英国房价下跌？这就是6%的抵押贷款利率对英国的影响 - 彭博社

在2022年10月13日星期四，英国伦敦一处住宅外面有待售和已售标志。

摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg在曼哈顿华盛顿高地的西164街上的一间空置的受租金管制的公寓。摄影师：Timothy Fadek for Bloomberg Markets 订阅John Stepek的《金融精粹》通讯*，了解市场和经济领域的重大发展，以及这对你的资金意味着什么。*

英国房价能承受超过6%的抵押贷款利率吗？

这个问题是对1852年前《经济学家》编辑沃尔特·贝奇霍特关于储蓄率的妙语的现代版本，他曾经著名地说过：“约翰·布尔可以忍受很多事情，但他无法忍受2%。”

现在，英国房地产市场正在接受考验。 平均英国固定利率抵押贷款超过6% — 两年期固定利率为6.46%，五年期为6.28%，根据数据提供商Moneyfacts。与相对较近的历史相比，这听起来并不太糟糕。在上世纪90年代初，某些抵押贷款利率曾超过15%。但在当今背景下，这看起来越来越像是英国房价的最后一根稻草。

为什么6%伤害

与许多普遍看法相反，英国住宅物业价格的主要驱动因素不是供需，也不是印花税率的变化或限制性规划规则。

相反，正如投资银行Panmure Gordon的首席经济学家西蒙·弗伦奇指出的那样，英国房价通胀与G20国家集团的走势密切相关，这表明“全球金融周期在决定价格方面起着重要作用。” 换句话说，重要的是抵押贷款的服务成本，而不是国内政策。 正如下图所示，美国、英国和法国的经济和房地产市场都有很大不同，但它们的房价周期大致相似。

住房市场对利率变化变得更加敏感。 在1990年代，平均贷款收入比率——即典型抵押贷款持有人年收入的平均倍数——约为2.4。 如今，根据BuiltPlace的住房分析师尼尔·哈德森的研究，这个倍数更接近3.4。

换句话说，购房借款金额比上世纪90年代大得多。 结果，如今将利率提高到6%以上意味着平均抵押贷款支付超过家庭可支配收入的四分之一。 这大致相当于上世纪90年代的抵押贷款利率为11%。 这也意味着，与2007-2009年房价崩盘前相比，住房贷款的可负担性降低了。

从另一个角度来看，BCA Research的首席策略师达瓦尔·乔希指出，在英国，6%的抵押贷款利率现在是平均租金收益的两倍。 乔希说得非常简单，“无论您的每月住房预算是多少，您现在都可以租到一套价值是您能购买的两倍的房屋。”

建筑商的痛苦

不断上升的抵押贷款利率以几种方式影响房价。最明显的是，随着利率上升，潜在买家为了相同的月供能够借到的金额会减少。举个简单的例子：假设25年的等额本息抵押贷款，每月预算为£800，您可以在1.5%的利率下借到£200,000。而在6.5%的利率下，£800每月只够偿还不到£120,000的贷款。换句话说（忽略首付），您的购买力下降了40%。

其次，即使潜在买家愿意把财务状况推到极限，贷款方也可能变得不太愿意放贷。利率上升会影响整个经济，如果银行担心就业前景，或者担心房价会下跌（从而危及他们的抵押品价值），那么他们会对放贷施加更严格的条件。正如咨询公司Pantheon Macroeconomics的高级英国经济学家Gabriella Dickens所指出的，即使在“迷你预算”之前，最新的英国银行信贷状况调查发现“放贷方计划限制信贷可用性并批准更少的贷款申请。”

最后，那些需要重新抵押的人可能会经历“还款冲击”。据Panmure Gordon称，英国近1200万个抵押贷款中大约四分之一将在未来12个月内重新融资。鉴于最近利率的飙升，某些借款人将不得不用超过6%的利率替换低于2%的贷款。

我们已经看到了影响。房地产开发商Barratt本周警告说销售额下降，将减少对新土地的投资。富时350家庭用品和住宅建筑子指数是英国指数截至目前为止表现最糟糕的行业部门之一。

### 价格下跌

来自建筑协会的最新情绪调查显示，认为现在是购房的好时机的消费者数量已降至自2008年6月开始进行调查以来的最低水平（当时大多数家庭显然并不“感觉良好”）。

即使是那些永远乐观的房地产经纪人，现在也预计未来一年房价将下跌，根据皇家特许测量师学会（RICS）9月份的调查显示。潜在买家的询盘连续第五个月下降，而对租赁物业的需求激增。正如法国指出的那样，除了疫情（在那里财政和货币的慷慨干预起到了戏剧性作用）之外，RICS成员的直觉通常被证明具有很强的预测记录，如下图所示。

### 亮点

还有一些亮点。房价可能是全国性的热门话题，但只有30%的家庭实际上拥有未偿还的抵押贷款。另外的70%几乎平均分为完全拥有和租赁两类。此外，在金融危机之后对贷款采取更加谨慎的态度意味着，抵押贷款持有者往往比更广泛的人口状况更好。根据法国的说法，英国收入最高的五分之一占据了英国未偿还抵押贷款的近一半，这意味着他们应该更有能力承受利率上涨。

然而，对许多分析师来说，这并不会阻止下跌，只是减轻了跌幅。法国估计，未来三年房价将下跌大约14%，这将是“实际”跌幅的29%（即通货膨胀后）。资本经济公司的高级房地产经济学家安德鲁·威沙特也主张类似的下跌，不过是在两年内而不是三年内。

考虑到对整个经济的可能影响，这也是英国政治领导人的又一个头疼事。正如法国所说：“这将是对试图将英国增长率翻倍的政府构成非常具有挑战性的逆风。”

即使在清澈的下午阳光下，这间两卧室的曼哈顿公寓也有一种幽灵般的苍白，其裂开的墙壁泛黄，就像一张古老的黑白照片。油漆屑从天花板上掉下来。一只死鸽子躺在厨房地板上。

其房东道格拉斯·彼得森正在对他于2018年以480万美元购买的一栋21单元建筑进行令人沮丧的巡视。彼得森的City Skyline Realty Inc.专门从事一种房地产投资的子类型：受纽约市租金管制系统约束的物业，这是美国最古老、最大的计划。对于位于华盛顿高地164街西的这间位置优越的公寓，这个迅速繁荣的多米尼加风情区被永恒化在林-曼努尔·米兰达的音乐剧中，他最多只能收取每月650美元的租金，也许只有市场价的四分之一。

在《彭博市场》二月/三月刊中亮相*Bloomberg Markets。摄影师：伊恩·艾伦，摄于Bloomberg Markets*。对于房东们来说，策略一直简单且赚钱。购买破旧的建筑物，即纽约俚语中所说的租金稳定。翻新建筑。通过提高租金将费用转嫁给租户，根据规定是允许的。套现。重复。一旦租金接近每月2800美元，业主就可以按市场承受能力收费，公寓就成了一个潜在的金矿。彼得森说：“你只需要耐心等待。”

但他提高租金的赌注已经灾难性地失败，就像全市的房东一样。2019年，由于对廉租住房下降感到担忧，纽约州立法者重新制定了规则。其中一个关键变化是大幅减少了房东在翻新后可以提高租金的额度。更重要的变化是，当租金上涨到足够高时，公寓不再退出计划。

彼得森——在过去20年里以3亿美元购买了40多处房产——现在陷入困境。他的抵押贷款拖欠，为修理找钱成了一件仓促之事。去年10月，政府支持的住房贷款公司房利美开始对他名下的十几处房产进行了抵押程序，其中包括164街的大楼。彼得森说：“我的事业结束了。”“现在问题只是：我的遗产会是什么？是我在船沉没时弃船逃跑，还是我留下来奋斗？”

去年，至少有一套租金稳定公寓的纽约建筑物的平均售价为20.3万美元，较2019年下降了34%，根据纽约投资管理公司Maverick Real Estate Partners的数据。相比之下，非受监管公寓的价格上涨了23%。Maverick发现，租金稳定单位的价值下降了高达750亿美元。去年12月，联邦存款保险公司 出售了150亿美元的贷款，主要由纽约的租金稳定公寓支持，折扣率为40%。上周，由于对房地产风险的担忧，持有大约370亿美元公寓贷款的纽约社区银行股价一天下跌了38%。“我与许多业主交谈，他们想要放弃房产，”该市Cignature Realty Associates Inc.首席执行官拉泽·斯特恩赫尔说。

658 W. 188TH ST. 以2310万美元购入（2015年9月）。 以1070万美元出售*（*2023年8月）。摄影师：Timothy Fadek，彭博市场这些损失凸显了在世界上最昂贵的城市之一为工薪阶层提供立足之地的一种廉租住房所引发的不断升级的斗争。对于像纽约伍德米尔的Barberry Rose Management Inc.的所有者Lewis Barbanel这样的房东来说，更严格的租金管制侵犯了他们的私人财产权利，只会通过阻止翻新和建设来加剧住房短缺。他的公司去年以亏损出售了21栋租金稳定的建筑。Barberry以380万美元的价格出售了哈莱姆的一栋建筑，比2016年支付的价格低了59%。“政客们正在削减这些建筑的资金，”正在将他的投资转移到新泽西州和其他地方的Barbanel说。“他们试图创造一个让业主失败的局面。”

但对于租户来说，公寓业主只是为依赖飙升的租金而进行的鲁莽借贷付出代价，这种做法注定会引发反对声音。住房正义联盟的活动协调员Cea Weaver表示，新法律不应该让房地产投资者感到意外。她帮助领导了这场斗争。“我们并没有秘密地试图改变规则，奥尔巴尼的立法者们也没有，”Weaver说。“我不知道这是傲慢还是什么，但法律会改变，这会影响市场。”

租金控制在失宠一个多世代后又开始流行起来。2019年，俄勒冈州成为第一个通过全州性租金控制法律的州，将年度涨幅限制在7%加通货膨胀。同年晚些时候，加利福尼亚州将涨幅限制在10%。根据房东贸易团体国家多户住宅委员会的数据，去年有二十几个州考虑了租金上限。

包括加拿大、印度和瑞典在内的一些国家都有相关法规。随着全球大城市的租金不断攀升，各国政府开始考虑扩大保护措施，但效果参差不齐。丹麦在2023年实施了为期两年的上限措施。柏林在2020年实施了为期五年的冻结措施，是世界上最严格的措施之一。但德国联邦宪法法院在随后的一年里推翻了这一措施。

一般来说，经济学家们讨厌租金控制，认为它扭曲了市场，导致市场租金建筑物短缺和租金上涨。学者们发现，这些规定使长期租户受益，却以新人为代价，而且这是一种帮助最需要的人的低效方式。去年底，国际货币基金组织呼吁爱尔兰放弃其在都柏林等指定“租金压力区”实施的价格上限，因为限制措施加剧了住房短缺。相反，该机构建议为贫困租户提供有针对性的补贴。

124 W. 112TH STREET。2018年12月以280万美元购入。​​​​​​2021年12月以120万美元出售。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克但是，哈佛大学住房研究联合中心的葛里斯·赫伯特（Chris Herbert）表示，市场正在对租户失职。在古典经济学中，房价上涨应该导致更多的建筑活动，从而使租金趋于稳定。但是，吸引人的城市中土地稀缺和规划法规导致持续的短缺。在这种环境下，赫伯特表示，较温和的租金控制，比如将涨幅与通货膨胀挂钩，可能是一种妥协。

纽约的历史展示了租金管制在房东和租户相对权力变化中的起伏。该市三分之二的居民租住房屋，是全国平均水平的两倍，使得租户在美国大部分地区拥有更大的政治影响力。纽约的努力根植于19世纪试图改善挤在破旧公寓中的移民命运的尝试。

自1943年以来，纽约一直有某种形式的租金管制，当时联邦政府实施价格管制以应对二战期间的通货膨胀。在这些保护措施在1950年代初期到期后，州政府实施了自己的措施，适用于1947年之前建筑物。那个更古老的系统被称为租金管制，严格限制了租户在占据单位期间支付的金额，这一特点导致一些租户围绕着一个难以置信的廉价房地产交易组织他们的生活，有时当有报道称某位富有或著名人士以极低价格居住时，会引发愤怒或嫉妒。目前只剩下1.6万套受租金管制的公寓。

租金稳定制始于1969年，涵盖大约100万套公寓，约占该市人口的四分之一。（大多数单位没有收入限制。）每年，房东向由市长任命的租金指导委员会提交他们的收入和支出报告，该委员会利用这些信息来帮助确定业主可以提高租金的金额。根据乔治·华盛顿大学、北得克萨斯大学和约翰斯·霍普金斯大学的研究人员在2023年发表的一篇论文，纽约市的租金稳定制公寓的租金比市场价公寓低三分之一，每年可节省54亿美元。

一个区，两个住房市场

曼哈顿的平均每月租金价格

来源：米勒·塞缪尔；纽约大学弗曼中心对纽约市租金指导委员会1992-2023年的收支研究报告进行分析

*所有至少有一个受租金稳定管制单位的物业的平均值

在更加市场导向的1990年代，市和州的立法者投票放宽了规定。房东可以在每次租户搬出时提高租金20%。一旦超过一定门槛，他们可以自行设定租金。对于许多建筑物，业主还可以根据每40美元的装修费用提高每月租金1美元，这意味着投资60,000美元在一间空置公寓的房东可以在下一个租户身上增加1,500美元的租金。

这一制度使受管制的公寓变得更具吸引力。经纪公司Ariel Property Advisors的总裁Shimon Shkury表示：“受租金稳定管制的单位被视为增加租金的内置选择。”

一批新的投资者涌入了一个历史上由当地知名房地产家族主导的市场。这些后来者包括Peterson等较小的公司，以及华尔街一些最知名的公司。2015年，Blackstone Inc.领导了53亿美元的购买了受租金稳定管制的斯泰文森特城和彼得库珀村。Blackstone自那时以来已经花费了超过3.75亿美元进行改善，并表示对这项投资仍然充满信心。

519 W. 143RD ST. 2016年5月以930万美元购入。2023年9月以380万美元出售。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克但是，城市飙升的房价引发了强烈反对。时任市长比尔·德布拉西奥和纽约州检察长莱蒂莎·詹姆斯表示，放松控制措施会激励骚扰租户、促进新生代和数十万公寓的去监管。一群进步派州议员扫荡而入，为2019年的变革铺平了道路，这让困扰建筑业主。对于房东来说，时机尤为艰难，因为不久之后他们不得不应对新冠疫情期间的未付租金，以及不断上涨的保险费和利率。

一些租户倡导者对受管制公寓价格下降表示欢迎。纽约社会服务协会的高级政策分析师山姆·斯坦表示，借助政府帮助，非营利组织或租户可以以更低的价格购买建筑物，就像他们在上世纪80年代所做的那样。然后他们可以收取更为负担得起的租金。

房东曾试图让美国最高法院干预，支持他们反对2019年的租金法。在社交媒体上，一个名为社区住房改进计划的贸易团体的执行董事杰伊·马丁将对手描述为共产主义者，并誓言在今年采取“焦土”策略与他们作斗争。他最近在X（前称Twitter）上说：“利益太大了，”我们必须尽一切可能阻止那些破坏纽约住房的个人。

35岁的泰·雷蒙德在116街西区长大，距离著名灵魂食品餐厅艾米·鲁斯以及一栋售价100万美元的公寓楼仅几步之遥。在同一条街上，雷蒙德的三居室现在租金为1300美元，大约是走廊对面单位租金的三分之一。但是，今年1月，她的浴室天花板上有一个多年存在的大洞，她说老鼠和蟑螂肆虐。在网上销售复古服装的雷蒙德说：“他们希望我们自行搬离，”“要么是因为我们没有得到所需的维修，要么是因为我们害怕被定价过高。”

2018年，她的房东，一家名为 Sugar Hill Capital Partners LLC的私募股权公司，签署了一项合同，以2.5亿美元以上的价格收购了53栋小型公寓楼，这是该公司规模最大的交易。Sugar Hill估计每个单元至少需要6万美元的翻新费用，足以升级管道和电气系统。但是一旦纽约州限制了与翻新相关的租金增加，Sugar Hill只能每间公寓转嫁1.5万美元。

泰·雷蒙德（Tay Raymond）站在她在曼哈顿W. 116th街的租金稳定公寓外。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克（Timothy Fadek）到2022年底，Sugar Hill同意以公司支付的价格打54%的折扣出售其13栋建筑。管理合伙人玛格丽特·格罗斯曼（Margaret Grossman）表示，她希望出售其余的租金稳定组合，包括雷蒙德的建筑，并专注于新项目，例如在布鲁克林建造一座豪华公寓楼，配有一个带有苹果园的屋顶露台。格罗斯曼表示，无法收取足够的租金使得Sugar Hill难以投资于建筑物，但公司会尽其所能进行维修。（在本文的询问后，公司修复了雷蒙德天花板上的洞。）

维多利亚·鲍许（Victoria Bausch）与室友同住，以便支付她在华盛顿高地的租金稳定公寓。去年，她的租金涨了300美元，达到3300美元，这是曼哈顿租金创下历史新高的一部分。

在最近的一个晚上，鲍什（Bausch）与其他大约15名租户聚集在她圣尼古拉斯大道的大厦大堂，这栋大楼包括受管制和不受管制的公寓。有一位华尔街高管每月支付超过4500美元，还有一位退休公交司机和一位学校管理员。人群抱怨维护不善：一些公寓有水损坏，以及缺少热水和供暖不足。在过去的两年里，他们向市政府提交了数百项投诉。他们还希望撤销他们认为是非法的租金上涨。

鲍什是一位曾在剧院工作的活动策划人，她有好消息：在与州检察长办公室达成和解后，大楼将她的单位重新纳入租金稳定计划，并降低了她的租金。“如果事情继续发展下去，我们将无法承受纽约市的价格，我不愿意让这种情况发生，”她说。

鲍什在她的华盛顿高地公寓里。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克（Timothy Fadek）彼得森（Peterson）的城市天际地产公司，去年曾出现在政府列出的违规最多的房东名单上，拥有这座大楼。他表示，他的公司及时解决投诉，并且城市的统计不公平地惩罚了大型房地产所有者。他说，租金协议与前任业主有关。

这位49岁的犹他州人穿着相配的高尔夫衬衫和帽子，彼得森通常有着他曾经在纽约州衰落的后工业城镇敲门时的传教士的外向举止。他记得不久前的美好时光。2014年，他以800万美元购买了布朗克斯的一栋大楼，仅四年后以50%的利润出售。

彼得森并没有完全放弃他作为纽约市房东的角色。在他访问华盛顿高地时，他警告一名杂货店工人有明显的煤气泄漏，并与青少年闲聊。在谈到他日益恶化的生意时，他用一种黑色幽默告诉其中一位楼房管理员：“你从这栋楼里赚的钱比我多。”

在让经济学家担忧的租金管制的奇怪转折之一中，彼得森是那些让公寓空置的房东之一，因为按照目前的租金水平修缮并出租它们没有意义。根据政府和行业估计，成千上万的公寓是空置的。

在西164街上，已经有两年多没有人住在那个死鸽公寓里了。像其他单位一样，它需要10万美元的翻修，包括新的管道、电线和铅污染处理，彼得森说。他认为如果不提高租金，经济就无法运转。“我们应该在这里有两个租户，每月收2500美元的租金，”他说，想知道为什么城市的政客们会对他翻脸。 “他们为什么不希望我这样做呢？”

克拉克报道纽约的房地产；戈帕尔报道波士顿的。