美国抵押贷款利率自1981年以来首次大幅下降，降至6.61% - 彭博社
Prashant Gopal
美国的抵押贷款利率经历了近41年来最大的周度下降，为在迅速上涨中被迅速淘汰的购房者提供了一些缓解。
弗雷迪·麦克周四在一份声明中表示，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.61%，是近两个月来的最低水平。上周的平均利率为7.08%。
这一结果反映了弗雷迪·麦克的方法论的变化，该公司表示这将提供一个更广泛、更准确的抵押贷款市场视角。现在它不再调查贷款人，而是使用其自动核保系统收集的数据来计算平均利率。
随着政府上周报告称十年期国债收益率下降，借款成本也出现了下降。投资者将消费者价格数据视为美联储可能在未来几个月开始放缓加息的迹象。然而，美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示现在考虑暂停为时尚早。
“由于即将到来的数据表明通胀可能已经见顶，抵押贷款利率本周大幅下跌，”弗雷迪·麦克首席经济学家萨姆·卡特表示。“尽管抵押贷款利率下降是个好消息，但房地产市场仍有漫长的道路要走。通胀仍然居高不下，美联储可能会保持高利率，消费者将继续感受到影响。”
今年房贷利率翻倍，抑制了房屋需求，导致建筑商减少建设规模，促使卖家降低要价。尽管最新的利率下降提供了喘息机会，但借贷成本最近的波动“给寻找住房的人和考虑挂牌出售房产的业主带来了相当大的不确定性，” Realtor.com的经济研究经理George Ratiu说。
“一些买家可能希望等待看看利率是否会进一步下降，” Ratiu说。“然而，由于通胀仍然高达7%以上，而美联储承诺在未来几个月继续提高资金利率，房贷市场还没有摆脱困境。我们可能会在年底前看到利率反弹至7%以上。”
自新冠疫情爆发以来，美国商业房地产市场一直处于动荡中。但New York Community Bancorp和日本的Aozora Bank Ltd.提醒了一些贷款人才刚刚开始感受到痛苦。
New York Community Bancorp决定削减股息并储备资金，导致其股价周三暴跌38%，随后在周四创下23年新低。这种抛售蔓延到欧洲和亚洲，东京的Aozora暴跌超过20%，警告美国商业地产损失，法兰克福的德意志银行AG则将其美国房地产损失准备金增加了四倍。
这一关注反映了商业地产价值持续下滑，加上难以预测哪些贷款可能会崩溃。背景是疫情导致远程办公的转变以及利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。
对于放贷人来说，这意味着更多违约的可能性，因为一些房东难以偿还贷款，或者干脆放弃建筑物。
“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在那里到期时无法偿还。”
穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否会在周三的事件后将纽约社区银行的信用评级降至垃圾级。
观察：投资者在纽约社区银行的业绩不佳后没有区分地区性放贷人，出于对商业地产风险的担忧，抛售了整个行业的股票，据彭博社的莎莉·贝克韦尔和彭博智库的赫尔曼·陈报道。
银行面临着大约5600亿美元的商业地产到期贷款，根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，这将占到该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款人更容易受到行业影响，他们将比大型同行更受打击，因为他们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护他们。
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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。
美国商业地产价值下跌的领头羊是办公室
大多数房地产类型的价格都有所下跌
来源：Green Street
*数据显示商业地产价值在截至去年12月的12个月内的变化
根据摩根大通公司4月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种暴露引发了监管机构的额外关注，他们已经在去年地区银行动荡之后保持高度警惕。
“商业地产与地区银行之间的联系在2024年是一个尾部风险，如果出现任何裂痕，可能出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯地方的首席投资官贾斯汀·奥努埃克维斯说。
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尽管自大流行病爆发以来近四年来房地产问题，特别是办公室的问题已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量急剧下降，因为买卖双方对建筑物价值有多少存在不确定性。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题 —— 以及美联储降息的可能性 —— 预计将会 引发更多交易，从而明确房地产价值下降了多少。
这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公楼艾恩中心最近以1.478亿美元出售，比2014年的购买价格低了约45%。
“银行 —— 社区银行、地区银行 —— 在标记资产价值方面一直很慢，因为他们不必这样做，他们一直持有到期日，”博德温说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”
多家庭贷款
到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行公司指出，它在2023年的商业房地产中 零净核销。
但加剧了围绕较小的贷款人的紧张情绪的是，糟糕的房地产贷款可能何时何地发生的不可预测性，只需少数违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与一座合作公寓大楼和一处办公楼有关。
尽管办公楼是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产敞口来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。这些贷款中近一半由租金管制建筑物支持，使其容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东提高租金的法规的影响。
去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的由租金管制建筑物支持的贷款时打了39%的折扣。在另一个显示这些建筑面临挑战的迹象中，根据Trepp基于建筑物建造时间的分析，截至去年12月，大约4.9%的纽约市租金稳定建筑物的证券化贷款处于拖欠状态，是其他公寓建筑的三倍。
“保守的贷款人”
纽约社区银行去年收购了Signature Bank的一部分，周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受到批评的，意味着它们存在较高的违约风险。
“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于受租金稳定的多户房产担保的贷款在NYCB的商业地产贷款中所占比例较高，相比其同行，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”
银行面临减少对商业房地产敞口的压力。尽管过去一年由于不确定性而有些银行推迟了大额贷款的出售，但随着市场的升温，预计它们现在将更多地推出债务。
加拿大帝国商业银行最近开始推广对美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域信贷损失准备金增加而受到拖累。
“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比微不足道，” Aviram说道。“银行仍然面临这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”