希腊和意大利提供类似的投资居留计划。

一些葡萄牙本地政客批评黄金签证计划没有做足够的工作来改善生活水平并推高房地产价格。根据葡萄牙移民局的数据，自该计划开始实施以来，将资金转移或在葡萄牙创造就业机会的外国人有资格申请，但自外国买家自十年前该计划启动以来，已获得92%的黄金签证。

欧盟官员还表示担心该计划可能成为洗钱和腐败的潜在来源。

Heron说她买了一张机票，计划在月底回葡萄牙，希望政府能保持黄金签证长到足够她完成投资并注册。

“我正在寻找一个特定的领域在葡萄牙投资，”在怀俄明州杰克逊霍尔（Jackson Hole）居住并大部分时间在世界各地旅行、制作和推广以她名字命名的葡萄酒的Heron说。

她的计划是振兴里斯本一个主要由葡萄牙人居住的城区。“我想做一些有创意并有助于社区的事情。”

自新冠疫情爆发以来，美国商业地产市场一直处于动荡之中。但纽约社区银行和日本的青空银行有限公司提醒人们，一些放贷方才刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备资金，导致其股价周三创下38%的纪录下跌，随后的影响使其股价周四跌至23年低点。这种抛售蔓延到欧洲和亚洲，东京的青空银行在警告美国商业地产损失后下跌超过20%，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金提高了四倍。

这一关注反映了商业地产价值持续下滑以及难以预测哪些贷款可能会崩溃。背景是疫情导致的远程办公模式转变和利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于放贷人来说，这意味着更多违约的可能性，因为一些房东难以偿还贷款或干脆放弃建筑物。

“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级别，此前发生的事情发生在周三。

观察：在纽约社区银行的盈利不佳之后，投资者没有区分地区性放贷人，出于对商业地产风险的担忧，抛售了整个行业的股票，据彭博社的莎莉·贝克韦尔和彭博智库的赫尔曼·陈报道。

银行面临着大约5600亿美元的商业地产到期贷款，根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，这将占到该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款人更容易受到行业影响，他们比大型同行更容易受到打击，因为他们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护他们。

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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。

办公室领跌美国商业地产价值

大多数物业类型的价格都下跌了

来源：Green Street

*数据显示商业地产价值在截至12月的12个月内的变化

根据摩根大通银行4月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种敞口引起了监管机构的额外关注，监管机构已经在去年地区银行动荡之后保持高度警惕。

“商业地产与地区银行之间的联系在2024年是一个尾部风险，如果出现任何裂痕，可能出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯地方的首席投资官贾斯汀·奥努艾克维斯说。

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尽管自大流行病爆发以来近四年来房地产问题，特别是办公室的问题已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量急剧下降，因为买卖双方对建筑物价值有多少存在不确定性。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题 —— 以及美联储降息的可能性 —— 预计将会 引发更多交易，从而明确房地产价值已经下降了多少。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公楼艾恩中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的购买价格低约45%。

“银行 —— 社区银行、地区银行 —— 实际上一直很慢地将事物标记为市场价值，因为他们不必这样做，他们一直持有到期日，”博德温说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”

多家庭贷款

到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行公司指出，它在2023年的商业房地产中 零净核销。

但加剧了围绕较小的贷款人的紧张情绪的是，糟糕的房地产贷款可能何时何地发生的不可预测性，只需少数违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与一座合作公寓大楼和一处办公楼有关。

虽然办公楼是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产敞口来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。这些贷款中近一半由租金管制建筑支持，使其容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东提高租金的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的由租金管制建筑支持的贷款时打了39%的折扣。根据Trepp基于建筑物建造时间的分析，纽约市大约4.9%的租金稳定建筑的证券化贷款逾期，是其他公寓建筑的三倍。

‘保守的贷款人’

纽约社区银行去年收购了Signature Bank的一部分，周三表示其8.3%的公寓贷款被视为受批评，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于受租金稳定多户房产担保的贷款在NYCB的商业地产贷款簿中所占比例较高，与同行相比，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临减少对商业房地产敞口的压力。尽管过去一年由于不确定性而有些银行推迟了大额贷款的出售，但随着市场的升温，预计它们现在将更多地推出债务。

加拿大帝国商业银行最近开始推出对陷入困境的美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域信贷损失准备金增加而受到拖累。

“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比微不足道，” Aviram说道。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”