租金价格激增：伦敦市场供不应求-彭博社

Ana Oppenheim要求在伦敦查看一百多处房产。

摄影师：Hollie Adams/Bloomberg在伦敦找到一处租房物业可能感觉像是一次不可能的探险，因为需求远远超过了可用单位的数量，导致价格飙升。

人们正在返回城市上班和上学，而最近抵押贷款利率的飙升使情况变得更糟，因为潜在的购房者被困在租赁市场。结果，根据房地产网站SpareRoom的数据，潜在租户的数量比2021年初增加了三倍以上。

与此同时，长期租户选择留在原地并锁定他们的合同，以避免受到租金上涨的影响。根据房地产网站Rightmove的数据，10月份可供出租的新物业数量比去年同期下降了9%。

结果是：根据SpareRoom的数据，每有一处物业上市，就有超过七个人在积极寻找，导致竞标战和房东提出过高要求。那些幸运找到公寓的人将不得不付出代价：根据Rightmove的数据，10月份的平均租金比去年同期上涨了16%，达到每月£2,420。

“对于租户来说，目前是一个真正的挑战，因为可用的房屋太少了，”Rightmove的房地产科学主任Tim Bannister说。

迷倒房东

Ana Oppenheim，28岁，要求查看了一百多处房产，花了无数个小时打电话给中介，提交了几十份报价，甚至在看房之前就提交了报价，最终才找到了一个住所。

在九月份被房东赶出一个每月760英镑的合租卧室后，她在朋友的沙发上睡了一个月，然后在伦敦东南部的New Cross找到了一个550英镑的房间。问题是：她和她最好的朋友合租一张双人床，她的朋友也被赶出了他们之前的家。

这是一个艰难的搜索过程。Oppenheim会额外提供每月200英镑的租金，但总是被出价500英镑的人压过。有时她被要求提交一封求租信。她要在开放房屋时与大约30人竞争，并试图用幽默来“迷倒”房东。她的选择很少：她看到的一个公寓在厨房里有一张床。另一个厕所兼做书房。

Ana Oppenheim在伦敦的家中，11月17日。摄影师：Hollie Adams/Bloomberg“我在伦敦租房已经10年了，从来没有像现在这样，”她说。“这让人感到羞辱。”

紧张的租房市场的主要推动因素之一是不断上涨的抵押贷款利率，上个月达到了6.53%的14年高点。根据Nationwide Building Society的数据，典型的首次购房者现在花费了接近一半的工资来购买房屋，而今年年初这个比例约为三分之一。根据英格兰银行的数据，9月份的抵押贷款批准数量下降了10%。

因此，潜在的首次购房者并未退出租赁市场，减少了公寓的可用库存。

离谱的价格

29岁的杰斯·埃斯平（Jess Espin）被迫在10月份离开了她在伦敦西部一间四卧室公寓里每月525英镑的房间，因为她的房东将整体租金提高了近50%。与男朋友一起寻找两个月后，她找到了一间一卧室的公寓，现在为了支付每月租金的份额比以前多了40%。

这位来自布里斯托尔的广告专业人士回忆起找房子的经历是一次可怕的经历。中介不接电话。房东在最后一刻取消看房，尽管她已经请假。几个人会出现在看房时并当场提出报价。她无法与这些价格竞争。最终，她得到了一份租约，因为她之前与女房东有过接触并留下了良好印象。尽管如此，新的租金已经让她的预算极度紧张。

“伦敦的房价现在离谱，”她说。“我们在租金上花费更多，可支配收入几乎没有剩余。”

伦敦某处开发项目的房地产经纪人的‘待售’和‘出租’牌。摄影师：Hollie Adams/Bloomberg房地产经纪人表示，随着人们争夺房间，竞标战和房东提出的奢侈要求（例如要求提前支付六个月的租金）变得越来越普遍。

戴克租赁公司（Draker Lettings）的董事总经理蒂姆·哈塞尔（Tim Hassell）表示，他的公司现在在将房产上线两天内就会收到30到40个询问，而之前只有5到10个。

“在房产上线几个小时内，我们收到了数十个询问，与疫情前市场相比，这是极端的，”他说。

等待游戏

对于像祖哈利·阿西-沙库尔·马里坎这样的潜在租户来说，竞争激烈和价格上涨意味着学会耐心。

这位29岁的顾问于去年11月从新加坡搬到伦敦，并决定在找到每月1200英镑或更低价格的合租房间之前租用Airbnb。

在一个月内向潜在室友和经纪人发送了约30个询问，只收到了6个回复后，马里坎还失望地发现他看过的公寓看起来与图片完全不同。

为了在他订阅的各种Facebook房屋群组中得到答案，这位年轻人被告知分享一张自己的照片和个性详情会有所帮助。

“竞争真的很激烈，”他说。“显然这是一场人气比赛。”

自新冠疫情爆发以来，美国商业地产市场一直处于动荡之中。但纽约社区银行和日本的青空银行有限公司提醒了一些贷款人才刚刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备资金，导致其股价周三暴跌创纪录38%，随后在周四跌至23年低点。这种抛售行为在夜间蔓延到欧洲和亚洲，在那里总部位于东京的青空暴跌超过20%，警告美国商业地产损失，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金增加了四倍。

这一关注反映了商业地产价值持续下滑以及难以预测哪些贷款可能会崩溃。背景是疫情导致的远程办公模式转变和利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于放贷人来说，这意味着一些房东难以偿还贷款或干脆放弃建筑物，导致更多违约的可能性。

“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否将纽约社区银行的信用评级降至垃圾级别，此前发生的事情发生在周三。

观察：在纽约社区银行的盈利令人失望之后，投资者没有区分地区性放贷人，出于对商业地产风险的担忧，抛售了整个行业的股票，这是根据彭博社的莎莉·贝克韦尔和彭博智库的赫尔曼·陈报道的。

银行面临着大约5600亿美元的商业地产到期贷款，根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，这将占到该时期总贷款的一半以上。特别是地区性贷款机构更容易受到行业影响，因为它们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护自己。

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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。

美国商业地产价值下跌的领头羊是办公室

大多数物业类型的价格都在下跌

来源：Green Street

*数据显示商业地产价值在截至去年12月的12个月内的变化

根据摩根大通公司4月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种暴露引发了监管机构的额外关注，他们已经在去年地区银行动荡之后保持高度警惕。

“商业地产与地区银行之间的联系在2024年是一个尾部风险，如果出现任何裂痕，可能出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯地方的首席投资官贾斯汀·奥努艾克维斯说。

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尽管自疫情爆发以来近四年来房地产问题，特别是办公室的问题已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量急剧下降，因为买卖双方对建筑物价值有多少存在不确定性。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题 —— 以及美联储降息的可能性 —— 预计将会 引发更多交易，从而明确房地产价值下降了多少。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公楼艾恩中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的购买价格低了约45%。

“银行 —— 社区银行、地区银行 —— 在标记资产价值时一直很慢，因为他们不必这样做，他们一直持有到到期，”博德温说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”

多家庭贷款

到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行指出，它在2023年的商业房地产中 零净核销。

但加剧了围绕较小的贷款人的紧张气氛的是，糟糕的房地产贷款可能何时何地发生的不可预测性，只要有几个违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与一座合作公寓大楼和一处办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款是由租金管制建筑物担保的，这使它们容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东提高租金的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的由租金管制建筑物担保的贷款时打了39%的折扣。在另一个显示这些建筑面临挑战的迹象中，根据Trepp基于建筑物建造时间的分析，截至去年12月，纽约市大约4.9%的租金稳定建筑物拖欠贷款，是其他公寓建筑的三倍。

‘保守的贷款人’

纽约社区银行去年收购了Signature Bank的一部分，周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受到批评的，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于受租金稳定的多户房产担保的贷款在NYCB的商业地产贷款中所占比例较高，相对于其同行，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少对商业房地产敞口的压力。尽管过去一年由于不确定性而有些银行推迟了大额贷款的出售，但随着市场的回暖，预计它们现在将更多地推出债务。

加拿大帝国商业银行最近开始推广对美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域信贷损失准备金增加而受到拖累。

“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比微不足道，” Aviram说道。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”