奢华公寓的兴起推动了奥斯汀，德克萨斯州的廉租房屋外迁 - 彭博社

奥斯汀的天际线。

摄影师：马修·约翰逊，摄于Bloomberg Markets

艾米莉·杨打开了三卧室顶层公寓的百叶窗。“太棒了，”她走过葡萄酒冰箱和干湿酒吧。“看看那壁炉。”杨身上挎着一只马克·雅可布的手提包，正在参观奥斯汀最豪华的公寓楼之一。

在 汉诺威共和广场，有一个“黑胶室”配备了DJ级转盘；一个电影院；一个狗洗澡水疗中心；以及一个位于第44层的屋顶游泳池。在那里，你可以凝视日落——以及旁边的摩天大楼。几乎完工，它将拔地而起66层，将拥有一个可以与汉诺威相媲美的游泳池。实际上，那并不完全正确——是“游泳池”，复数形式。将会有三个。

杨在汉诺威共和广场。摄影师：马修·约翰逊，摄于Bloomberg Markets奥斯汀正在经历前所未有的公寓繁荣。2021年，包括德克萨斯州首府在内的该地区发放了近26,000个多户住宅许可证，约为每1,000名居民提供了11个单位。根据租赁营销公司Apartment List的数据，这比1996年拉斯维加斯批准的新公寓数量略高，是美国大城市地区自1996年以来的最高水平。根据美国人口普查数据的分析，按照同样的标准，奥斯汀在过去10年中的9年中超过了美国最大的50个都会区。

许多，如果不是大多数，这些公寓被归类为豪华公寓，具体取决于您如何定义豪华。（一些开发项目可能会使用一些房地产炫耀手法。）像汉诺威这样的建筑物已经成为德克萨斯州、美国乃至全球激烈、常常激烈辩论的焦点。这是关于如何最好地庇护这一代人和下一代人，特别是在最受追捧和 昂贵的城市。

学者、开发商和20多岁和30多岁的人——特别是那些在社交媒体上最活跃的人——已经达成了一种不同寻常的共识。他们的解决方案，得到了大量学术研究的支持，简单而优雅：放宽诸如分区等规定，建造更多各种类型的住房——廉价的、适中的和豪华的。

这一运动的简称已经成为“建设，建设，建设”或“是的，在我家后院”—简称为Yimby。这是对“不在我家后院”的回应，或者简称为Nimby，这是那些通常阻碍建设的守旧人士。

德克萨斯以其友好的商业方式而闻名，大卫·奥特（David Ott）是许多人中支持Yimby方法的人之一。他负责休斯敦总部的德州项目 汉诺威公司，该公司开发了杨先生在最近三月的一个下午展示的建筑物。他说奥斯汀正在过度建设，所以租金确实会下降，特别是在郊区。“这是供需关系很简单，”他说。

对于Yimby来说，令人不便的是，奥斯汀和其他城市仍然比多年前昂贵得多，尽管它已经建造了如此多的公寓。因此，一小群学者开始质疑自由市场的道路。这些批评者指出，市场导致开发商在稀缺和备受追捧的土地上建造豪华住房，以最大化他们的投资回报。“Yimby说，‘我们必须让市场来建设，’”弗吉尼亚联邦大学城市规划学者 本杰明·特雷莎说。“但你正在建造什么样的住房，为谁建造？”

门德斯在他的阳台上。摄影师：马修·约翰逊为彭博市场拍摄即使是奥斯汀的富人，也会发现自己陷入了一个建筑商不断提高赌注的世界。杨斯在汉诺威的客户是恩里克·门德斯，一家人力资源代理机构的创始人。他住在每月4000美元的昆西公寓，当他于2021年10月成为其中的第一批租户时，这被认为是一流的。

然而，他的特大号床几乎无法放进卧室，而且Waterline大楼正在他的窗外拔地而起。最终，那座大楼将有74层，破坏了他对城市的美丽景观，就像建筑起重机已经做的那样。水泥卡车、凿岩锤和钉枪在早上6点就把他吵醒。尽管他预料到会有一些建筑工程，但他说：“我不知道它会是德克萨斯州最高的大楼。”

门德斯想要逃离，他正在考虑一个每月5800美元的公寓，比他现在支付的要多45%。但出于一时兴起，他正在看三卧室的顶层公寓。他负担不起。每月租金：18558美元。

奥斯汀的74层Waterline大楼拔地而起。摄影师：马修·约翦逊为彭博市场拍摄世界各地的理想城市都以各种方式尝试了奥斯汀式的解决方案来解决自己的住房危机。他们最终都陷入了类似的困境：城市中挤满了普通人无法负担得起的豪华物业。

伦敦有其机会区，放松了红色繁文缛节以鼓励发展。它们包括 九榄 区，那里有2万套公寓正在兴建，原来是泰晤士河南岸的一个工业街区。尽管开发项目包括经济适用房，但大多数是昂贵的，有些真的很豪华。大使馆花园住宅拥有一个令人惊叹的“天空游泳池”，看起来像是悬挂在两栋建筑物之间的巨大水族馆。

在四月/五月的Bloomberg Markets杂志中亮相。插图：维多利亚·坦特勒-克里洛夫为彭博市场回到美国，加利福尼亚、马萨诸塞州、纽约和华盛顿都在努力让先前专门用于单户住宅或其他用途的土地更容易开发公寓。新西兰和澳大利亚的悉尼也在这样做。一个常见的变化是减少 靠近大众交通的分区限制以鼓励公寓，而不是独栋住宅。

这个想法是促进 “密度”，或者更多人居住在有价值的房地产上，这会增加住房供应。还有另一个潜在的好处：促进金融和科技等领域的高薪受过教育的工作者集聚，这可能导致许多经济学家认为的超额生产力增益。

但这些地方受到富裕人群的青睐，导致房价上涨，使公司更难找到工人，并迫使企业搬到其他地方。奥斯汀都会区是美国增长最快的地区之一，人口超过200万，受益于公司逃离其他地方高昂的住房成本，特别是美国东西海岸。作为德克萨斯大学旗舰校区所在地，它吸引了埃隆·马斯克的特斯拉，以及甲骨文等公司从硅谷搬迁过来。摩根大通和查尔斯·施瓦布也在那里扩张。 他们也在那里扩张。

汉诺威共和广场的内部。摄影师：马修·约翰逊，用于彭博市场现在奥斯汀和其他更实惠的城市的房价上涨也威胁到它们。“建设，建设，建设"应该有所帮助。学者们提到了一个他们称之为过滤的过程；更富裕的租户升级到新的豪华单元，开始一连串的搬进和搬出，从而降低了一般住房的价格。可以将其视为公寓的涓滴效应。

越来越多的研究集中在旧金山和赫尔辛基等城市，为过滤效应提供了支持。建造更多公寓，即使是豪华公寓，的确可以调节周围社区的价格。老建筑变得不那么吸引人；其他租户搬进来并支付更少。2019年，密歇根州卡拉马祖的W.E. Upjohn就业研究所的经济学家布莱恩·阿斯奎斯和埃文·马斯特 得出结论，低收入地区的新建筑确实减缓了附近租金的增长。

使用类似方法，明尼苏达大学研究人员Anthony Damiano和Chris Frenier，对“是支持新建筑的”（Yimby）持怀疑态度，他们也发现新建筑会降低附近的租金—但只是在高档建筑中，并没有显著影响。然而更重要的是，一个正在兴起的社区会推高普通单位的价格。总的来说，他们在研究明尼阿波利斯市2000年至2018年的数据时发现，新单位实际上推高了价格，验证了低收入居民对被迫搬迁的担忧。

公寓繁荣

每1000名居民获准的多户住宅单位

来源：美国人口普查数据的Apartment List分析

大都会区是核心统计区域。

对不断上涨的租金的不满导致城市考虑曾经被认为是不靠谱的政府干预措施。波士顿、奥兰多和纽约州金斯顿市重新审视了曾被指责扭曲市场并提高其他公寓成本的租金控制政策。

其他城市，包括奥斯汀，正在转向公共补贴住房。作为亚洲最昂贵的住房市场之一，新加坡是一个榜样。半个世纪前，政府开始建造经济适用房，现在大部分人口都住在那里。

在伦敦，市长萨迪克·汗的目标是使该市一半的新住房“真正经济适用”，并推动建造更多“公共”公寓，这是英国版的公共住房。在洛杉矶，选民批准了一项12亿美元的债券，用于为无家可归的人建造公寓。

但是英国和美国的评论家抱怨这些努力的进展往往缓慢，而且成本高昂。在洛杉矶，一家政府监督机构表示，为无家可归者建造的公寓价格接近60万美元一个单位。

领先群体

美国大型都会区*中，多户住宅增长最快的地区

来源：美国人口普查数据的Apartment List分析

*至少有100万人口的核心统计区域。

这些挑战使得Yimby主义变得有吸引力。在美国，倡导者指出，长期以来，区域规划一直具有排斥贫困和少数族裔家庭进入最佳住房的效果，而且在历史上，这是明确的意图，同时也提高了所有人的成本。

有时，这场辩论会激发美国选举中最丑陋的言论。在Twitter上，人们互相称对方是骗子、种族隔离主义者，甚至是纳粹。“有人告诉我，我不应该获得博士学位，我不知道如何控制通货膨胀，我是个白痴，”Yimby怀疑论者达米亚诺说，他被指责“篡改数据以符合我的反住房议程。”

德克萨斯大学奥斯汀分校建筑学院的地理学家里奇·海曼表示，问题在于工资不平等，而不是住房，需要政府干预来解决。“不知何故，房地产行业让很多自诩为进步人士的人相信，放松土地利用管制是解决住房可负担性的关键，”他说。

关于新住房影响的辩论取决于分析不完善的租金数据的晦涩方法，因此尚未解决。一种可能性是，双方都有一定程度上是正确的。增加建设确实会降低价格，只是不够，至少在短期内是这样。而且每个人都知道经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯对长期的看法：我们都会死。

2011年，奥斯汀的Rainey街区，在摩天大楼开始主导这个社区之前。摄影师：Bryce Harper/NYT/Redux奥斯汀的Rainey街区曾经是一个破旧平房的社区，一个吸引前嬉皮士和音乐家的墨西哥裔社区。也许最有名的居民是Geraldine，一只黑斑点的天鹅，喜欢在这个郁郁葱葱的树冠下漫步。

如今，在时尚的Van Zandt酒店有一家以她命名的餐厅。在豪华的SkyHouse大楼入口外也有一块牌匾，这种住房现在主导了这个区域。“献给Geraldine的爱”，上面写着（Geraldine在2014年去世，是这个社区交通增加的牺牲品）。这个地区最后一栋私人独立住宅，建于1945年，面积940平方英尺，正在出售。要价：1000万美元。Rainey街区的持续转变，随着放宽规划以允许更密集的开发，展示了为什么有人对Yimby主义持怀疑态度。

支持Yimby的人说，如果供应量没有增加，情况可能会更糟。此外，由于社区的反对，现在全市推广密度的努力被卷入法庭纠纷。如果继续推进，Yimby们说，增长可能会更为温和。

奥斯汀正义联盟组织主任João Paulo Connolly，他主张种族平等，表示，城市的规划代码仍然让在城市的大部分地区建造多户住宅变得困难。“对我来说，阻止或抵制市场定价单位或限制供应只会使情况变得更糟，”现年34岁的Connolly在奥斯汀规划委员会任职。“我们可以用其他方式创造住房，但我们有一个资本主义体系，所以这就是我们的做法。”

飙升的房价

自2013年2月以来每月平均租金的变化

来源：RealPage

目前，市中心的公寓可以达到纽约的大小和价格。在Shoal，提供“缩小版豪华生活”的七楼单间带壁床的月租金为1895美元。它只有347平方英尺，相当于两个停车位的大小。

Foundation Communities，一个提供经济适用房的非营利性开发商，在其最近的两个项目中有超过2000人的等待名单。“我们绝对需要更多的住房供应——人们不断搬到这里，我们不想阻止他们，”其执行董事沃尔特·莫罗说。“市场如果任其自由发展，永远不会为最低收入水平的人们建造足够的住房。这些人只能被挤出城市。”

奥斯汀小学教师卡伦·雷耶斯（Karen Reyes）在2014年从圣安东尼奥搬来时，每月支付850美元的租金。去年春天，她的房东将租金提高了大约300美元，至每月1500美元。她计算出租金占她实际收入的40%以上。她考虑搬到22英里外的乡村凯尔（Kyle），但在考虑通勤成本后，价格并没有便宜多少。

雷耶斯在她公寓外面。摄影师：彭博市场的马修·约翰逊“我挣的钱不少，应该能负担得起在我工作的城市租一个单卧室公寓，”她说。“但说实话，我勉强度日——我还帮助我妈妈付房租，我们都有账单要付。”她去年夏天找到一个每月1400美元的地方，但担心一次汽车维修就可能支付不起。

学区与住房慈善机构“人类家园”合作，为员工建造了30所廉价住房。在五天内，有1,200人申请。根据房地产总监杰里米·斯特里夫勒的说法，学区计划在自己拥有的土地上为员工和低收入家庭的学生家长建造500套住房。该市已拨款3亿美元以对抗奥斯汀市低收入和少数族裔家庭的流离失所。在过去五年里，选民授权发行了6亿美元的 经济适用房债券。

房地产经纪人杨（Young）展示豪华的汉诺威阁楼，了解普通居民的需求。她是新罕布什尔州一个小镇的单身母亲的孩子，直到几年前她才勉强维持生计。2018年，20多岁的她搬到奥斯汀后，曾短暂在一家水疗中心担任接待员，在一家意大利餐厅担任服务员，以及在一家与食品相关的科技初创公司工作，年薪最高达55,000美元。她的第一间公寓约500平方英尺，每月租金为950美元。她和伴侣现在每月支付2,350美元的一居室公寓。

在获得房地产执照后，杨进入了一个她几乎无法想象的世界。她通过社交媒体展示了自己在哥斯达黎加度假和在一场电子舞曲音乐会上穿着发光的紧身衣、超大眼镜和绿色辫子的生活。现年28岁的杨在社交媒体上自称“房地产狂热者”，并在夜总会和Instagram上与高端客户见面，她在Instagram上有10,000名粉丝。“我不仅仅在卖公寓，我在卖奥斯汀的生活方式——在一个快速发展的时尚年轻城市生活，”她说。

今年，杨女士希望帮助客户签署100多套公寓的合同。 佣金根据建筑物的不同可以在200美元至4,000美元之间。 尽管市场放缓，她表示今年可以赚取175,000美元。 这对她来说足够在奥斯汀生活。 至少目前是这样。

波士顿的戈帕尔和纽约的克拉克为彭博新闻报道房地产。