对英国房价的乐观看法 - 彭博社

对英国住房持建设性观点。

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对英国房价的乐观看法

周一，我浏览了一组图表，展示了我认为目前市场中一些最重要的主题。

在一个有点随意的说法中，我说英国的房地产市场显然正在走下坡路，现在唯一的问题是房价会下跌10%还是20%。

反思之后，我意识到这有点像是在一篇主要讨论其他内容的文章中扔了一颗手榴弹，所以我觉得值得重新审视并在今天的文章中详细阐述。

房价正在纠正是非常明显的。我的观点，正如我上周所说的，是这种情况必须继续下去。正如我之前所说的，这里有一个简单的机械关系在起作用。利率上升意味着抵押贷款利率上升。抵押贷款利率上升意味着购房可用资金减少。购房可用资金减少意味着房价必须下降。

随着九月迷你预算后抵押贷款利率的飙升以及由于过度杠杆的养老基金遭受追加保证金要求而导致的英国国债市场崩盘，这一切都被归咎于房价下跌。

但是，虽然这让每个人都感到震惊，值得记住的是利率已经在上升。我们在今年头八个月看到的房价下跌主要与这种缓慢但稳定的增长有关，而不是随后在十月发生的急剧上升。

内在因素

因此，纠正实际上已经内在化了。唯一剩下的问题是房价下跌到何种程度，这似乎取决于两个主要因素：从现在开始抵押贷款利率会发生什么变化，以及从现在开始就业会发生什么变化。

就就业而言，这是我们必须密切关注的事情，尽管值得记住的是，与以往的崩盘前相比，整体而言房地产市场并不像以前那样脆弱。由于房价如此之高，仍然有抵押贷款的英国家庭中的三分之一往往比平均水平更富裕。

比平均水平更好并不一定意味着你不会失业，也不一定意味着你的财务状况不稳定。但是相对较好的人往往有更广泛的非正式紧急选择可供选择，如果将这一点与银行和建筑协会处于更好状态且更倾向于容忍借款人的情况相结合，例如，与1990年代的崩溃相比，那么似乎仍然不太可能出现大量被迫卖家。

至于利率，目前的消息也相对积极。英格兰银行基本上是在赶上市场已经定价的情况。因此，除非你的抵押贷款是按照浮动利率计算的，否则英格兰银行的下几步加息对你的借款成本并不重要。

如果你是一名感到有些困惑的首次购房者，这并不会帮助太多。在这方面，我想对你说的是，你购买房屋的决定始终必须由个人情况驱动。试图时机市场几乎总会以后悔告终，甚至是眼泪。因此，不要让价格波动驱动你的决定——这是关于实际情况。

如果你决定购买，那么在购买第一套房产时建立“安全边际”的主要方法是确保它是你喜欢的地方（以防你被困在那里的时间比你希望的长），并确保你能够负担得起各种情况下的每月付款。

抵押贷款减免

但是如果你已经在房地产市场上（或者“房地产蛇”，可能更适合目前的情况），并且只是担心当你的抵押贷款到期重新融资时该怎么办——现在应该做些什么呢？

你应该阅读我同事马库斯·阿什沃斯在抵押市场现实方面的优秀文章。马库斯站在房地产市场乐观派一边，这在某种程度上可以说是一种逆向思维，因此将他的观点加入你的思考中肯定是值得的。

更重要的是，即使你不同意他的乐观看法，如果你现在或即将面临再融资的情况，也不要被传播的“平均”抵押贷款利率数字吓到。你实际需要支付的利率几乎肯定更低，而且（至少目前）仍在下降。

你现在可以以低至4.6%的利率获得五年期固定利率，而且只需稍微多付一点就可以获得十年期固定利率。如果你愿意冒险选择浮动利率，你可以获得低于3.5%的利率（尽管请记住这几乎肯定会上升）。

总之，这是市场的乐观看法。我个人认为，如果目前的情况持续下去，整体调整约为10%左右是合理的，这基本上是彭博经济学团队的预期。

但这仍有可能发生变化，我已经收到一些读者的电子邮件，他们发现一些显著的售价下调可能表明我有点自满。

在这种情况下，我很想听听你们在实地看到的情况。给我发电子邮件至[email protected]，告诉我你所在地区的情况，如果我收到足够多的有趣故事，我将在下周初做一个房地产市场综述。

如果你是通过朋友或同事转发的这封电子邮件，请告诉他们我对他们无可挑剔的品味表示敬意，然后以你自己的名义订阅，这样你就可以直接收到未来的版本直接发送到你的收件箱 — 在这里注册*。*

我今天早上读了什么

• 今天只有一个，因为我几乎把今天早上所有的阅读时间都花在了研究我彭博同事们制作的一个迷人的地图功能上。这是一个关于英国土地利用的概述，涵盖了从谁拥有它到有多少被篱笆和太阳能电池板覆盖的所有内容。它充满了很棒的简短统计数据 — 例如，我忘记了英国皇家保护鸟类协会是英国最大的地主之一，而且我不知道英国拥有全球8%的高尔夫球场 — 我保证它会让你分心一段时间。 现在就阅读吧！

今日引言

“对于冬天，我们感觉我们会应对得来。”

Jean-Pierre Clamadieu

法国主要的天然气分销商Engie的主席对欧洲能源供应在今年冬天和明年的前景相对乐观。让我们希望他是对的。### 给… 隐藏债务下一个数字

• $65万亿 由非美国机构持有的以货币衍生品形式计价的美元债务，根据国际清算银行（BIS）的数据。BIS担心这种债务的“表外”性质正在为监管者在金融系统中创造一个“盲点”。

在你离开之前…

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周三需要关注的重要新闻包括：

• 在经济新闻方面， 加拿大央行 将公布最新的利率决定。
• 在企业领域，在线贺卡公司 Moonpig Group Plc 将公布上半年数据，酒吧集团 Mitchells & Butlers Plc 将公布全年数据。

我们生活在一个政治和政治干预比2008年前共识、全球化和选民冷漠时期更加重要的市场中。因此，请务必阅读我的同事Allegra Stratton的每日新闻简报，The Readout，以保持最新。