英国房价会下跌多少？- 彭博社

John Stepek

2022-12-01

巴金和达根汉姆是伦敦唯一一个房屋二手市场房价在截至7月的一年内翻了两位数的区。

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英国房价上个月下降了1.4%。这是连续第二个月的下降，至少根据全国建筑协会的数据。如果排除2020年房地产市场基本关闭的时期，这是自2009年2月以来看到的最大单月下跌。当然，那是在金融危机之后。

所以跌幅相当大。这意味着房价现在仅比去年11月高出4.4%（这仅是名义价值。如果考虑通胀率远远超过10%，我们已经在“实际”价值上大幅下跌）。

价格下跌幅度超出分析师的预期，但是导致这种情况非常明显。最近抵押贷款利率的飙升意味着房屋的可负担性比九个月前低得多，这意味着如果人们想要出售，价格将不得不下降。在这方面会有一些推拉，但这是趋势的方向。即使抵押贷款利率在下降，它们仍然比过去高得多。

至于供应问题——我之前已经说过很多次，虽然实际供需是重要的，但推动价格的是利率和可以注入住房市场的货币量。利率上升，价格下降。

资本经济学的高级房地产经济学家安德鲁·维沙特（Andrew Wishart）甚至在他最新对全国数据的评论中也提到了这一点：

“房价下跌并不奇怪，因为今年年初不到2%的抵押贷款利率激增至现在的5%以上。这导致了新房购买的抵押贷款支付成本飙升至2008年的水平，使许多潜在买家无法进入市场。尽管大多数人认为需求会急剧下降，但普遍看法是，有限的待售库存将有助于支撑价格。到目前为止，情况似乎并非如此。”

全球崩盘

如果有任何微小的安慰，那就是英国并不孤单。如果你看看全球市场，很明显，在受到最严重打击的市场中有两个主要因素在起作用。

首先，有估值。这可能很难相信，但与自身历史相比，英国在房价估值的大多数指标上都很昂贵，但离泡沫市场还有一段距离。这种可疑的荣誉往往归功于那些在2008年金融危机中基本上避免了最糟糕情况的国家：那些与大宗商品领域或中国有关的国家，比如澳大利亚、新西兰和加拿大（后者有很多石油）。

其次，还有抵押贷款市场结构。简单来说，市场越短期，利率变动对房价的影响就越快。这两面性很明显。在房价上涨时，人们有一种“赶紧上车”的恐慌感，也有一种自满感——“砖瓦房产不会错”。买家渴望购买，银行渴望放贷。

但房价越高，新买家为了负担得起最低档位而被迫承担的杠杆就越大。因此，你越接近市场顶部，房贷就越有风险。然后，当市场转向时，面临更多借款人面临更高利率的国家，比如法国，有着更长期的抵押贷款文化。

例如，在新西兰，超过一半的未偿还抵押贷款价值要么是浮动利率，要么需要在明年中期进行再融资。难怪房价现在年度下降。在澳大利亚也是类似的情况，例如，悉尼的房价下跌超过10%。与此同时，在加拿大，房价比峰值下降了10%，现在与去年持平。

更接近家园，瑞典和丹麦的价格都在下跌，因为即使是从创纪录的低利率上升一点点也会伤害借款人。

在英国方面的好消息是，虽然我们有一个相对短期的抵押贷款市场，但我们绝不是最危险的。现在，大约三分之一的人口拥有按揭购房（其余人口中，大约一半完全拥有房屋，另一半租房）。大多数这些人相对来说经济上比较舒适。这比英国市场在之前的崩盘前所处的位置要好。

但不要误解，房价正在走低。崩盘的程度取决于接下来利率和就业的发展。

我要强调的是，像往常一样，我没有水晶球。但我怀疑市场对英格兰银行利率在明年峰值低于5%的预期是正确的，这意味着抵押贷款利率一段时间内不应该再出现更多意外（但请不要因此变得自满——如果你的支付处于危险区域，你需要立即解决，而不是抱着希望安德鲁·贝利会拯救你的想法）。

就就业而言，情况就更棘手了。

假设抵押贷款利率保持大致不变 — 至少在2023年 — 并且假设就业稳定，经济衰退较轻微。如果是这种情况，我认为房价可能会下跌10%（请记住这是“名义”术语，而非实际）。

但这甚至不能完全消除市场上的疫情泡沫。因此，即使我们没有出现“软着陆” — 即使我们出现了 — 我认为我们很容易会看到更大的跌幅。例如，劳埃德银行集团目前有一个最坏情况（概率为10%）是房价下跌18%。但今年早些时候，这个数字只有14%。因此值得记住，分析师在市场下行时有一种“追赶”的习惯。

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“这些数字令人震惊。但为了制定一个良好的复苏计划，首先要了解问题的全部程度。”

马克·考克斯霍尔

索罗克议会领导人对英国议会将运行的消息发表评论由于投资损失导致近5亿英镑的赤字。### 给…下个数字

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