房价下跌不是恐慌的理由 - 彭博社

利兹·特拉斯：不负责房价下跌。

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房价下跌不是恐慌的理由

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与此同时，英国的房价正以自2009年以来最快的速度下跌。

这是根据最新的Nationwide数据显示的，数据显示与去年同期相比，3月份房价下跌了3.1%。房价已连续七个月下跌，比8月份的峰值低了4.6%（这是季节调整后的数字，如果忽略季节性影响，实际下降幅度约为6%）。

这不应该让大家感到意外，我相信对大多数人来说并不意外。下面的图表是房价的简单图表。

正如您所看到的，根据Nationwide的判断，英国的平均房价在8月份达到了约£275,000的峰值。现在大约是£257,000。

罪魁祸首当然是不断上涨的利率。在2022年初，您可以获得一笔利率低于2%的五年固定利率抵押贷款。现在您将支付大约两倍于此的利率。

非常明确地说，这并不是 — 与一些观点相反 — 短暂的利兹·特鲁斯政府的全部责任。利率已经在上涨。事实上，到了2022年中期，提供的平均抵押贷款利率已经上涨了约一个百分点。

去年年底利率急剧上升所做的一切只是制造了一种错误的感觉，即这是一个一次性的尖峰，在您意识到之前，我们将回到2022年之前的低利率。正如我本周早些时候写的那样，这几乎肯定是错误的。

无论如何，利率很重要，因为在没有完全改变我们建造房屋的方式、规范规划和对土地价值征税的情况下，利率是房价的主要推动因素。

当利率上升时，平均购房者可以借款的金额就会减少。如果平均购房者可以借款的金额减少，那么平均房屋售价也必须下降。这种关系实际上是机械性质的。

这反过来意味着房价应该还有进一步下跌的空间。大约三个月前，我大胆猜测实际价值（即考虑通货膨胀后）下跌约30%是完全可行的，我仍然倾向于打赌在那个范围内会有所变化。（事实上，如果考虑通货膨胀，我们已经接近一半了）。

一个健康的修正

我要指出的是，也许我与一些更悲观的评论者有所不同的地方在于，没有必要对此感到恐慌。正如您从上面的图表中可以看到的那样，平均价格在名义上可能再下降4万英镑，纯粹从名义上来看，这是另外15%左右，他们仍然只会回到2020年疫情开始时的水平。

这并不是说我们一定会走到那一步。更多的是要指出，即使价格下跌到那个程度，也只会把疫情时代的市场泡沫吹走。

这不是一个看起来可能普遍暴露于上升的负资产的市场，例如（您的未偿还抵押贷款大于您房屋价值的情况）。我们不会回到上世纪90年代甚至2008年。

房地产仍然昂贵，以房价与收入的可负担性而言，接近历史最低水平（这当然是多年超低利率的直接结果）。

然而，银行业和个人房主的状况远没有像2008年之前那样紧张。这意味着几件事情。

许多房主可能对他们的固定利率抵押贷款到期时会发生什么感到紧张。但事实上，他们采取的是固定利率贷款，通常有相当大的资产净值垫，而不是像北岩银行那样的125%浮动利率抵押贷款，这意味着在任何人接近失去房子或被迫卖房之前，有相当多的选择。

其次，经济中的整体暴露水平比2008年要低得多。根据2021年的人口普查，在英格兰和威尔士，仅有29.7%的家庭拥有按揭购房（2011年为33.5%），而32.8%的家庭完全拥有自己的住房（2011年为30.8%）。其余的是租户。

这绝对是事实，很大程度上是因为房价太贵了。但这意味着抵押贷款压力对整体经济的威胁较小。

所以在大局观中，我仍然预计英国目前的房价下跌更多地是一种“健康的、尽管重要的修正”，而不是摧毁经济的崩溃。

尽管一如既往，我保留改变主意的权利…

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我今早读到的内容

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希望有一个愉快的假期？ChatGPT还没有准备好完全取代旅行代理。摄影师：Nyimas Laula/Bloomberg### 午间市场综述

我的同事Kristine Aquino和David Goodman快速更新今日英国市场…

“英镑在英国早晨进一步失去动力，从早些时候超过1.24美元的高点回落，因为美元展开了一轮反弹。这在一定程度上是由于Nationwide发布的最新房价数据令人失望，打破了市场可能终于触底的希望，尤其是在意外上升的抵押贷款批准之后。

“与此同时，英国正在加入全面和进步跨太平洋伙伴关系协定，这是一个包括澳大利亚、日本和加拿大在内的11个印太自由贸易区块。”

就更广泛的市场而言——富时100指数在7630左右略有上涨，但在当天基本上变化不大。黄金价格保持在约1980美元/盎司左右，原油（以布伦特原油计）价格基本持平在每桶约79.25美元左右。

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每日名言

‘如果你是投资者或交易者，不要担心美元的死亡。它总是即将到来。对任何投资过程都是完全无关紧要的。’

Brent Donnelly

创始人，Spectra Markets

唐纳利认为，关于美元灭亡的最新悲观预测将像其他所有预测一样准确。### 给… Covid欺诈的成本下个数字

• 210亿英镑 估计2022年3月至2022年3月对英国纳税人的欺诈成本，比2020年3月至2020年3月的55亿英镑增加了。 24个月。

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下周要关注的主要新闻包括：

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